No todos los activos pueden funcionar mientras el propietario duerme. Una propiedad en Atenas sí puede. Es una inversión de este tipo la que activa el mecanismo para obtener un «visado dorado» para Grecia, uno de los programas de permisos de residencia más estables de Europa. Desde 2013, el país ha aprobado más de 30.000 solicitudes, abriendo la puerta de la zona Schengen a inversores de más de 90 países. No es solo un pase a la UE, sino un instrumento de flexibilidad estratégica.
Condiciones básicas del programa: quién puede recibirlo y para qué inversiones
El programa concede un permiso de residencia por un periodo de 5 años renovable. El umbral mínimo de participación es a partir de 250.000 euros en bienes inmuebles. A partir de 2023 en determinadas zonas de Atenas, Mykonos y Santorini – ya a partir de 500.000 euros. A pesar del aumento de los precios en determinadas zonas, el importe inicial de 250.000 euros no ha variado desde 2013 para la mayoría de las regiones, lo que convierte al régimen en uno de los más asequibles entre los programas de la UE.
El «visado de oro» de Grecia no es solo para el inversor. El permiso de residencia se amplía a la familia: cónyuges, hijos menores de 21 años y padres de ambos. No hay pagos ni inversiones adicionales.
Lista completa de requisitos para inversores e instalaciones
Para obtener un permiso de residencia en el marco del programa Golden Visa, deben cumplirse una serie de condiciones jurídicas, financieras y técnicas, cada una de las cuales es comprobada por las estructuras autorizadas antes y después de la compra del inmueble. El programa no exige conocimientos lingüísticos obligatorios, exámenes ni residencia previa, pero sí unos requisitos claros:
- inversión a partir de 250.000 euros en bienes inmuebles (sujeto a variaciones regionales);
- Disponer de unos ingresos legales que demuestren la capacidad de realizar la inversión;
- Ausencia de antecedentes penales del solicitante principal y de los miembros adultos de su familia;
- Seguro médico internacional que cubra la estancia en Grecia;
- la vivienda debe ser habitable (aunque no haya planes de mudarse);
- La operación de compraventa debe pasar por un notario griego con la verificación obligatoria de la limpieza del inmueble;
- los fondos para la compra deben transferirse de la cuenta personal del solicitante;
- el título debe estar inscrito en el registro hipotecario.
El cumplimiento de todas estas condiciones garantiza la legalidad del estatuto y excluye los riesgos de anulación.
El proceso de registro: de la selección a la obtención del permiso de residencia
El programa de residencia mediante inversión se ajusta estrictamente al régimen. El procedimiento es claro: si se cumplen todos los requisitos, el permiso de residencia se expide en el menor tiempo posible. La estructura paso a paso elimina los retrasos burocráticos y garantiza la legalidad de cada etapa.
Etapas del proceso:
- Abrir una cuenta bancaria griega (posible a distancia o a través de un apoderado).
- Selección de propiedades (teniendo en cuenta el umbral mínimo de inversión y las peculiaridades regionales). Los precios en los suburbios de Ática, por ejemplo, empiezan en 2.200 euros por metro cuadrado.
- Diligencia debida de la propiedad y compra. El registro pasa por un notario, comprobar la limpieza del objeto – obligatorio.
- Recogida y presentación de documentos para el permiso de residencia. Necesitará un paquete estándar:
- pasaporte;
- contrato de venta;
- Un extracto bancario que confirme la transferencia de fondos;
- prueba del pago de la transacción;
- seguro de enfermedad;
- fotos;
- prueba de residencia (dirección en Grecia, aunque sea formal). El paquete de documentos es sencillo, pero requerirá traducciones, certificación notarial y apostilla. Los documentos pueden presentarse en Grecia o a través del consulado.
- Pasar la biometría. Es obligatorio personarse al menos una vez para presentar los documentos.
- Obtener un permiso de residencia. El permiso de residencia temporal se expide en 20 días tras su presentación, mientras que el documento principal suele expedirse en 2 meses.
La transparencia del procedimiento y la normalización de los requisitos simplifican la preparación, especialmente cuando se va acompañado de un abogado profesional.
Ventajas del Golden Visa de Grecia
Hay bastantes:
- Libertad de circulación dentro de Schengen. El permiso de residencia te permite vivir, entrar, salir y viajar por los países Schengen sin restricciones.
- No existe ningún requisito de residencia obligatoria. El programa no obliga al inversor ni a su familia a residir realmente en Grecia. Esto significa también que no hay residencia fiscal automática (a menos que se resida más de 183 días al año).
- Inclusión familiar. El estatus se aplica a cónyuges, hijos menores de 21 años y padres de ambas partes sin inversión adicional.
- Umbral de entrada comparativamente bajo. El umbral de 250.000 euros hace del programa uno de los más asequibles de la UE (sujeto a variaciones regionales).
- La oportunidad de vivir, estudiar y utilizar servicios en la UE. Un permiso de residencia le permite permanecer legalmente en el país, alquilar alojamiento, utilizar la asistencia sanitaria y abrir cuentas en bancos de la UE.
- Potencial de crecimiento de la inversión. Introducción al mercado inmobiliario griego, que muestra un crecimiento constante.
- Camino a la ciudadanía. Posibilidad de solicitar la nacionalidad tras 7 años de residencia legal en el país.
- Un sencillo plan de renovación. El permiso de residencia se renueva cada 5 años si se mantiene la inversión (propiedad).
Limitaciones y matices importantes
Es imperativo tenerlos en cuenta:
- Falta de acceso al empleo. El permiso de residencia no da derecho al empleo. Sí permite dirigir un negocio o ser accionista de empresas griegas o europeas.
- Aumento del valor de los inmuebles en las zonas más populares y demandadas por los inversores (por ejemplo, el centro de Atenas, Mykonos, Santorini), donde el umbral mínimo es más elevado.
- La opacidad y los matices del alquiler en zonas turísticas pueden requerir una gestión profesional.
- La presentación obligatoria de documentos ante notario aumenta el coste total de la transacción.
- Los ciudadanos de algunos países, incluidos los de la CEI, pueden tener dificultades para abrir una cuenta bancaria, lo que requiere la intervención de especialistas.
- Los menores pierden su permiso de residencia al cumplir 21 años, a menos que se tomen medidas adicionales para mantener su estatus.
- Para solicitar la nacionalidad se requiere residencia efectiva en Grecia (más de 183 días al año) durante 7 años, así como conocimientos lingüísticos e integración.
El sector inmobiliario en Grecia como instrumento de inversión
El mercado inmobiliario griego ha registrado un crecimiento constante, especialmente en los últimos años. Atenas ha registrado un crecimiento significativo de los precios (+12% para 2023). En las zonas turísticas, las propiedades pueden generar ingresos por alquiler de hasta el 7-9% anual si están bien gestionadas. Las propiedades de 60-80 m² en zonas adyacentes al centro de Atenas (por ejemplo, Marousi o El Pireo) siguen siendo las más populares entre los inversores que buscan un «visado de oro».
Si la propiedad se revende al cabo de 5 años, se permite devolver la inversión sin perder el derecho al permiso de residencia. Sin embargo, la venta anticipada de la propiedad de inversión antes de que expiren los 5 años anula el permiso de residencia para toda la familia.
Impuestos y residencia fiscal en Grecia
La planificación financiera en virtud de un permiso de residencia griego requiere comprender el sistema fiscal local. Es importante distinguir entre tener un permiso de residencia y ser residente fiscal. La residencia fiscal suele darse cuando se vive en el país más de 183 días al año.
Los no residentes tributan por los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles en Grecia con arreglo a una escala progresiva:
- hasta 12.000 euros de ingresos anuales – 15%;
- de 12 001 a 35 000 euros – 35%;
- más de 35.000 euros – 45%.
La propiedad en Grecia también está sujeta a un impuesto anual (ENFIA). La tasa depende del tipo de propiedad, su valor y su ubicación, y oscila entre 3 y 5 euros por m² de media en todo el país, aunque puede ser más alta en zonas céntricas o prestigiosas de Atenas y en las islas.
Periodo de validez y renovación del permiso de residencia
El primer permiso de residencia obtenido en el marco del programa griego Golden Visa tiene una validez de 5 años. Para prorrogarlo durante los 5 años siguientes, es necesario mantener la inversión, es decir, ser propietario del inmueble adquirido.
Un matiz importante: los hijos que hayan obtenido un permiso de residencia junto con sus padres pierden su estatus al cumplir los 21 años, si no se toman medidas para formalizar una base de estancia separada para ellos.
El camino a la ciudadanía griega por naturalización a través de un «visado de oro»
Aunque el visado de oro en sí no da derecho automáticamente a la ciudadanía griega o de la UE, abre esta posibilidad. Es posible solicitar la naturalización (ciudadanía) si se ha residido en el país durante al menos 7 años.
Para obtener la nacionalidad no sólo hay que cumplir el requisito de residencia (más de 183 días al año), sino también demostrar la integración: pago de impuestos, conocimiento de la lengua griega (confirmado mediante examen) y conocimiento general de la historia y la cultura griegas. También pueden obtener el pasaporte los familiares del inversor, incluidos los hijos mayores de edad, si también cumplen estos requisitos (principalmente residencia y conocimiento de la lengua).
El «visado de oro» de Grecia en el contexto de la UE: comparación con otros programas
La obtención de un permiso de residencia griego en el marco del programa de inversión no es una huida de emergencia, sino una estrategia planificada para garantizar la movilidad y la seguridad. «Golden Visa» ofrece una opción equilibrada para quienes buscan asegurar capital, obtener libertad de circulación dentro de Schengen y disponer de un «aeródromo de reserva» en la UE.
El programa se compara favorablemente con algunos de sus homólogos en otros lugares de Europa:
- la rapidez de tramitación y la flexibilidad de los requisitos son superiores a los programas de Portugal y España (especialmente antes de los recientes cambios en estos países);
- A diferencia de Malta, Grecia no exige pagos a fondo perdido a las arcas públicas;
- el programa griego no exige una estancia permanente o de larga duración en el país, a diferencia de los programas de Letonia o Bulgaria (aunque sí se exige la residencia para obtener la nacionalidad).
El Estado griego se ha mantenido constantemente entre los tres primeros países de la UE en cuanto a número de «visados de oro» expedidos. En los últimos años se ha producido un aumento constante, con más de 2.800 solicitudes en 2022 y alrededor de 4.000 en 2023. El principal flujo de inversores procede de ciudadanos de China, Rusia, Turquía, Egipto y Líbano, pero también crece el interés de solicitantes de Europa del Este.
El «visado de oro» griego: lo esencial
«El Golden Visa griego es una poderosa herramienta de flexibilidad estratégica y seguridad. Con el enfoque adecuado, la inversión inmobiliaria genera ingresos, simplifica enormemente la logística internacional y proporciona una base segura en la Unión Europea. A pesar del aumento del umbral de entrada en determinadas regiones, el programa sigue siendo muy popular por su sencillez, transparencia y previsibilidad. Estos son los parámetros clave para quienes están construyendo una arquitectura a largo plazo para su seguridad financiera y personal.
Una ciudad con reputación empresarial. La demanda de empresas internacionales mantiene constantemente un alto nivel de precios. En el centro desde 3.000 €/m², en las afueras desde 2.100 €/m². La finalización más próxima de los grandes proyectos es el tercer trimestre de 2025.
La elección de la ubicación, la diligencia legal debida, el apoyo de especialistas y el conocimiento de las realidades del mercado conforman una compra segura y rentable. Así pues, el éxito de la inversión requiere un planteamiento global y la debida diligencia en cada fase, que es la clave para salvaguardar sus fondos y alcanzar sus objetivos.
Pafos juega con las reglas visuales y estéticas. Yacimientos arqueológicos de la UNESCO, villas en las tierras altas, urbanizaciones de lujo en el oeste de la ciudad. La mayor densidad de viviendas de lujo fuera de la capital. Los distritos de Peyia y Tala ofrecen residencias privadas a partir de 400.000 euros.
Chipre mantiene condiciones estables para obtener un permiso de residencia por inversión. El umbral mínimo es a partir de 300.000 euros en propiedades. La demanda de vivienda sigue siendo alta: la demanda de vivienda secundaria aumentó un 12%, la de nueva construcción, un 18%. Las playas y el mar siguen siendo argumentos. Las mejores ciudades de Chipre para vivir conservan el acceso a las zonas costeras. La República garantiza seguridad, estabilidad económica y un Derecho europeizado.
Las ciudades chipriotas para cohabitar no están necesariamente junto al mar. Nicosia es la capital del interior. Sin playas, pero con las principales autoridades, bancos, universidades y centros de negocios. Integra las partes griega y turca, económica y logísticamente. Aquí se concentran los recursos humanos, los contratos y las consultorías.
La lista de las mejores ciudades de Chipre para mudarse no existe en el vacío. Está viva y depende de los objetivos: trabajo, hijos, mar, inversiones. A una persona le convendrá Nicosia, con su ritmo de negocios y sus conexiones. A otra, Pafos, con su ritmo pausado, su medicina y sus vistas de los acantilados. Limassol dará alcance y ganancias, Larnaca – estabilidad y logística. Ayia Napa – nicho de rentabilidad y el ritmo no estándar. Ciudades de la isla para la residencia permanente no es una cuestión de gusto. Es una elección de estrategia. Y el ganador es el que cuenta en cifras, no en sueños.
Salónica es la segunda metrópoli del país y el centro de la región de Macedonia. Está catalogada como una de las «mejores ciudades de Grecia para vivir» por su combinación de patrimonio cultural, ambiente universitario y precios bajos. El coste medio ronda los 1.800 euros por m², y los alquileres ofrecen una rentabilidad estable de hasta el 5,6% anual.
Comprar una propiedad aquí no es sólo una inversión, sino una elección de estilo para el día a día. Las mejores ciudades griegas para vivir ofrecen comodidad, potencial de crecimiento y estabilidad. Atenas da ritmo, Salónica equilibrio, Halkidiki tranquilidad, Creta autonomía y Santorini prestigio. El país está abierto a quienes quieran invertir, trasladarse u obtener un permiso de residencia. Una adecuada selección de la región y el análisis de las infraestructuras convierten la compra en un paso estratégico y no en un riesgo.