Investir em imóveis parece ser um porto seguro em meio a moedas instáveis, ações em queda e pressão inflacionária. No entanto, esse mercado, mais do que qualquer outro, está repleto de estereótipos e concepções falsas. Os mitos sobre investimentos imobiliários não apenas enganam, mas também distorcem a compreensão dos mecanismos-chave de lucratividade, prazos de retorno e riscos.
Imóveis não podem perder valor: um mito popular sobre investimentos
Uma das crenças mais arraigadas é a ideia de que os imóveis não estão sujeitos a desvalorização. Essa opinião muitas vezes se baseia na experiência dos anos 2000, quando na Rússia e no sul da Europa houve um crescimento constante dos preços. No entanto, esse crescimento foi impulsionado por uma série de fatores macroeconômicos únicos, incluindo acesso fácil a hipotecas, aumento da renda da população e escassez de oferta. Após 2008, o mercado demonstrou uma dinâmica inversa.
Por exemplo, em Chipre, entre 2012 e 2014, devido a uma crise bancária, o mercado imobiliário residencial em Nicósia e Limassol despencou 35-45%, especialmente afetando as propriedades adquiridas no âmbito do programa “visto de ouro”. Muitos investidores estrangeiros foram obrigados a vender apartamentos abaixo do custo devido a uma queda brusca na demanda. Até hoje, parte dessas propriedades não se recuperou.
Na Grécia, a situação foi ainda mais prolongada: após a crise de 2008, o mercado imobiliário despencou 43,8% e não se recuperou por quase 9 anos. Mesmo em Atenas, em áreas como Kypseli e Patissia, os preços ainda não voltaram aos níveis pré-crise, apesar do aumento geral do interesse por parte de compradores estrangeiros.
Assim, o aumento de preços não é garantia. Ele depende da fase do ciclo de mercado, indicadores macroeconômicos, política de crédito e fatores geopolíticos. Investidores que ignoram essas variáveis e entram no mercado no auge correm o risco de registrar perdas e ficar presos a um capital congelado.
Não há investimento passivo: até um apartamento confortável requer despesas
Outro equívoco persistente é a crença de que possuir imóveis automaticamente garante uma renda estável sem a participação do proprietário. Essa ilusão é especialmente característica de investidores que se concentram em aluguéis de curto prazo em regiões turísticas, como as zonas de resorts em Chipre ou o centro de Atenas.
Na realidade, o negócio de aluguel está associado a muitas despesas e requer atenção regular. Na Grécia, por exemplo, alugar um apartamento envolve registro obrigatório no órgão fiscal, apresentação anual de relatórios e pagamento de imposto sobre a renda do aluguel em uma escala progressiva: de 15% a 45%, dependendo do valor. Além disso, os proprietários são obrigados a pagar o imposto ENFIA – um imposto anual sobre imóveis, cujo valor depende da área, ano de construção e região. O valor pode variar de 300 a 1200 euros por ano para um apartamento padrão em Atenas. Os mitos sobre investimentos imobiliários criam a ilusão de simplicidade, embora na realidade o imóvel exija planejamento, suporte jurídico e controle.
Um apartamento é uma diversificação suficiente
Uma das simplificações mais perigosas é a ideia de que a compra de um único apartamento garante rentabilidade confiável e estável. Na prática, essa abordagem cria um único ponto de risco, sem flexibilidade.
Um investidor que coloca seu dinheiro em um único apartamento em Chipre pode enfrentar volatilidade sazonal: por exemplo, em Ayia Napa ou Protaras, a demanda cai drasticamente nos meses de inverno, e a propriedade fica vazia sem inquilinos por até 5 meses por ano. Enquanto isso, as despesas comunitárias, obrigações fiscais e despesas de manutenção continuam a se acumular.
Na Grécia, a situação pode estar relacionada à saturação do mercado. Muitas áreas de Atenas, populares entre os investidores – como Neos Kosmos ou Metaxourgeio – experimentaram um rápido aumento nos preços entre 2017 e 2022, mas desde 2023 há uma estabilização e até uma leve queda na demanda devido à regulamentação do Airbnb e ao aumento da carga tributária. Se um investidor colocou todo o capital em um único imóvel desse tipo, ele fica em uma posição vulnerável – tanto em termos de rentabilidade quanto de liquidez. Os mitos sobre investimentos imobiliários impedem a necessidade lógica de distribuição de capital: entre regiões, tipos de propriedade (residencial, apartamentos, comerciais) e até moedas de investimento.
Investimentos = compra de imóveis novos
Em Chipre, uma parte significativa dos novos empreendimentos em Limassol, construídos após 2015, era voltada para estrangeiros. Os preços dessas propriedades ultrapassam os €4.000 por metro quadrado, mas a demanda caiu após o fim do programa de cidadania por investimento. Hoje, muitos desses apartamentos estão vazios, e os proprietários são obrigados a reduzir as taxas de aluguel ou vendê-los com prejuízo.
Na Grécia, uma tendência semelhante é observada. A nova construção está concentrada em áreas com preços já altos, onde o teto das taxas de aluguel limita a rentabilidade. Por exemplo, no bairro de Glyfada em Atenas, o metro quadrado em um novo prédio custa cerca de €5.000, enquanto a taxa de aluguel mensal não ultrapassa €20 por m². Isso significa que o retorno do investimento varia em torno de 3-4%, tornando os novos empreendimentos menos atraentes em comparação com propriedades secundárias em áreas com potencial de crescimento. Os mitos sobre investimentos imobiliários neste caso impedem a consideração de ativos alternativos: propriedades secundárias, casas para renda, propriedades comerciais, espaços de coworking, armazéns.
É fácil calcular antecipadamente o retorno
Muitas vezes se ouve que o retorno de um imóvel pode ser calculado com precisão antecipadamente por meio de uma fórmula simples: receitas de aluguel menos despesas atuais. À primeira vista, tudo parece lógico, especialmente quando se trata de um aluguel estável a longo prazo. No entanto, a realidade é muito mais complexa, especialmente em jurisdições internacionais.
Por exemplo, em Chipre, a compra de um apartamento em Paphos por €180.000 e seu aluguel por €1.000 por mês pode parecer um esquema lucrativo. Mas mesmo que a ocupação seja estável, o retorno real acaba sendo menor do que o esperado. Em primeiro lugar, o imposto sobre a renda do aluguel pode chegar a 20%, se o proprietário não for residente fiscal na ilha. Em segundo lugar, existem despesas anuais de manutenção do complexo, que podem chegar a €1.200-€2.000 por ano, especialmente se o prédio tiver piscina, recepção, segurança ou elevador. A isso se somam despesas com reparos, depreciação, substituição de equipamentos, pagamento de serviços de administração e taxas de coleta de lixo. Os mitos sobre investimentos imobiliários distorcem a realidade do cálculo: sem considerar todos os parâmetros, o investimento se transforma em uma armadilha.
Outro mito sobre investimentos: imóveis são uma poupança para a aposentadoria
Entre os investidores, especialmente os mais velhos, é popular a ideia de que “Vou comprar um apartamento, alugá-lo – e isso se tornará minha aposentadoria”. No entanto, na prática, essa abordagem nem sempre atende às expectativas, especialmente em um horizonte de longo prazo. Em Chipre, há um número significativo de propriedades construídas nas décadas de 1990 e 2000 que estão perdendo liquidez. As razões incluem layouts desatualizados, falta de eficiência energética, problemas de estacionamento e infraestrutura. Por exemplo, apartamentos em Paralimni, comprados no início dos anos 2000 por €110.000, hoje valem no máximo €90.000, e isso em boas condições. O interesse turístico mudou para áreas mais modernas com logística desenvolvida, como Larnaca ou Limassol. Alugar um apartamento antigo como esse só é possível com um desconto significativo. Os mitos sobre investimentos imobiliários impedem a compreensão: mesmo um ativo perpétuo requer avaliação regular, reembalagem e às vezes venda.
A realidade exige flexibilidade
O investidor que confia em rumores corre o risco de perder capital, tempo e motivação. A estratégia correta é formada apenas com base em fatos, cálculos verificados e consideração da imagem completa – desde impostos e depreciação até volatilidade de mercado. Os mitos sobre investimentos imobiliários se dissipam assim que uma abordagem sistemática é aplicada. Comparar propriedades, localizações, modelos de aluguel, nuances legais – aqui está o verdadeiro alicerce de investimentos bem-sucedidos.
