O sonho grego: o que e onde comprar um imóvel na Grécia

A Grécia é um país com milhares de anos de história, um mar azul e uma variedade incrível de regiões. Da agitada Atenas às tranquilas ilhas, cada canto do país tem o seu próprio ritmo, clima e oportunidades, incluindo os preços. Escolher o local certo para viver num ambiente destes não é uma tarefa fácil. O nosso artigo foi concebido para o ajudar nesta difícil tarefa. Vamos falar-lhe das melhores cidades da Grécia para viver.

Atenas e Ática: o pulso do país

A Ática concentra as finanças, a cultura, as escolas internacionais e os grandes centros médicos. Atenas não é apenas a capital, mas o centro de gravidade do território grego. Aqui, os imóveis gregos têm liquidez e o mercado está em constante crescimento: nos últimos três anos, os preços aumentaram em média 12-17% por bairro.

O centro – Plaka, Kolonaki, Metz – oferece habitações a 2.500-4.000 euros por m². Os bairros residenciais – Perama, Ilioupoli – começam a partir de 1.500 euros. A Ática continua a ser atractiva para a deslocalização devido ao seu clima ameno, ao acesso ao mar, ao metro e a um ambiente social estável.

Uma caraterística importante são as ligações aéreas diretas com a Europa, os EUA e a Ásia. Isto faz de Atenas um ponto de entrada no país e uma base cómoda para obter uma autorização de residência na Grécia através de investimento.

Salónica: um vetor nórdico de oportunidades

Salónica é a segunda metrópole do país e o centro da região da Macedónia. Está classificada como uma das “melhores cidades da Grécia para viver” devido à sua combinação de património cultural, ambiente universitário e preços baixos. O custo médio é de cerca de 1 800 euros por m², com rendas que rendem rendimentos estáveis até 5,6% por ano.

A cidade dirige-se aos jovens activos e aos que procuram um equilíbrio entre a metrópole e uma vida comedida. Os transportes são desenvolvidos pelo novo metro, a linha costeira tem vista para Termaikos e o passeio noturno transforma os dias de trabalho numa estância de férias fácil. Salónica está a desenvolver ativamente as tecnologias da informação e o turismo, criando emprego e procura de alojamento.

As ilhas como um estilo de vida: de Corfu a Santorini

A parte insular do país não oferece apenas clima e paisagem, mas também um ritmo especial – comedido, estético e atento ao investimento. Aqui, a propriedade não é apenas um teto, mas também um ativo com rendimentos previsíveis. Cada ilha forma a sua própria imagem: do aconchego verde ao estatuto de elite.

Corfu

A ilha verde no Mar Jónico está na lista das “melhores cidades da Grécia para viver”. Uma combinação de natureza, arquitetura britânica e elevada procura de arrendamento. Preços a partir de 1 700 euros por m² e rendimentos de aluguer de 9-11% na época alta.

Creta

A maior ilha do país, com infra-estruturas desenvolvidas, escolas e clínicas internacionais. Heraklion e Chania, as duas principais cidades, estão a desenvolver ativamente novos projectos residenciais. Creta utiliza uma combinação de clima, acessibilidade de transportes e uma economia forte. A propriedade em Creta, na Grécia, continua a ser uma das mais procuradas.

Rodes

A ilha solarenga da Europa é um investimento estável. O custo da habitação aumenta 8-10% por ano. A costa leste continua a ser a líder no número de transacções. A combinação de arquitetura antiga, turismo desenvolvido e proximidade da Turquia torna Rodes estrategicamente atractiva para a compra de casa.

Santorini

Geologia única, edifícios caiados de branco, paisagens vulcânicas. Santorini não se enquadra na categoria “habitação económica”, mas está firmemente na lista das melhores cidades do país para viver. Para quem procura estatuto e não apenas uma vista. Os preços começam a partir de 4.000 euros por m², mas a liquidez do objeto mantém-se mesmo durante a crise.

Praias e infra-estruturas: onde viver na Grécia

A escolha da região determina não só a vida quotidiana, mas também o acesso a serviços essenciais. Segue-se a única lista do artigo com critérios de seleção:

Cinco factores que determinam as melhores cidades para viver:

1. Clima – 300 dias de sol por ano em Creta, humidade mínima em Rodes, brisas frescas em Corfu.
2. Mar e praias – Halkidiki é líder com 92 praias com Bandeira Azul.
3. Infra-estruturas – Atenas e Salónica lideram o número de centros médicos e de escolas de inglês.
4. Os preços dos imóveis variam entre 1 200 e 4 500 euros por m², consoante a localização e o tipo de alojamento.
5. Autorizações de residência – disponíveis para compras a partir de 250 000 euros, os programas têm decorrido de forma regular desde 2014.

Halkidiki: sinergia de natureza e conforto

Halkidiki reúne três penínsulas – Kassandra, Sithonia e Athos. A primeira é um centro turístico, a segunda é um paraíso verde isolado, a terceira é uma autonomia monástica com restrições. As melhores cidades para viver nesta região são Nea Mudanya, Pefkohori e Nikiti. Os preços das habitações começam a partir de 1 400 euros por m². Isto torna a compra acessível para investidores privados e famílias que planeiam mudar-se.

A região tira partido das baías pitorescas, das florestas de coníferas e do mar cristalino. Aqui estão a ser construídas moradias com janelas panorâmicas, apartamentos à beira-mar e casas com piscinas. A zona é popular entre as famílias devido à sua tranquilidade, segurança e proximidade de Salónica – 1,5 horas de carro.

Onde comprar um imóvel na Grécia sem pagar demasiado

Ao escolher um destino, é importante não pagar demasiado por uma marca, mas sim calcular a rentabilidade e o potencial. As regiões gregas para viver não são apenas as costas. O Épiro e a Tessália oferecem casas entre as montanhas e os lagos com preços a partir de 900 euros por m². No Peloponeso, os construtores estão a criar povoações com infra-estruturas autónomas – escolas, lojas, jardins de infância.

Onde viver na Grécia é uma questão de equilíbrio. Patras é um centro de ferries com um ambiente universitário. Volos – uma cidade com voos diretos para a Europa. Trikala – líder no ambiente digital e a “cidade inteligente” do país. Estes locais raramente aparecem nas brochuras turísticas, mas estão na lista das melhores cidades para viver para quem valoriza a tranquilidade e a autonomia.

Mudança e cálculo: as melhores cidades da Grécia para viver

O orçamento mínimo para obter uma autorização de residência na Grécia através da compra de um imóvel é de 250 000 euros. Com este montante, é possível comprar um apartamento em Salónica, uma moradia na Ática ou uma casa em Corfu. Os custos de transação correspondem, em média, a 7-10% do valor (impostos, notário, advogado, registo).

Os preços dos imóveis na Grécia estão a aumentar moderadamente. Nos últimos 12 meses, o aumento médio, de acordo com o Banco do país, foi de 10,3%. O principal crescimento regista-se em Atenas, Chania e Rodes. Neste contexto, o mercado mantém-se estável, especialmente no contexto da inflação europeia.

Para a residência de longa duração, não só o orçamento é importante, mas também a estrutura da procura. Se houver inquilinos, os imóveis rendem 3,5-7% por ano. A procura de habitações com aquecimento autónomo, terraços e painéis solares está a aumentar – estas opções rendem mais rapidamente.

As melhores cidades da Grécia para viver: conclusões

Comprar um imóvel aqui não é apenas um investimento, mas uma escolha de estilo quotidiano. As melhores cidades da Grécia para viver oferecem conforto, potencial de crescimento e estabilidade. Atenas dá ritmo, Tessalónica dá equilíbrio, Halkidiki dá tranquilidade, Creta dá autonomia e Santorini dá prestígio. O país está aberto a todos os que queiram investir, mudar de residência ou obter uma autorização de residência. A seleção adequada da região e a análise das infra-estruturas fazem da compra um passo estratégico e não um risco.

Nem todos os activos podem funcionar enquanto o proprietário dorme. Um imóvel em Atenas pode. É esse investimento que acciona o mecanismo de obtenção de um “visto dourado” para a Grécia – um dos programas de autorização de residência mais estáveis da Europa. Desde 2013, o país aprovou mais de 30 000 pedidos, abrindo a porta do espaço Schengen a investidores de mais de 90 países. Não se trata apenas de um passe para a UE, mas de um instrumento de flexibilidade estratégica.

Condições de base do programa: quem pode beneficiar do programa e para que investimentos

O programa concede uma autorização de residência por um período renovável de 5 anos. O limiar mínimo de entrada para participar é de 250 000 euros em bens imobiliários. A partir de 2023, em certas zonas de Atenas, Mykonos e Santorini – já a partir de 500 000 euros. Apesar dos aumentos de preços em certas zonas, o montante inicial de 250 000 euros não foi alterado desde 2013 para a maioria das regiões, o que faz do regime um dos mais acessíveis entre os programas da UE.

O “Golden Visa” da Grécia não se destina apenas ao investidor. A autorização de residência é alargada à família: cônjuges, filhos menores de 21 anos e pais de ambas as partes. Não há pagamentos nem investimentos adicionais.

Lista completa dos requisitos do investidor e das instalações

Para obter uma autorização de residência ao abrigo do programa Golden Visa, é necessário preencher um certo número de condições jurídicas, financeiras e técnicas, cada uma das quais é controlada pelas estruturas autorizadas antes e depois da compra do imóvel. O programa não exige conhecimentos linguísticos obrigatórios, exames ou residência prévia, mas tem requisitos claros:

• investimento a partir de 250 000 euros em imóveis (sujeito a variações regionais);
• Ter um rendimento legal que comprove a capacidade de efetuar o investimento;
• Ausência de registo criminal para o requerente principal e para os membros adultos da família;
• Seguro de saúde internacional que cubra a estadia na Grécia;
• o imóvel deve ser habitável (mesmo que não haja planos de mudança);
• A transação de compra e venda deve passar por um notário grego, com a verificação obrigatória da limpeza do imóvel;
• os fundos para a compra devem ser transferidos da conta pessoal do candidato;
• o título deve ser registado no registo de hipotecas.

O respeito de todas estas condições garante a legalidade do estatuto e exclui os riscos de anulação.

O processo de registo: da seleção à obtenção de uma autorização de residência

O programa de residência através de investimento é estritamente de acordo com o esquema. O procedimento é claro: se todos os requisitos estiverem preenchidos, a autorização de residência é emitida no mais curto espaço de tempo possível. A estrutura por etapas elimina os atrasos burocráticos e garante a legalidade de cada fase.

Etapas do processo:

1. Abertura de uma conta bancária grega (possível à distância ou através de um procurador).
2. Seleção de imóveis (tendo em conta o limiar mínimo de investimento e as especificidades regionais). Os preços nos subúrbios da Ática, por exemplo, começam em 2 200 euros por metro quadrado.
3. Diligência prévia do imóvel e da compra. O registo passa por um notário, a verificação da limpeza do objeto é obrigatória.
4. Recolha e apresentação de documentos para autorização de residência. É necessário um pacote normalizado:
   • passaporte;
   • contrato de venda;
   • Um extrato bancário que confirme a transferência de fundos;
   • prova de pagamento da transação;
   • seguro de saúde;
   • fotos;
   • comprovativo de residência (endereço na Grécia, mesmo que formal). O pacote documental é simples, mas requer traduções, reconhecimento notarial e apostilha. Os documentos podem ser apresentados na Grécia ou através do consulado.
5. Passar a biometria. É obrigatório estar presente, pelo menos uma vez, aquando da apresentação de documentos.
6. Obtenção de uma autorização de residência. A autorização de residência temporária é emitida no prazo de 20 dias após a sua apresentação, enquanto o documento principal é geralmente emitido no prazo de 2 meses.

A transparência do procedimento e os requisitos normalizados simplificam a preparação, especialmente quando acompanhada por um advogado profissional.

Vantagens do Golden Visa da Grécia

São bastantes:

1. Liberdade de circulação no espaço Schengen. A autorização de residência permite-lhe viver, entrar, sair e viajar nos países Schengen sem restrições.
2. Não existe qualquer requisito de residência obrigatória. O programa não obriga o investidor e a sua família a residir efetivamente na Grécia. Isto significa também que não existe residência fiscal automática (exceto se a residência for superior a 183 dias por ano).
3. Inclusão da família. O estatuto aplica-se aos cônjuges, aos filhos com menos de 21 anos e aos pais de ambas as partes, sem qualquer investimento adicional.
4. Limiar de entrada comparativamente baixo. O limiar de 250 000 euros torna o programa um dos mais acessíveis da UE (sujeito a variações regionais).
5. A oportunidade de viver, estudar e utilizar serviços na UE. Uma autorização de residência permite-lhe permanecer legalmente no país, alugar um alojamento, utilizar os cuidados de saúde e abrir contas em bancos da UE.
6. Potencial de crescimento do investimento. Apresentação do mercado imobiliário grego, que regista um crescimento constante.
7. Caminho para a cidadania. Possibilidade de requerer a cidadania após 7 anos de residência legal no país.
8. Um regime de renovação simples. A autorização de residência é renovada de 5 em 5 anos se o investimento (propriedade) for mantido.

Limitações e nuances importantes

É imperativo tê-las em conta:

1. Falta de acesso ao emprego. A autorização de residência não dá direito a emprego. É permitido gerir uma empresa ou ser acionista de empresas gregas ou europeias.
2. Aumento do valor dos imóveis nas zonas mais populares e procuradas pelos investidores (por exemplo, o centro da cidade de Atenas, Mykonos, Santorini), onde o limiar mínimo é mais elevado.
3. A opacidade e as nuances do arrendamento em zonas turísticas podem exigir uma gestão profissional.
4. A apresentação obrigatória de documentos através de um notário aumenta o custo total da transação.
5. Os cidadãos de alguns países, incluindo os países da CEI, podem ter dificuldades em abrir uma conta bancária, o que exige a intervenção de especialistas.
6. As crianças perdem o seu estatuto de autorização de residência quando atingem a idade de 21 anos, exceto se forem tomadas medidas adicionais para manter o seu estatuto.
7. Para requerer a cidadania, é necessária uma residência efectiva na Grécia (mais de 183 dias por ano) durante 7 anos, bem como conhecimentos linguísticos e integração.

O sector imobiliário na Grécia como instrumento de investimento

O mercado imobiliário grego tem registado um crescimento constante, especialmente nos últimos anos. Atenas registou um crescimento significativo dos preços (+12% para 2023). Nas zonas turísticas, os imóveis podem gerar rendimentos de aluguer até 7-9% por ano, se forem bem geridos. Os imóveis de 60-80 m² em zonas adjacentes ao centro de Atenas (por exemplo, Marousi ou Pireu) continuam a ser os mais populares entre os investidores que procuram um “visto dourado”.

Se a propriedade for revendida ao fim de 5 anos, é permitido devolver o investimento sem perder o direito a uma autorização de residência. Contudo, a venda antecipada da propriedade de investimento antes do termo dos 5 anos anula o estatuto de autorização de residência para toda a família.

Impostos e residência fiscal na Grécia

O planeamento financeiro ao abrigo de uma autorização de residência grega exige um conhecimento do sistema fiscal local. É importante distinguir entre ter uma autorização de residência e ser residente fiscal. A residência fiscal ocorre geralmente quando se vive no país mais de 183 dias por ano.

Os não residentes são tributados sobre os rendimentos prediais na Grécia numa escala progressiva:

• até 12 000 euros de rendimento anual – 15%;
• de 12 001 euros a 35 000 euros – 35%;
• mais de 35 000 euros – 45%.

Os imóveis na Grécia estão igualmente sujeitos a um imposto anual (ENFIA). A taxa depende do tipo de imóvel, do seu valor e da sua localização, situando-se em média entre 3 e 5 euros por m² em todo o país, mas pode ser mais elevada nas zonas centrais ou de prestígio de Atenas e nas ilhas.

Prazo de validade e renovação da autorização de residência

A primeira autorização de residência obtida ao abrigo do programa grego “Golden Visa” é válida por 5 anos. Para a prorrogar pelos próximos 5 anos, é necessário manter o investimento, ou seja, ser proprietário do imóvel adquirido.

Uma nuance importante: os filhos que obtiveram uma autorização de residência juntamente com os pais perdem o seu estatuto depois de atingirem a idade de 21 anos, se não forem tomadas medidas para formalizar uma base de permanência separada para eles.

O caminho para a cidadania grega através da naturalização por meio de um “visto dourado”

Embora o Golden Visa em si não dê automaticamente direito à cidadania grega ou comunitária, abre essa possibilidade. É possível requerer a naturalização (cidadania) se tiver residido no país durante pelo menos 7 anos.

A aquisição da cidadania exige não só o cumprimento do requisito de residência (residência durante mais de 183 dias por ano), mas também uma demonstração de integração: pagamento de impostos, conhecimento da língua grega (confirmado por um exame) e conhecimentos gerais da história e da cultura gregas. Os membros da família do investidor, incluindo os filhos adultos, podem igualmente obter passaportes, desde que satisfaçam igualmente estas condições (principalmente residência e conhecimentos linguísticos).

O “Golden Visa” da Grécia no contexto da UE: comparação com outros programas

A obtenção de uma autorização de residência grega ao abrigo do programa de investimento não é uma fuga de emergência, mas uma estratégia planeada para garantir mobilidade e segurança. O “Golden Visa” oferece uma opção equilibrada para quem pretende garantir capital, obter liberdade de circulação no espaço Schengen e ter um “aeródromo de reserva” na UE.

O programa compara-se favoravelmente com alguns dos seus homólogos noutros locais da Europa:

• a rapidez de tratamento e a flexibilidade dos requisitos são superiores aos programas em Portugal e em Espanha (especialmente antes das recentes alterações nestes países);
• Ao contrário de Malta, a Grécia não exige pagamentos não reembolsáveis para fundos públicos;
• o programa grego não exige uma estadia permanente ou de longa duração no país, ao contrário dos programas da Letónia ou da Bulgária (embora a residência seja necessária para obter a cidadania).

O Estado grego tem mantido de forma constante o seu lugar entre os três primeiros países da UE em termos do número de “vistos dourados” emitidos. Nos últimos anos, registou-se um aumento constante, com mais de 2 800 pedidos em 2022 e cerca de 4 000 em 2023. O principal fluxo de investidores provém de cidadãos da China, Rússia, Turquia, Egito e Líbano, mas o interesse dos requerentes da Europa de Leste também está a aumentar.

O “Golden Visa” da Grécia: o essencial

“O Golden Visa da Grécia é um instrumento poderoso de flexibilidade estratégica e de segurança. Com a abordagem correta, o investimento imobiliário gera rendimentos, simplifica grandemente a logística internacional e proporciona uma base segura na União Europeia. Apesar do aumento do limiar de entrada em certas regiões, o programa continua a ser muito popular devido à sua simplicidade, transparência e previsibilidade. Estes são os parâmetros fundamentais para quem está a construir uma arquitetura a longo prazo para a sua segurança financeira e pessoal.