O que dá direito a um “visto dourado” para a Grécia e como obtê-lo

Nem todos os activos podem funcionar enquanto o proprietário dorme. Um imóvel em Atenas pode. É esse investimento que acciona o mecanismo de obtenção de um “visto dourado” para a Grécia – um dos programas de autorização de residência mais estáveis da Europa. Desde 2013, o país aprovou mais de 30 000 pedidos, abrindo a porta do espaço Schengen a investidores de mais de 90 países. Não se trata apenas de um passe para a UE, mas de um instrumento de flexibilidade estratégica.

Condições de base do programa: quem pode beneficiar do programa e para que investimentos

O programa concede uma autorização de residência por um período renovável de 5 anos. O limiar mínimo de entrada para participar é de 250 000 euros em bens imobiliários. A partir de 2023, em certas zonas de Atenas, Mykonos e Santorini – já a partir de 500 000 euros. Apesar dos aumentos de preços em certas zonas, o montante inicial de 250 000 euros não foi alterado desde 2013 para a maioria das regiões, o que faz do regime um dos mais acessíveis entre os programas da UE.

O “Golden Visa” da Grécia não se destina apenas ao investidor. A autorização de residência é alargada à família: cônjuges, filhos menores de 21 anos e pais de ambas as partes. Não há pagamentos nem investimentos adicionais.

Lista completa dos requisitos do investidor e das instalações

Para obter uma autorização de residência ao abrigo do programa Golden Visa, é necessário preencher um certo número de condições jurídicas, financeiras e técnicas, cada uma das quais é controlada pelas estruturas autorizadas antes e depois da compra do imóvel. O programa não exige conhecimentos linguísticos obrigatórios, exames ou residência prévia, mas tem requisitos claros:

• investimento a partir de 250 000 euros em imóveis (sujeito a variações regionais);
• Ter um rendimento legal que comprove a capacidade de efetuar o investimento;
• Ausência de registo criminal para o requerente principal e para os membros adultos da família;
• Seguro de saúde internacional que cubra a estadia na Grécia;
• o imóvel deve ser habitável (mesmo que não haja planos de mudança);
• A transação de compra e venda deve passar por um notário grego, com a verificação obrigatória da limpeza do imóvel;
• os fundos para a compra devem ser transferidos da conta pessoal do candidato;
• o título deve ser registado no registo de hipotecas.

O respeito de todas estas condições garante a legalidade do estatuto e exclui os riscos de anulação.

O processo de registo: da seleção à obtenção de uma autorização de residência

O programa de residência através de investimento é estritamente de acordo com o esquema. O procedimento é claro: se todos os requisitos estiverem preenchidos, a autorização de residência é emitida no mais curto espaço de tempo possível. A estrutura por etapas elimina os atrasos burocráticos e garante a legalidade de cada fase.

Etapas do processo:

1. Abertura de uma conta bancária grega (possível à distância ou através de um procurador).
2. Seleção de imóveis (tendo em conta o limiar mínimo de investimento e as especificidades regionais). Os preços nos subúrbios da Ática, por exemplo, começam em 2 200 euros por metro quadrado.
3. Diligência prévia do imóvel e da compra. O registo passa por um notário, a verificação da limpeza do objeto é obrigatória.
4. Recolha e apresentação de documentos para autorização de residência. É necessário um pacote normalizado:
   • passaporte;
   • contrato de venda;
   • Um extrato bancário que confirme a transferência de fundos;
   • prova de pagamento da transação;
   • seguro de saúde;
   • fotos;
   • comprovativo de residência (endereço na Grécia, mesmo que formal). O pacote documental é simples, mas requer traduções, reconhecimento notarial e apostilha. Os documentos podem ser apresentados na Grécia ou através do consulado.
5. Passar a biometria. É obrigatório estar presente, pelo menos uma vez, aquando da apresentação de documentos.
6. Obtenção de uma autorização de residência. A autorização de residência temporária é emitida no prazo de 20 dias após a sua apresentação, enquanto o documento principal é geralmente emitido no prazo de 2 meses.

A transparência do procedimento e os requisitos normalizados simplificam a preparação, especialmente quando acompanhada por um advogado profissional.

Vantagens do Golden Visa da Grécia

São bastantes:

1. Liberdade de circulação no espaço Schengen. A autorização de residência permite-lhe viver, entrar, sair e viajar nos países Schengen sem restrições.
2. Não existe qualquer requisito de residência obrigatória. O programa não obriga o investidor e a sua família a residir efetivamente na Grécia. Isto significa também que não existe residência fiscal automática (exceto se a residência for superior a 183 dias por ano).
3. Inclusão da família. O estatuto aplica-se aos cônjuges, aos filhos com menos de 21 anos e aos pais de ambas as partes, sem qualquer investimento adicional.
4. Limiar de entrada comparativamente baixo. O limiar de 250 000 euros torna o programa um dos mais acessíveis da UE (sujeito a variações regionais).
5. A oportunidade de viver, estudar e utilizar serviços na UE. Uma autorização de residência permite-lhe permanecer legalmente no país, alugar um alojamento, utilizar os cuidados de saúde e abrir contas em bancos da UE.
6. Potencial de crescimento do investimento. Apresentação do mercado imobiliário grego, que regista um crescimento constante.
7. Caminho para a cidadania. Possibilidade de requerer a cidadania após 7 anos de residência legal no país.
8. Um regime de renovação simples. A autorização de residência é renovada de 5 em 5 anos se o investimento (propriedade) for mantido.

Limitações e nuances importantes

É imperativo tê-las em conta:

1. Falta de acesso ao emprego. A autorização de residência não dá direito a emprego. É permitido gerir uma empresa ou ser acionista de empresas gregas ou europeias.
2. Aumento do valor dos imóveis nas zonas mais populares e procuradas pelos investidores (por exemplo, o centro da cidade de Atenas, Mykonos, Santorini), onde o limiar mínimo é mais elevado.
3. A opacidade e as nuances do arrendamento em zonas turísticas podem exigir uma gestão profissional.
4. A apresentação obrigatória de documentos através de um notário aumenta o custo total da transação.
5. Os cidadãos de alguns países, incluindo os países da CEI, podem ter dificuldades em abrir uma conta bancária, o que exige a intervenção de especialistas.
6. As crianças perdem o seu estatuto de autorização de residência quando atingem a idade de 21 anos, exceto se forem tomadas medidas adicionais para manter o seu estatuto.
7. Para requerer a cidadania, é necessária uma residência efectiva na Grécia (mais de 183 dias por ano) durante 7 anos, bem como conhecimentos linguísticos e integração.

O sector imobiliário na Grécia como instrumento de investimento

O mercado imobiliário grego tem registado um crescimento constante, especialmente nos últimos anos. Atenas registou um crescimento significativo dos preços (+12% para 2023). Nas zonas turísticas, os imóveis podem gerar rendimentos de aluguer até 7-9% por ano, se forem bem geridos. Os imóveis de 60-80 m² em zonas adjacentes ao centro de Atenas (por exemplo, Marousi ou Pireu) continuam a ser os mais populares entre os investidores que procuram um “visto dourado”.

Se a propriedade for revendida ao fim de 5 anos, é permitido devolver o investimento sem perder o direito a uma autorização de residência. Contudo, a venda antecipada da propriedade de investimento antes do termo dos 5 anos anula o estatuto de autorização de residência para toda a família.

Impostos e residência fiscal na Grécia

O planeamento financeiro ao abrigo de uma autorização de residência grega exige um conhecimento do sistema fiscal local. É importante distinguir entre ter uma autorização de residência e ser residente fiscal. A residência fiscal ocorre geralmente quando se vive no país mais de 183 dias por ano.

Os não residentes são tributados sobre os rendimentos prediais na Grécia numa escala progressiva:

• até 12 000 euros de rendimento anual – 15%;
• de 12 001 euros a 35 000 euros – 35%;
• mais de 35 000 euros – 45%.

Os imóveis na Grécia estão igualmente sujeitos a um imposto anual (ENFIA). A taxa depende do tipo de imóvel, do seu valor e da sua localização, situando-se em média entre 3 e 5 euros por m² em todo o país, mas pode ser mais elevada nas zonas centrais ou de prestígio de Atenas e nas ilhas.

Prazo de validade e renovação da autorização de residência

A primeira autorização de residência obtida ao abrigo do programa grego “Golden Visa” é válida por 5 anos. Para a prorrogar pelos próximos 5 anos, é necessário manter o investimento, ou seja, ser proprietário do imóvel adquirido.

Uma nuance importante: os filhos que obtiveram uma autorização de residência juntamente com os pais perdem o seu estatuto depois de atingirem a idade de 21 anos, se não forem tomadas medidas para formalizar uma base de permanência separada para eles.

O caminho para a cidadania grega através da naturalização por meio de um “visto dourado”

Embora o Golden Visa em si não dê automaticamente direito à cidadania grega ou comunitária, abre essa possibilidade. É possível requerer a naturalização (cidadania) se tiver residido no país durante pelo menos 7 anos.

A aquisição da cidadania exige não só o cumprimento do requisito de residência (residência durante mais de 183 dias por ano), mas também uma demonstração de integração: pagamento de impostos, conhecimento da língua grega (confirmado por um exame) e conhecimentos gerais da história e da cultura gregas. Os membros da família do investidor, incluindo os filhos adultos, podem igualmente obter passaportes, desde que satisfaçam igualmente estas condições (principalmente residência e conhecimentos linguísticos).

O “Golden Visa” da Grécia no contexto da UE: comparação com outros programas

A obtenção de uma autorização de residência grega ao abrigo do programa de investimento não é uma fuga de emergência, mas uma estratégia planeada para garantir mobilidade e segurança. O “Golden Visa” oferece uma opção equilibrada para quem pretende garantir capital, obter liberdade de circulação no espaço Schengen e ter um “aeródromo de reserva” na UE.

O programa compara-se favoravelmente com alguns dos seus homólogos noutros locais da Europa:

• a rapidez de tratamento e a flexibilidade dos requisitos são superiores aos programas em Portugal e em Espanha (especialmente antes das recentes alterações nestes países);
• Ao contrário de Malta, a Grécia não exige pagamentos não reembolsáveis para fundos públicos;
• o programa grego não exige uma estadia permanente ou de longa duração no país, ao contrário dos programas da Letónia ou da Bulgária (embora a residência seja necessária para obter a cidadania).

O Estado grego tem mantido de forma constante o seu lugar entre os três primeiros países da UE em termos do número de “vistos dourados” emitidos. Nos últimos anos, registou-se um aumento constante, com mais de 2 800 pedidos em 2022 e cerca de 4 000 em 2023. O principal fluxo de investidores provém de cidadãos da China, Rússia, Turquia, Egito e Líbano, mas o interesse dos requerentes da Europa de Leste também está a aumentar.

O “Golden Visa” da Grécia: o essencial

“O Golden Visa da Grécia é um instrumento poderoso de flexibilidade estratégica e de segurança. Com a abordagem correta, o investimento imobiliário gera rendimentos, simplifica grandemente a logística internacional e proporciona uma base segura na União Europeia. Apesar do aumento do limiar de entrada em certas regiões, o programa continua a ser muito popular devido à sua simplicidade, transparência e previsibilidade. Estes são os parâmetros fundamentais para quem está a construir uma arquitetura a longo prazo para a sua segurança financeira e pessoal.