Chipre ou Grécia-qual país escolher para viver?

Nem todos os activos podem funcionar enquanto o proprietário dorme. Um imóvel em Atenas pode. É esse investimento que acciona o mecanismo de obtenção de um “visto dourado” para a Grécia – um dos programas de autorização de residência mais estáveis da Europa. Desde 2013, o país aprovou mais de 30 000 pedidos, abrindo a porta do espaço Schengen a investidores de mais de 90 países. Não se trata apenas de um passe para a UE, mas de um instrumento de flexibilidade estratégica.

Condições de base do programa: quem pode beneficiar do programa e para que investimentos

O programa concede uma autorização de residência por um período renovável de 5 anos. O limiar mínimo de entrada para participar é de 250 000 euros em bens imobiliários. A partir de 2023, em certas zonas de Atenas, Mykonos e Santorini – já a partir de 500 000 euros. Apesar dos aumentos de preços em certas zonas, o montante inicial de 250 000 euros não foi alterado desde 2013 para a maioria das regiões, o que faz do regime um dos mais acessíveis entre os programas da UE.

O “Golden Visa” da Grécia não se destina apenas ao investidor. A autorização de residência é alargada à família: cônjuges, filhos menores de 21 anos e pais de ambas as partes. Não há pagamentos nem investimentos adicionais.

Lista completa dos requisitos do investidor e das instalações

Para obter uma autorização de residência ao abrigo do programa Golden Visa, é necessário preencher um certo número de condições jurídicas, financeiras e técnicas, cada uma das quais é controlada pelas estruturas autorizadas antes e depois da compra do imóvel. O programa não exige conhecimentos linguísticos obrigatórios, exames ou residência prévia, mas tem requisitos claros:

• investimento a partir de 250 000 euros em imóveis (sujeito a variações regionais);
• Ter um rendimento legal que comprove a capacidade de efetuar o investimento;
• Ausência de registo criminal para o requerente principal e para os membros adultos da família;
• Seguro de saúde internacional que cubra a estadia na Grécia;
• o imóvel deve ser habitável (mesmo que não haja planos de mudança);
• A transação de compra e venda deve passar por um notário grego, com a verificação obrigatória da limpeza do imóvel;
• os fundos para a compra devem ser transferidos da conta pessoal do candidato;
• o título deve ser registado no registo de hipotecas.

O respeito de todas estas condições garante a legalidade do estatuto e exclui os riscos de anulação.

O processo de registo: da seleção à obtenção de uma autorização de residência

O programa de residência através de investimento é estritamente de acordo com o esquema. O procedimento é claro: se todos os requisitos estiverem preenchidos, a autorização de residência é emitida no mais curto espaço de tempo possível. A estrutura por etapas elimina os atrasos burocráticos e garante a legalidade de cada fase.

Etapas do processo:

1. Abertura de uma conta bancária grega (possível à distância ou através de um procurador).
2. Seleção de imóveis (tendo em conta o limiar mínimo de investimento e as especificidades regionais). Os preços nos subúrbios da Ática, por exemplo, começam em 2 200 euros por metro quadrado.
3. Diligência prévia do imóvel e da compra. O registo passa por um notário, a verificação da limpeza do objeto é obrigatória.
4. Recolha e apresentação de documentos para autorização de residência. É necessário um pacote normalizado:
   • passaporte;
   • contrato de venda;
   • Um extrato bancário que confirme a transferência de fundos;
   • prova de pagamento da transação;
   • seguro de saúde;
   • fotos;
   • comprovativo de residência (endereço na Grécia, mesmo que formal). O pacote documental é simples, mas requer traduções, reconhecimento notarial e apostilha. Os documentos podem ser apresentados na Grécia ou através do consulado.
5. Passar a biometria. É obrigatório estar presente, pelo menos uma vez, aquando da apresentação de documentos.
6. Obtenção de uma autorização de residência. A autorização de residência temporária é emitida no prazo de 20 dias após a sua apresentação, enquanto o documento principal é geralmente emitido no prazo de 2 meses.

A transparência do procedimento e os requisitos normalizados simplificam a preparação, especialmente quando acompanhada por um advogado profissional.

Vantagens do Golden Visa da Grécia

São bastantes:

1. Liberdade de circulação no espaço Schengen. A autorização de residência permite-lhe viver, entrar, sair e viajar nos países Schengen sem restrições.
2. Não existe qualquer requisito de residência obrigatória. O programa não obriga o investidor e a sua família a residir efetivamente na Grécia. Isto significa também que não existe residência fiscal automática (exceto se a residência for superior a 183 dias por ano).
3. Inclusão da família. O estatuto aplica-se aos cônjuges, aos filhos com menos de 21 anos e aos pais de ambas as partes, sem qualquer investimento adicional.
4. Limiar de entrada comparativamente baixo. O limiar de 250 000 euros torna o programa um dos mais acessíveis da UE (sujeito a variações regionais).
5. A oportunidade de viver, estudar e utilizar serviços na UE. Uma autorização de residência permite-lhe permanecer legalmente no país, alugar um alojamento, utilizar os cuidados de saúde e abrir contas em bancos da UE.
6. Potencial de crescimento do investimento. Apresentação do mercado imobiliário grego, que regista um crescimento constante.
7. Caminho para a cidadania. Possibilidade de requerer a cidadania após 7 anos de residência legal no país.
8. Um regime de renovação simples. A autorização de residência é renovada de 5 em 5 anos se o investimento (propriedade) for mantido.

Limitações e nuances importantes

É imperativo tê-las em conta:

1. Falta de acesso ao emprego. A autorização de residência não dá direito a emprego. É permitido gerir uma empresa ou ser acionista de empresas gregas ou europeias.
2. Aumento do valor dos imóveis nas zonas mais populares e procuradas pelos investidores (por exemplo, o centro da cidade de Atenas, Mykonos, Santorini), onde o limiar mínimo é mais elevado.
3. A opacidade e as nuances do arrendamento em zonas turísticas podem exigir uma gestão profissional.
4. A apresentação obrigatória de documentos através de um notário aumenta o custo total da transação.
5. Os cidadãos de alguns países, incluindo os países da CEI, podem ter dificuldades em abrir uma conta bancária, o que exige a intervenção de especialistas.
6. As crianças perdem o seu estatuto de autorização de residência quando atingem a idade de 21 anos, exceto se forem tomadas medidas adicionais para manter o seu estatuto.
7. Para requerer a cidadania, é necessária uma residência efectiva na Grécia (mais de 183 dias por ano) durante 7 anos, bem como conhecimentos linguísticos e integração.

O sector imobiliário na Grécia como instrumento de investimento

O mercado imobiliário grego tem registado um crescimento constante, especialmente nos últimos anos. Atenas registou um crescimento significativo dos preços (+12% para 2023). Nas zonas turísticas, os imóveis podem gerar rendimentos de aluguer até 7-9% por ano, se forem bem geridos. Os imóveis de 60-80 m² em zonas adjacentes ao centro de Atenas (por exemplo, Marousi ou Pireu) continuam a ser os mais populares entre os investidores que procuram um “visto dourado”.

Se a propriedade for revendida ao fim de 5 anos, é permitido devolver o investimento sem perder o direito a uma autorização de residência. Contudo, a venda antecipada da propriedade de investimento antes do termo dos 5 anos anula o estatuto de autorização de residência para toda a família.

Impostos e residência fiscal na Grécia

O planeamento financeiro ao abrigo de uma autorização de residência grega exige um conhecimento do sistema fiscal local. É importante distinguir entre ter uma autorização de residência e ser residente fiscal. A residência fiscal ocorre geralmente quando se vive no país mais de 183 dias por ano.

Os não residentes são tributados sobre os rendimentos prediais na Grécia numa escala progressiva:

• até 12 000 euros de rendimento anual – 15%;
• de 12 001 euros a 35 000 euros – 35%;
• mais de 35 000 euros – 45%.

Os imóveis na Grécia estão igualmente sujeitos a um imposto anual (ENFIA). A taxa depende do tipo de imóvel, do seu valor e da sua localização, situando-se em média entre 3 e 5 euros por m² em todo o país, mas pode ser mais elevada nas zonas centrais ou de prestígio de Atenas e nas ilhas.

Prazo de validade e renovação da autorização de residência

A primeira autorização de residência obtida ao abrigo do programa grego “Golden Visa” é válida por 5 anos. Para a prorrogar pelos próximos 5 anos, é necessário manter o investimento, ou seja, ser proprietário do imóvel adquirido.

Uma nuance importante: os filhos que obtiveram uma autorização de residência juntamente com os pais perdem o seu estatuto depois de atingirem a idade de 21 anos, se não forem tomadas medidas para formalizar uma base de permanência separada para eles.

O caminho para a cidadania grega através da naturalização por meio de um “visto dourado”

Embora o Golden Visa em si não dê automaticamente direito à cidadania grega ou comunitária, abre essa possibilidade. É possível requerer a naturalização (cidadania) se tiver residido no país durante pelo menos 7 anos.

A aquisição da cidadania exige não só o cumprimento do requisito de residência (residência durante mais de 183 dias por ano), mas também uma demonstração de integração: pagamento de impostos, conhecimento da língua grega (confirmado por um exame) e conhecimentos gerais da história e da cultura gregas. Os membros da família do investidor, incluindo os filhos adultos, podem igualmente obter passaportes, desde que satisfaçam igualmente estas condições (principalmente residência e conhecimentos linguísticos).

O “Golden Visa” da Grécia no contexto da UE: comparação com outros programas

A obtenção de uma autorização de residência grega ao abrigo do programa de investimento não é uma fuga de emergência, mas uma estratégia planeada para garantir mobilidade e segurança. O “Golden Visa” oferece uma opção equilibrada para quem pretende garantir capital, obter liberdade de circulação no espaço Schengen e ter um “aeródromo de reserva” na UE.

O programa compara-se favoravelmente com alguns dos seus homólogos noutros locais da Europa:

• a rapidez de tratamento e a flexibilidade dos requisitos são superiores aos programas em Portugal e em Espanha (especialmente antes das recentes alterações nestes países);
• Ao contrário de Malta, a Grécia não exige pagamentos não reembolsáveis para fundos públicos;
• o programa grego não exige uma estadia permanente ou de longa duração no país, ao contrário dos programas da Letónia ou da Bulgária (embora a residência seja necessária para obter a cidadania).

O Estado grego tem mantido de forma constante o seu lugar entre os três primeiros países da UE em termos do número de “vistos dourados” emitidos. Nos últimos anos, registou-se um aumento constante, com mais de 2 800 pedidos em 2022 e cerca de 4 000 em 2023. O principal fluxo de investidores provém de cidadãos da China, Rússia, Turquia, Egito e Líbano, mas o interesse dos requerentes da Europa de Leste também está a aumentar.

O “Golden Visa” da Grécia: o essencial

“O Golden Visa da Grécia é um instrumento poderoso de flexibilidade estratégica e de segurança. Com a abordagem correta, o investimento imobiliário gera rendimentos, simplifica grandemente a logística internacional e proporciona uma base segura na União Europeia. Apesar do aumento do limiar de entrada em certas regiões, o programa continua a ser muito popular devido à sua simplicidade, transparência e previsibilidade. Estes são os parâmetros fundamentais para quem está a construir uma arquitetura a longo prazo para a sua segurança financeira e pessoal.

Num mundo de fluxos financeiros globais, os metros quadrados no estrangeiro continuam a ser um suporte fiável para a formação e o reforço do capital pessoal. As vantagens de investir em imóveis comerciais no estrangeiro revelam não só os benefícios dos rendimentos actuais, mas também a sustentabilidade estratégica a longo prazo.

Rendimento passivo estável num contexto de riscos globais: a principal vantagem de investir em imóveis comerciais no estrangeiro

A dinâmica da economia global está em constante mudança, mas o rendimento passivo do sector imobiliário continua a proporcionar fluxos de caixa estáveis. As vantagens de investir em propriedades comerciais no estrangeiro manifestam-se na oportunidade de obter lucros em moeda forte, mesmo durante períodos de recessão económica na jurisdição de origem.

Os edifícios de escritórios, os centros comerciais, os hotéis e os complexos de armazéns nos países desenvolvidos geram rendimentos de 5 a 8% por ano. Com a propriedade certa, as taxas de aluguer são indexadas à inflação, o que mantém o poder de compra do capital.

Os investimentos em regiões com um fluxo turístico, onde a taxa de ocupação dos imóveis comerciais se mantém elevada durante todo o ano, parecem particularmente favoráveis. Neste aspeto, a Grécia destaca-se favoravelmente – um país que apresenta um aumento anual do número de turistas superior a 10% a partir de 2019.

Diversificação de activos: proteção contra riscos localizados

Os investimentos em imóveis comerciais no estrangeiro abrem novos horizontes para a diversificação da carteira. As vantagens dos investimentos residem na menor dependência da economia local, das flutuações cambiais e das mudanças políticas. A posse de activos em vários países proporciona estabilidade de capital em caso de crise num dos mercados. Escolher entre escritórios em Berlim, hotéis em Chipre e apartamentos de férias na Grécia permite-lhe repartir o seu risco por sectores e regiões. O mercado grego ocupa um lugar especial nesta lista: oferece condições de arranque e perspectivas de crescimento atractivas devido ao programa Golden Visa, que facilita a obtenção de uma autorização de residência através da compra de imóveis a partir de 250 000 euros.

Crescimento em valor: perspectivas de crescimento do capital a longo prazo

As vantagens de investir em imóveis comerciais no estrangeiro tornam-se particularmente evidentes quando se analisa o crescimento do valor dos activos. As economias de muitos países da Europa e da Ásia demonstram uma procura estável de instalações de qualidade num contexto de oferta limitada de terrenos. O mercado global após 2020 apresenta um crescimento médio anual dos preços dos imóveis comerciais de 6 a 8%, devido às reformas no sector da construção e à recuperação do sector do turismo. A aquisição de um imóvel na fase de retoma económica permite fixar o ativo a um preço mínimo, com a perspetiva de uma maior capitalização.

As vantagens fiscais do investimento em imóveis comerciais no estrangeiro

A jurisdição correta permite obter vantagens fiscais. Muitos países oferecem incentivos aos investidores estrangeiros: taxas de imposto reduzidas sobre o rendimento do arrendamento, isenção do imposto sobre as mais-valias de propriedade a longo prazo, amortizações.

Na Grécia, os proprietários estrangeiros de imóveis comerciais beneficiam de regras de tributação simplificadas e podem obter isenção do imposto sucessório se estiverem reunidas determinadas condições. Esta política incentiva o investimento a longo prazo e favorece a preservação do capital no seio da família.

Vantagens dos empréstimos: acesso a produtos financeiros internacionais

Muitos bancos de países com mercados desenvolvidos oferecem programas de crédito hipotecário a investidores estrangeiros para a aquisição de imóveis comerciais: as vantagens do investimento são reforçadas pela possibilidade de obter financiamento a taxas de juro baixas, aumentando assim o retorno do investimento. A Grécia está a desenvolver ativamente programas de empréstimos hipotecários para estrangeiros, oferecendo taxas a partir de 3% ao ano com uma entrada de 30% ou mais. Isto dá ao investidor a oportunidade de distribuir os riscos entre fundos próprios e fundos alheios, preservando a liquidez para outros projectos.

Grécia: informações pormenorizadas sobre o país com as máximas vantagens de investimento

As vantagens de investir em propriedades comerciais no estrangeiro estão claramente reflectidas no mercado grego. Após uma década de crise financeira, o país entrou firmemente na fase de crescimento, provando a sua atratividade de investimento com indicadores reais. A implementação bem sucedida do programa Golden Visa, que oferece autorizações de residência para compras de imóveis a partir de 250 000 euros, atraiu fluxos de capital não só da Europa, mas também da China, do Médio Oriente e do Norte de África.

O mercado imobiliário comercial grego apresenta uma combinação única de factores: preços iniciais acessíveis, elevado potencial de crescimento e um fluxo turístico crescente. Atenas, Salónica e as ilhas de Mykonos, Rodes, Santorini e Creta registam rendimentos de arrendamento estáveis, na ordem dos 5-7% por ano. Simultaneamente, o custo dos imóveis comerciais continua a ser significativamente mais baixo do que em Espanha, Itália ou Portugal, o que facilita a entrada no mercado aos investidores médios.

A dinâmica de crescimento dos preços é particularmente atractiva: a partir de 2022, o valor médio dos imóveis comerciais no centro de Atenas aumentará 7-9% por ano, devido à recuperação económica, ao crescimento do emprego e ao desenvolvimento do sector dos serviços. O sector do turismo, que representa cerca de 20% do PIB do país, gera uma procura estável de arrendamento de hotéis, cafés, lojas e escritórios, especialmente em zonas próximas de atracções culturais e históricas.

A Grécia está a reformar ativamente a legislação a favor da proteção dos investidores estrangeiros. O registo de propriedade é rápido e transparente e o sistema de imposto predial permite a utilização de amortizações para otimizar o pagamento de impostos. As alterações legislativas introduzidas em 2023 reforçaram as garantias jurídicas dos contratos de arrendamento comercial, minimizando os riscos de incumprimento por parte dos inquilinos.

O desenvolvimento de infra-estruturas desempenha um papel importante. O Banco Europeu de Investimento está a financiar projectos de grande escala para modernizar estradas, portos, aeroportos e infra-estruturas urbanas. Só em Atenas, a segunda fase da extensão do metro deverá estar concluída em 2024, o que aumentará o valor dos imóveis nos novos corredores de transporte em 10-12%.

Para além das grandes cidades, estão a surgir oportunidades de investimento nas zonas turísticas. Mykonos e Santorini atraem o segmento de turismo de luxo, onde as taxas de aluguer de imóveis comerciais atingem 8-10% por ano. As ilhas mais pequenas, como Paros e Naxos, oferecem a possibilidade de adquirir hotéis e restaurantes na fase de crescimento da sua popularidade turística, fixando o ativo a um preço favorável.

Outras vantagens incluem um ambiente político estável, a adesão da Grécia à UE e à zona euro, que garante a transparência das regras do jogo e a proteção dos direitos de propriedade a nível internacional. Os bancos locais, tendo restaurado a liquidez após a reestruturação, estão novamente a conceder ativamente empréstimos hipotecários para a compra de imóveis comerciais, reduzindo os encargos financeiros dos investidores.

Conclusão

As vantagens de investir em imóveis comerciais no estrangeiro vão muito para além da simples rentabilidade. Estes investimentos constituem uma base estável, rentável e fiável para a preservação e o crescimento do capital a longo prazo. Com a estratégia certa, os activos estrangeiros proporcionam estabilidade para o futuro financeiro, diversificação de riscos e acesso aos mercados globais. A Grécia, com a sua combinação de preços em alta, preços de entrada acessíveis, vantagens fiscais e programa de autorização de residência, merece uma atenção especial na carteira do investidor moderno.