Investeringen in onroerend goed worden gezien als een betrouwbare haven te midden van instabiele valuta, dalende aandelen en inflatoire druk. Deze markt, meer dan welke andere dan ook, is echter doordrenkt van stereotypen en misvattingen. Mythen over investeringen in onroerend goed leiden niet alleen tot misleiding, maar vertroebelen ook het begrip van de belangrijkste mechanismen voor het genereren van winst, terugverdientijden en risico’s.
Onroerend goed kan niet in waarde dalen: een populaire mythe over investeringen
Een van de meest diepgewortelde overtuigingen is dat onroerend goed niet onderhevig is aan waardedaling. Deze opvatting steunt vaak op de ervaringen uit de jaren 2000, toen in Rusland en Zuid-Europa een stabiele prijsstijging werd waargenomen. Deze groei werd echter veroorzaakt door een aantal unieke macro-economische factoren, waaronder beschikbare hypotheekleningen, stijgende inkomens en beperkt aanbod. Na 2008 vertoonde de markt een omgekeerde dynamiek.
Zo kelderde op Cyprus in de jaren 2012-2014 de markt voor residentieel vastgoed in Nicosia en Limassol met 35-45% als gevolg van de bankencrisis, vooral getroffen waren objecten die waren gekocht in het kader van het “gouden visum”. Veel buitenlandse investeerders waren gedwongen om appartementen te verkopen tegen prijzen onder de kostprijs vanwege een scherpe daling in de vraag. Tot op heden hebben sommige van deze objecten hun positie nog niet hersteld.
In Griekenland was de situatie nog langduriger: na de crisis van 2008 stortte de vastgoedmarkt met 43,8% in en toonde bijna 9 jaar lang geen herstel. Zelfs in Athene hebben prijzen in gebieden zoals Kypseli en Patissia nog steeds niet het niveau van voor de crisis bereikt, ondanks een algemene toename van de interesse van buitenlandse kopers.
Zo is prijsgroei geen garantie. Het hangt af van de fase van de marktcyclus, macro-economische indicatoren, het kredietbeleid en externe politieke factoren. Investeerders die deze variabelen negeren en op het hoogtepunt van de markt instappen, lopen het risico verliezen te lijden en vast te zitten met bevroren kapitaal.
Passief bestaat niet: zelfs een comfortabel appartement vereist kosten
Een ander hardnekkig misverstand is het geloof dat het bezitten van onroerend goed automatisch een stabiel inkomen oplevert zonder de betrokkenheid van de eigenaar. Deze illusie is vooral kenmerkend voor investeerders die zich richten op kortetermijnverhuur in toeristische regio’s, zoals resorts op Cyprus of het centrum van Athene.
In werkelijkheid gaat de verhuurbranche gepaard met tal van kosten en vereist deze regelmatige aandacht. In Griekenland bijvoorbeeld vereist het verhuren van een appartement verplichte registratie bij de belastingdienst, jaarlijkse rapportage en betaling van inkomstenbelasting volgens een progressieve schaal: van 15% tot 45%, afhankelijk van het bedrag. Bovendien moeten eigenaren van objecten de ENFIA-belasting betalen – een jaarlijkse onroerendgoedbelasting, waarvan de hoogte afhangt van het oppervlak, het bouwjaar en de locatie. De belasting kan variëren van 300 tot 1200 euro per jaar voor een standaard appartement in Athene. Mythen over investeringen in onroerend goed creëren de illusie van eenvoud, terwijl het object in feite planning, juridische ondersteuning en controle vereist.
Een appartement is voldoende diversificatie
Een van de gevaarlijkste vereenvoudigingen is het idee dat de aankoop van één appartement een betrouwbaar en stabiel rendement oplevert. In de praktijk creëert een dergelijke benadering een enkelvoudig risicopunt, zonder flexibiliteit.
Een investeerder die heeft geïnvesteerd in een appartement op Cyprus kan te maken krijgen met seizoensgebonden volatiliteit: bijvoorbeeld in Ayia Napa of Protaras daalt de vraag sterk in de wintermaanden en staat het pand tot 5 maanden per jaar leeg. Ondertussen blijven nutsvoorzieningen, belastingverplichtingen en onderhoudskosten zich opstapelen.
In Griekenland kan de situatie verband houden met een verzadiging van de markt. Veel gebieden in Athene die populair zijn bij investeerders – zoals Neos Kosmos of Metaxourgeio – hebben een sterke prijsstijging doorgemaakt in de jaren 2017-2022, maar sinds 2023 is er stabilisatie en zelfs een lichte daling van de vraag als gevolg van regulering van Airbnb en een toename van de belastingdruk. Als een investeerder al zijn kapitaal in een dergelijk object heeft geïnvesteerd, bevindt hij zich in een kwetsbare positie – zowel qua rendement als liquiditeit. Mythen over investeringen in onroerend goed blokkeren de logische noodzaak van kapitaalallocatie: tussen regio’s, soorten (residentieel, appartementen, commercieel) en zelfs valuta’s van investeringen.
Investeringen = aankoop in nieuwbouw
Op Cyprus was een aanzienlijk deel van de nieuwbouwprojecten in Limassol, gebouwd na 2015, gericht op buitenlanders. De prijzen van dergelijke objecten overschrijden €4.000 per vierkante meter, maar de vraag daalde na het stopzetten van het staatsburgerschapsprogramma voor investeringen. Vandaag staan veel van deze appartementen leeg en zijn eigenaren gedwongen om de huurprijzen te verlagen of met verlies te verkopen.
In Griekenland is een vergelijkbare trend zichtbaar. Nieuwbouw is geconcentreerd in gebieden met al hoge prijzen, waar het plafond van de huurprijzen de rendementen beperkt. Bijvoorbeeld, in de wijk Glyfada in Athene kost een vierkante meter in een nieuwbouwproject ongeveer €5.000, terwijl de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan €20 per m². Dit betekent dat het investeringsrendement rond de 3-4% schommelt, waardoor nieuwbouwprojecten minder aantrekkelijk zijn in vergelijking met bestaande objecten in gebieden met groeipotentieel. Mythen over investeringen in onroerend goed belemmeren in dit geval het onderzoek naar alternatieve activa: bestaande bouw, huurwoningen, commerciële ruimtes, coworkingruimtes, magazijnen.
Opbrengst is gemakkelijk van tevoren te berekenen
Vaak wordt gezegd dat het rendement van onroerend goed van tevoren nauwkeurig kan worden berekend aan de hand van een eenvoudige formule: de som van de huurinkomsten minus de huidige kosten. Op het eerste gezicht lijkt alles logisch, vooral als het gaat om stabiele langetermijnverhuur. De realiteit blijkt echter aanzienlijk complexer te zijn, vooral in internationale rechtsgebieden.
Bijvoorbeeld, op Cyprus lijkt de aankoop van een appartement in Paphos voor €180.000 en de verhuur ervan voor €1.000 per maand een winstgevende regeling. Maar zelfs als de bezetting stabiel is, blijkt het werkelijke rendement lager te zijn dan verwacht. Ten eerste kan de inkomstenbelasting op huurinkomsten oplopen tot 20%, als de eigenaar geen fiscale residentie op het eiland heeft. Ten tweede zijn er jaarlijkse kosten voor het onderhoud van het complex, die kunnen oplopen tot €1.200-€2.000 per jaar, vooral als er een zwembad, receptie, beveiliging of lift in het gebouw aanwezig is. Daar komen nog kosten voor reparaties, afschrijvingen, vervanging van apparatuur, betaling van diensten van het beheerbedrijf en afvalverwijderingskosten bij. Mythen over investeringen in onroerend goed vertekenen de realiteit van de berekening: zonder rekening te houden met alle parameters, verandert de investering in een valstrik.
Nog een mythe over investeringen: onroerend goed is een pensioenvoorziening
Onder investeerders, vooral ouderen, is de these populair: “Ik koop een appartement, verhuur het – en dat wordt mijn pensioen”. In de praktijk rechtvaardigt deze benadering niet altijd de verwachtingen, vooral op de lange termijn. Op Cyprus zijn er aanzienlijke aantallen objecten die zijn gebouwd in de jaren 1990 en begin 2000, die vandaag de dag hun liquiditeit verliezen. Redenen hiervoor zijn verouderde plattegronden, gebrek aan energie-efficiëntie, parkeerproblemen en infrastructuurproblemen. Bijvoorbeeld, appartementen in Paralimni, gekocht in het begin van de jaren 2000 voor €110.000, zijn vandaag de dag in het beste geval €90.000 waard, en dat onder voorwaarde van goede staat. Het toeristische belang is verschoven naar modernere gebieden met ontwikkelde logistiek, zoals Larnaca of Limassol. Het is alleen mogelijk om zo’n oud appartement te verhuren met aanzienlijke korting. Mythen over investeringen in onroerend goed belemmeren het begrip: zelfs een eeuwig actief vereist regelmatige evaluatie, herpositionering en soms verkoop.
De realiteit vereist flexibiliteit
Een investeerder die vertrouwt op geruchten, loopt het risico kapitaal, tijd en motivatie te verliezen. De juiste strategie wordt alleen gevormd op basis van feiten, gecontroleerde berekeningen en een volledig beeld – van belastingen en afschrijvingen tot marktvolatiliteit. Mythen over investeringen in onroerend goed vallen uiteen zodra een systematische aanpak wordt toegepast. Het vergelijken van objecten, locaties, verhuurmodellen, juridische nuances – dat is de echte basis voor succesvolle investeringen.
Een huis kopen in Griekenland roept altijd veel vragen op: welke steden zijn het aantrekkelijkst, waar moet je op letten en wat zijn de bijzonderheden van de vastgoedmarkt in elke regio. Elke locatie biedt zijn eigen unieke levensstijl, investeringsmogelijkheden en betaalbaarheid.
Een huis kopen in Griekenland in 2024 is een goed idee. Athene en Thessaloniki zijn geschikt voor wie wil investeren in een stedelijke levensstijl met actieve verhuur, terwijl Corfu en andere eilanden geschikt zijn voor wie op zoek is naar privacy en hoge inkomsten uit toerisme.