Les investissements immobiliers semblent être un port sûr face aux devises instables, aux actions en baisse et à la pression inflationniste. Cependant, ce marché, plus que tout autre, est envahi par les stéréotypes et les idées fausses. Les mythes sur les investissements immobiliers non seulement induisent en erreur, mais aussi faussent la compréhension des mécanismes clés de génération de profits, des délais de rentabilité et des risques.
L’immobilier ne peut pas perdre de valeur : un mythe populaire sur les investissements
Une des croyances les plus ancrées est l’idée que l’immobilier n’est pas sujet à la dépréciation. Cette opinion repose souvent sur l’expérience des années 2000, lorsque la Russie et le sud de l’Europe ont connu une croissance des prix stable. Cependant, cette croissance était due à plusieurs facteurs macroéconomiques uniques, notamment des prêts hypothécaires abordables, une augmentation des revenus de la population et une offre limitée. Après 2008, le marché a montré une dynamique inverse.
Ainsi, à Chypre, entre 2012 et 2014, en raison de la crise bancaire, le marché immobilier résidentiel à Nicosie et Limassol a chuté de 35 à 45 %, les biens acquis dans le cadre du programme de la « citoyenneté dorée » étant particulièrement touchés. De nombreux investisseurs étrangers ont été contraints de vendre des appartements à des prix inférieurs au coût, en raison d’une forte baisse de la demande. À ce jour, certains de ces biens n’ont pas retrouvé leur position antérieure.
En Grèce, la situation a été encore plus prolongée : après la crise de 2008, le marché immobilier a chuté de 43,8 % et n’a montré aucun signe de reprise pendant près de 9 ans. Même à Athènes, dans des quartiers comme Kypseli et Patissia, les prix n’ont toujours pas atteint leur niveau d’avant la crise, malgré un intérêt croissant de la part des acheteurs étrangers.
Ainsi, la hausse des prix n’est pas une garantie. Elle dépend de la phase du cycle du marché, des indicateurs macroéconomiques, de la politique de crédit et des facteurs géopolitiques. Les investisseurs qui ignorent ces variables et entrent sur le marché au plus haut risquent d’enregistrer des pertes et de se retrouver pris au piège d’un capital gelé.
Il n’y a pas de passif : même un appartement confortable nécessite des dépenses
Une autre idée fausse persistante est la croyance selon laquelle posséder de l’immobilier garantit automatiquement un revenu stable sans l’implication du propriétaire. Cette illusion est particulièrement courante chez les investisseurs axés sur la location à court terme dans des régions touristiques telles que les zones balnéaires de Chypre ou le centre d’Athènes.
En réalité, l’activité locative est associée à de nombreuses dépenses et nécessite une attention régulière. En Grèce, par exemple, la location d’un appartement implique l’obligation d’enregistrer le bien auprès de l’administration fiscale, de soumettre des rapports annuels et de payer un impôt sur les revenus locatifs selon un barème progressif : de 15 % à 45 %, en fonction du montant. De plus, les propriétaires doivent payer l’ENFIA, un impôt foncier annuel dont le montant dépend de la superficie, de l’année de construction et du quartier. Il peut varier de 300 à 1200 euros par an pour un appartement standard à Athènes. Les mythes sur les investissements immobiliers créent une illusion de simplicité, alors qu’en réalité, un bien nécessite une planification, un soutien juridique et un contrôle.
Un seul appartement n’est pas une diversification suffisante
Une des simplifications les plus dangereuses est l’idée selon laquelle l’achat d’un seul appartement garantit un rendement fiable et stable. En pratique, cette approche crée un seul point de risque, dépourvu de flexibilité.
Un investisseur ayant investi dans un seul appartement à Chypre peut être confronté à une volatilité saisonnière : par exemple, à Ayia Napa ou Protaras, la demande chute brusquement pendant les mois d’hiver, et le bien reste inoccupé pendant jusqu’à 5 mois par an. Pendant ce temps, les charges, les obligations fiscales et les frais d’entretien continuent de s’accumuler.
En Grèce, la situation peut être liée à la saturation du marché. De nombreux quartiers d’Athènes, populaires auprès des investisseurs, tels que Neos Kosmos ou Metaxourgeio, ont connu une forte croissance des prix entre 2017 et 2022, mais depuis 2023, on observe une stabilisation voire une légère baisse de la demande en raison de la réglementation d’Airbnb et de l’augmentation de la charge fiscale. Si un investisseur a investi tout son capital dans un seul de ces biens, il se retrouve dans une position vulnérable, tant en termes de rentabilité que de liquidité. Les mythes sur les investissements immobiliers empêchent la compréhension de la nécessité logique de répartir le capital : entre les régions, les types de biens (résidentiel, appartements, commercial) et même les devises d’investissement.
Investir = acheter dans le neuf
À Chypre, une part importante des nouvelles constructions à Limassol, construites après 2015, étaient destinées aux étrangers. Les prix de ces biens dépassent les 4 000 € par mètre carré, mais la demande a chuté après la fin du programme de citoyenneté en échange d’investissements. Aujourd’hui, de nombreux de ces appartements restent inoccupés, et les propriétaires sont contraints de réduire les loyers ou de vendre à perte.
En Grèce, on observe une tendance similaire. Les nouvelles constructions sont concentrées dans des quartiers déjà aux prix élevés, où le plafond des loyers limite la rentabilité. Par exemple, dans le quartier de Glyfada à Athènes, le mètre carré dans le neuf coûte environ 5 000 €, tandis que le loyer mensuel ne dépasse pas 20 € par m². Cela signifie que le rendement de l’investissement oscille autour de 3 à 4 %, rendant les nouvelles constructions moins attrayantes que les biens anciens dans des quartiers à fort potentiel de croissance. Les mythes sur les investissements immobiliers dans ce cas empêchent d’examiner d’autres actifs : biens anciens, immeubles locatifs, locaux commerciaux, espaces de coworking, entrepôts.
Le revenu est facile à calculer à l’avance
On entend souvent dire que la rentabilité de l’immobilier peut être calculée avec précision à l’avance selon une formule simple : le montant des loyers moins les dépenses actuelles. À première vue, tout semble logique, surtout lorsqu’il s’agit d’une location à long terme stable. Cependant, la réalité est beaucoup plus complexe, surtout dans les juridictions internationales.
Par exemple, à Chypre, l’achat d’un appartement à Paphos pour 180 000 € et sa location pour 1 000 € par mois semblent être un schéma rentable. Mais même si l’occupation est stable, le rendement réel s’avère inférieur aux attentes. Premièrement, l’impôt sur les revenus locatifs peut atteindre 20 % si le propriétaire n’a pas de résidence fiscale sur l’île. Deuxièmement, il y a des frais annuels pour l’entretien de la copropriété, qui peuvent atteindre 1 200 à 2 000 € par an, surtout s’il y a une piscine, une réception, une sécurité ou un ascenseur dans l’immeuble. S’y ajoutent les frais de réparation, d’amortissement, de remplacement d’équipements, les honoraires de la société de gestion et les frais d’élimination des déchets. Les mythes sur les investissements immobiliers faussent la réalité du calcul : sans prendre en compte tous les paramètres, l’investissement se transforme en piège.
Un autre mythe sur les investissements : l’immobilier comme coussin de retraite
Parmi les investisseurs, en particulier les personnes âgées, la thèse selon laquelle « J’achèterai un appartement, je le louerai – et cela deviendra ma retraite » est populaire. Cependant, en pratique, cette approche ne répond pas toujours aux attentes, surtout à long terme. À Chypre, il existe un nombre important de biens construits dans les années 1990 et au début des années 2000, qui perdent aujourd’hui en liquidité. Les raisons en sont des agencements obsolètes, l’absence d’efficacité énergétique, des problèmes de stationnement et d’infrastructure. Par exemple, des appartements à Paralimni, achetés au début des années 2000 pour 110 000 €, valent aujourd’hui au mieux 90 000 €, et ce, à condition d’être en bon état. L’intérêt touristique s’est déplacé vers des quartiers plus modernes avec une logistique développée, comme Larnaca ou Limassol. Louer un tel vieux appartement ne peut se faire qu’à un prix considérablement réduit. Les mythes sur les investissements immobiliers bloquent la compréhension : même un actif perpétuel nécessite une évaluation régulière, une remise en question et parfois une vente.
La réalité exige de la flexibilité
L’investisseur qui se fie aux rumeurs risque de perdre du capital, du temps et de la motivation. Une stratégie correcte se construit uniquement sur des faits, des calculs vérifiés et la prise en compte de l’image complète – des impôts et de l’amortissement à la volatilité du marché. Les mythes sur les investissements immobiliers s’effondrent dès qu’une approche systématique est appliquée. La comparaison des biens, des emplacements, des modèles de location, des subtilités juridiques – voilà la véritable base de réussite des investissements.
