Pourquoi acheter de l’immobilier à l’étranger : avantages, résidence en Grèce

En 2025, l’hypothèque à Chypre pour les étrangers devient de plus en plus un outil recherché pour l’achat d’un logement dans l’un des coins les plus stables de la Méditerranée. Les investisseurs recherchent non seulement des vacances en bord de mer, mais aussi des moyens de légaliser leur résidence, ainsi que des moyens de préserver leur capital. La question de l’obtention d’une hypothèque à Chypre se pose pour beaucoup de ceux qui considèrent l’immobilier local comme faisant partie de leur portefeuille d’investissement ou de leur plan de relocalisation.

Il est important de comprendre que le système bancaire est favorable, mais loin d’être sans principes. Un étranger peut obtenir un prêt, mais seulement en respectant des règles strictes : du revenu vérifié à la disposition d’un apport initial. Et si vous abordez le processus de manière compétente, l’obtention d’un prêt ici ne sera pas plus compliquée que dans les pays de l’UE.

Comment obtenir une hypothèque à Chypre : le processus

Contrairement à certains pays, la juridiction chypriote autorise le crédit hypothécaire aux non-résidents, à condition que la banque considère l’emprunteur comme financièrement fiable. Il ne s’agit pas de citoyenneté, mais de transparence des revenus et du respect des exigences.

Il est possible d’acheter un bien immobilier à Chypre avec un prêt hypothécaire aussi bien sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Le processus prend de un à trois mois et comprend la vérification de l’historique de crédit, l’analyse des documents et l’évaluation juridique du bien lui-même. En cas de décision positive, la banque accorde un financement bancaire, en établissant une hypothèque sur le bien acquis.

Exigences en matière de financement bancaire : ce qu’il faut prendre en compte en 2025

En 2025, les conditions d’octroi d’une hypothèque à Chypre pour les étrangers restent relativement stables. Les taux moyens varient de 3,5% à 5% par an en fonction de la banque choisie, du type de prêt et de la durée du prêt. La durée standard du prêt va de 10 à 25 ans. L’apport initial représente au moins 30 à 40 % de la valeur du bien.

Certains banques exigent que l’emprunteur ouvre un compte et y dépose un montant spécifique, d’autres n’accordent un financement que pour des projets spécifiques. Dans tous les cas, la décision sera individuelle, c’est pourquoi une consultation préalable est importante. Ci-dessous se trouvent les paramètres clés qui influent sur l’approbation :

• un revenu stable – documenté et traduit en anglais ;
• un apport initial – plus élevé est meilleur pour les conditions de prêt ;
• absence d’engagements financiers – surtout dans des systèmes de reporting internationaux ;
• intégrité de la transaction – absence de risques juridiques sur le bien ;
• capacité de remboursement – analyse de la situation financière globale de l’emprunteur.

C’est sur ces bases que la banque établit les règles, y compris les taux d’intérêt sur l’hypothèque à Chypre, le montant du prêt disponible et le calendrier de remboursement possible. De là découle l’importance de bien comprendre ses propres capacités et de présenter correctement les documents.

Exigences pour l’investisseur : qui peut espérer une approbation

Un citoyen étranger peut soumettre une demande en respectant plusieurs exigences. La banque ne prend pas en compte la nationalité, mais vérifie le niveau de revenus, l’historique de crédit, l’absence de dettes et les objectifs de l’achat. Pour comprendre comment obtenir une hypothèque à Chypre, il est important de prendre en compte les critères de base auxquels l’emprunteur doit répondre. Voici les principales exigences pour l’investisseur :

• un revenu officiel – d’au moins 3 à 4 mille euros par mois pour une famille ;
• âge inférieur à 65 ans à la fin des paiements – souvent une limite fixée ;
• fourniture de la documentation complète – avec traduction et apostille ;
• ouverture d’un compte en banque – pour les transactions ;
• prêt à payer 30 à 40 % de la valeur du logement – avec des fonds propres.

Les exigences peuvent varier d’une banque à l’autre, mais le principe général est le même : capacité de remboursement, transparence et intégrité juridique de la transaction. Tout le reste fait l’objet de négociations.

Quels documents seront nécessaires pour obtenir un prêt ?

En général, la liste des documents pour l’obtention d’un prêt est assez standard et ne diffère que dans les détails d’une banque à l’autre. Pour que la demande soit examinée, il est nécessaire de fournir une copie du passeport, un certificat de revenus de l’employeur ou une déclaration fiscale, un relevé de compte bancaire, un contrat de vente préliminaire, ainsi qu’un document confirmant le droit de propriété du vendeur. Dans certains cas, un certificat de situation familiale et une preuve de résidence actuelle peuvent être requis.

Exigence obligatoire : tous les documents doivent être traduits en anglais et notariés. Sans respect de cette condition, les banques chypriotes refusent simplement d’examiner les documents – et toute la procédure d’obtention d’une hypothèque s’arrête avant même l’étape d’évaluation de la demande. C’est pourquoi la préparation d’un ensemble complet de documents à l’avance est la clé d’un bon départ dans le processus.

Frais d’obtention de fonds : ce qui se cache derrière le chiffre dans le contrat

Si vous envisagez sérieusement de savoir comment obtenir une hypothèque à Chypre, il est important de prendre en compte non seulement le montant du prêt et le taux d’intérêt, mais aussi les coûts supplémentaires obligatoires. Ils accompagnent toute transaction et sont inclus soit avant la signature du contrat, soit en même temps.

Ces coûts comprennent les services notariaux, qui peuvent atteindre un pourcentage du coût de l’immobilier, les frais gouvernementaux et les droits de timbre, déterminés selon une échelle fixe. Il sera également nécessaire de payer l’enregistrement du bien dans le registre foncier, l’assistance juridique à la transaction (particulièrement importante pour les étrangers), une évaluation immobilière obligatoire, une assurance habitation contre les risques, ainsi que les frais de traitement de la demande et l’ouverture de la ligne de crédit de la banque.

En règle générale, les coûts totaux représentent de 6 à 10 % du coût total du bien. C’est pourquoi, en planifiant l’achat d’un bien immobilier dans la juridiction chypriote avec un financement, il est nécessaire d’inclure les dépenses dans le budget – pour éviter des « surprises » financières à la fin de la transaction.

Obtention du financement et résidence permanente : y a-t-il un lien ?

Il est important de comprendre : l’obtention de la résidence permanente à Chypre et l’hypothèque ne sont pas directement liées. L’obtention d’un soutien financier ne confère pas automatiquement le droit à la résidence. Cependant, pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’au moins 300 000 euros, il est possible d’obtenir un permis de séjour en vertu d’un programme d’investissement. L’élément clé est que le bien doit être acquis sans recours à un prêt. Autrement dit, le prêt et le permis de séjour par investissement sont des scénarios mutuellement exclusifs.

Comment obtenir une hypothèque à Chypre : conclusions

La réponse à la question de savoir comment obtenir une hypothèque à Chypre en 2025 est simple : avec un plan clair, un ensemble complet de documents et une compréhension de tous les coûts. L’île du sud de l’Europe est ouverte aux acheteurs étrangers, mais demande de la responsabilité à chaque étape.

La transparence des revenus, l’attention aux détails, la compréhension des termes du contrat et le calcul précis du budget sont importants ici. Par conséquent, préparez-vous à dialoguer, respectez les exigences et pensez en avance !

Les investissements immobiliers semblent être un port sûr face aux devises instables, aux actions en baisse et à la pression inflationniste. Cependant, ce marché, plus que tout autre, est envahi par les stéréotypes et les idées fausses. Les mythes sur les investissements immobiliers non seulement induisent en erreur, mais aussi faussent la compréhension des mécanismes clés de génération de profits, des délais de rentabilité et des risques.

L’immobilier ne peut pas perdre de valeur : un mythe populaire sur les investissements

Une des croyances les plus ancrées est l’idée que l’immobilier n’est pas sujet à la dépréciation. Cette opinion repose souvent sur l’expérience des années 2000, lorsque la Russie et le sud de l’Europe ont connu une croissance des prix stable. Cependant, cette croissance était due à plusieurs facteurs macroéconomiques uniques, notamment des prêts hypothécaires abordables, une augmentation des revenus de la population et une offre limitée. Après 2008, le marché a montré une dynamique inverse.

Ainsi, à Chypre, entre 2012 et 2014, en raison de la crise bancaire, le marché immobilier résidentiel à Nicosie et Limassol a chuté de 35 à 45 %, les biens acquis dans le cadre du programme de la « citoyenneté dorée » étant particulièrement touchés. De nombreux investisseurs étrangers ont été contraints de vendre des appartements à des prix inférieurs au coût, en raison d’une forte baisse de la demande. À ce jour, certains de ces biens n’ont pas retrouvé leur position antérieure.

En Grèce, la situation a été encore plus prolongée : après la crise de 2008, le marché immobilier a chuté de 43,8 % et n’a montré aucun signe de reprise pendant près de 9 ans. Même à Athènes, dans des quartiers comme Kypseli et Patissia, les prix n’ont toujours pas atteint leur niveau d’avant la crise, malgré un intérêt croissant de la part des acheteurs étrangers.

Ainsi, la hausse des prix n’est pas une garantie. Elle dépend de la phase du cycle du marché, des indicateurs macroéconomiques, de la politique de crédit et des facteurs géopolitiques. Les investisseurs qui ignorent ces variables et entrent sur le marché au plus haut risquent d’enregistrer des pertes et de se retrouver pris au piège d’un capital gelé.

Il n’y a pas de passif : même un appartement confortable nécessite des dépenses

Une autre idée fausse persistante est la croyance selon laquelle posséder de l’immobilier garantit automatiquement un revenu stable sans l’implication du propriétaire. Cette illusion est particulièrement courante chez les investisseurs axés sur la location à court terme dans des régions touristiques telles que les zones balnéaires de Chypre ou le centre d’Athènes.

En réalité, l’activité locative est associée à de nombreuses dépenses et nécessite une attention régulière. En Grèce, par exemple, la location d’un appartement implique l’obligation d’enregistrer le bien auprès de l’administration fiscale, de soumettre des rapports annuels et de payer un impôt sur les revenus locatifs selon un barème progressif : de 15 % à 45 %, en fonction du montant. De plus, les propriétaires doivent payer l’ENFIA, un impôt foncier annuel dont le montant dépend de la superficie, de l’année de construction et du quartier. Il peut varier de 300 à 1200 euros par an pour un appartement standard à Athènes. Les mythes sur les investissements immobiliers créent une illusion de simplicité, alors qu’en réalité, un bien nécessite une planification, un soutien juridique et un contrôle.

Un seul appartement n’est pas une diversification suffisante

Une des simplifications les plus dangereuses est l’idée selon laquelle l’achat d’un seul appartement garantit un rendement fiable et stable. En pratique, cette approche crée un seul point de risque, dépourvu de flexibilité.

Un investisseur ayant investi dans un seul appartement à Chypre peut être confronté à une volatilité saisonnière : par exemple, à Ayia Napa ou Protaras, la demande chute brusquement pendant les mois d’hiver, et le bien reste inoccupé pendant jusqu’à 5 mois par an. Pendant ce temps, les charges, les obligations fiscales et les frais d’entretien continuent de s’accumuler.

En Grèce, la situation peut être liée à la saturation du marché. De nombreux quartiers d’Athènes, populaires auprès des investisseurs, tels que Neos Kosmos ou Metaxourgeio, ont connu une forte croissance des prix entre 2017 et 2022, mais depuis 2023, on observe une stabilisation voire une légère baisse de la demande en raison de la réglementation d’Airbnb et de l’augmentation de la charge fiscale. Si un investisseur a investi tout son capital dans un seul de ces biens, il se retrouve dans une position vulnérable, tant en termes de rentabilité que de liquidité. Les mythes sur les investissements immobiliers empêchent la compréhension de la nécessité logique de répartir le capital : entre les régions, les types de biens (résidentiel, appartements, commercial) et même les devises d’investissement.

Investir = acheter dans le neuf

À Chypre, une part importante des nouvelles constructions à Limassol, construites après 2015, étaient destinées aux étrangers. Les prix de ces biens dépassent les 4 000 € par mètre carré, mais la demande a chuté après la fin du programme de citoyenneté en échange d’investissements. Aujourd’hui, de nombreux de ces appartements restent inoccupés, et les propriétaires sont contraints de réduire les loyers ou de vendre à perte.

En Grèce, on observe une tendance similaire. Les nouvelles constructions sont concentrées dans des quartiers déjà aux prix élevés, où le plafond des loyers limite la rentabilité. Par exemple, dans le quartier de Glyfada à Athènes, le mètre carré dans le neuf coûte environ 5 000 €, tandis que le loyer mensuel ne dépasse pas 20 € par m². Cela signifie que le rendement de l’investissement oscille autour de 3 à 4 %, rendant les nouvelles constructions moins attrayantes que les biens anciens dans des quartiers à fort potentiel de croissance. Les mythes sur les investissements immobiliers dans ce cas empêchent d’examiner d’autres actifs : biens anciens, immeubles locatifs, locaux commerciaux, espaces de coworking, entrepôts.

Le revenu est facile à calculer à l’avance

On entend souvent dire que la rentabilité de l’immobilier peut être calculée avec précision à l’avance selon une formule simple : le montant des loyers moins les dépenses actuelles. À première vue, tout semble logique, surtout lorsqu’il s’agit d’une location à long terme stable. Cependant, la réalité est beaucoup plus complexe, surtout dans les juridictions internationales.

Par exemple, à Chypre, l’achat d’un appartement à Paphos pour 180 000 € et sa location pour 1 000 € par mois semblent être un schéma rentable. Mais même si l’occupation est stable, le rendement réel s’avère inférieur aux attentes. Premièrement, l’impôt sur les revenus locatifs peut atteindre 20 % si le propriétaire n’a pas de résidence fiscale sur l’île. Deuxièmement, il y a des frais annuels pour l’entretien de la copropriété, qui peuvent atteindre 1 200 à 2 000 € par an, surtout s’il y a une piscine, une réception, une sécurité ou un ascenseur dans l’immeuble. S’y ajoutent les frais de réparation, d’amortissement, de remplacement d’équipements, les honoraires de la société de gestion et les frais d’élimination des déchets. Les mythes sur les investissements immobiliers faussent la réalité du calcul : sans prendre en compte tous les paramètres, l’investissement se transforme en piège.

Un autre mythe sur les investissements : l’immobilier comme coussin de retraite

Parmi les investisseurs, en particulier les personnes âgées, la thèse selon laquelle « J’achèterai un appartement, je le louerai – et cela deviendra ma retraite » est populaire. Cependant, en pratique, cette approche ne répond pas toujours aux attentes, surtout à long terme. À Chypre, il existe un nombre important de biens construits dans les années 1990 et au début des années 2000, qui perdent aujourd’hui en liquidité. Les raisons en sont des agencements obsolètes, l’absence d’efficacité énergétique, des problèmes de stationnement et d’infrastructure. Par exemple, des appartements à Paralimni, achetés au début des années 2000 pour 110 000 €, valent aujourd’hui au mieux 90 000 €, et ce, à condition d’être en bon état. L’intérêt touristique s’est déplacé vers des quartiers plus modernes avec une logistique développée, comme Larnaca ou Limassol. Louer un tel vieux appartement ne peut se faire qu’à un prix considérablement réduit. Les mythes sur les investissements immobiliers bloquent la compréhension : même un actif perpétuel nécessite une évaluation régulière, une remise en question et parfois une vente.

La réalité exige de la flexibilité

L’investisseur qui se fie aux rumeurs risque de perdre du capital, du temps et de la motivation. Une stratégie correcte se construit uniquement sur des faits, des calculs vérifiés et la prise en compte de l’image complète – des impôts et de l’amortissement à la volatilité du marché. Les mythes sur les investissements immobiliers s’effondrent dès qu’une approche systématique est appliquée. La comparaison des biens, des emplacements, des modèles de location, des subtilités juridiques – voilà la véritable base de réussite des investissements.