Les principales raisons d’investir dans l’immobilier chypriote : impôts réduits, rendements élevés, etc.

La question de savoir s’il vaut la peine de s’installer en Grèce se pose de plus en plus souvent, non seulement chez ceux qui rêvent de la mer, mais aussi chez les pragmatiques qui cherchent un équilibre entre confort, stabilité et coût de la vie. Le pays n’est plus seulement un lieu de villégiature : il est devenu une scène où se joue de plus en plus le scénario d’une nouvelle vie, sur fond d’Europe, de rythme oriental et de saveur méridionale. Analysez ci-dessous, à l’aide de chiffres et de réalités concrètes.

Géographie du confort : climat et environnement écologique

La réponse à la question de savoir s’il vaut la peine de déménager en Grèce commence par le climat. Plus de 300 jours de soleil par an, des hivers doux, des étés secs, avec des températures moyennes d’environ +10°C en janvier et jusqu’à +34°C en août. L’humidité dépasse rarement 70 %, ce qui rend les mois les plus chauds supportables.

L’Attique, la Crète et Rhodes offrent non seulement un climat agréable, mais aussi des niveaux de pollution atmosphérique peu élevés par rapport aux normes européennes. Dans le Péloponnèse, les niveaux de particules en suspension dans l’air ne dépassent pas 25 µg/m3 (selon Eurostat), ce qui est inférieur aux normes de l’OMS.

Contexte économique : travail et coûts

Pour répondre sobrement à la question de savoir s’il vaut la peine de s’installer en Grèce, il faut tenir compte du marché du travail local. Le salaire moyen est d’environ 1 100 euros par mois (2024), le salaire minimum étant fixé à 910 euros. Le taux de chômage est tombé à 10,4 %, mais des disparités régionales subsistent : Athènes et Thessalonique offrent davantage d’opportunités, tandis que les îles et les provinces souffrent de la saisonnalité.

Les prix des produits et services de base sont inférieurs à ceux de la plupart des pays d’Europe occidentale. Exemple : un panier de 12 catégories de produits à Athènes (lait, pain, légumes, viande, produits chimiques ménagers, etc.) coûte environ 170 euros. Le coût de la location d’un appartement dans le centre est de 500 euros, dans la périphérie de 300 euros.

Les coûts des services publics (électricité, eau, internet) s’élèvent en moyenne à 120-160 euros.

Bien-être, infrastructures et médecine

Il est impossible de savoir s’il vaut la peine de s’installer en Grèce sans analyser le secteur des soins de santé. Les cliniques publiques fonctionnent selon les normes européennes, mais sont souvent surchargées. Les centres médicaux privés offrent des services de qualité pour un prix raisonnable : un rendez-vous avec un spécialiste – 30-60 euros, une police d’assurance – à partir de 50 euros par mois.

Le réseau de transport est inégalement développé. À Athènes, il y a le métro, les tramways et les bus. Dans les autres régions, l’accent est mis sur le transport individuel. L’essence coûte environ 1,90 €/litre.

Les communications sont stables : internet mobile – 10-15 € pour 10-20 Go, internet à domicile – à partir de 25 € par mois.

Caractéristiques culturelles

Lorsqu’il s’agit de décider de s’installer en Grèce, la mentalité est importante. Le niveau élevé de confiance dans la société va de pair avec la lenteur des procédures administratives. Les Grecs accordent de l’importance à l’espace personnel, mais n’évitent pas les contacts. Le style de communication est direct, émotionnel, mais sans agressivité.

L’intégration est facilitée par la langue. Le grec n’est pas la langue la plus difficile pour les Slaves en termes de grammaire. La maîtrise de l’anglais est suffisante au départ, en particulier dans les domaines du tourisme et de l’éducation.

Immobilier : achat, location et investissement

L’intérêt pour l’achat d’une propriété en Grèce continue de croître. Le coût moyen d’un mètre carré à Athènes est d’environ 2 200 euros, à Thessalonique de 1 500 euros et dans les îles de 2 800 euros.

L’achat d’un bien immobilier donne droit à un permis de séjour dans le cadre du programme « visa d’or » avec des investissements à partir de 250 000 euros. Ce programme est valable à Athènes et en Crète, tandis qu’à Santorin et à Mykonos, le seuil est de 500 000 euros.

Les investissements dans l’immobilier offrent des rendements de 4 à 7 % par an, en particulier dans le segment de la location à court terme.

Aspects juridiques et perspectives à long terme

L’immigration en Grèce nécessite une bonne compréhension des conditions. Pour les ressortissants de pays tiers, des options sont disponibles sur la base de l’investissement, du travail en free-lance, des visas d’étudiant ou du regroupement familial. L’enregistrement d’un permis de séjour permanent est possible après 5 ans de résidence continue.

Les démarches administratives prennent du temps : enregistrement du permis de séjour – 2 à 4 mois, obtention de la citoyenneté – à partir de 7 ans. Mais le niveau de contrôle est moins élevé qu’en France ou en Allemagne.

Le pour et le contre du point de vue de ceux qui ont déménagé

D’après les commentaires de ceux qui ont déménagé pour vivre en Grèce, le mode de vie est agréable dans sa simplicité. Le rythme de vie lent réduit le stress et la mer et la montagne sont accessibles à tout moment. Les avis soulignent également des difficultés : TVA élevée (24%), coupures d’eau saisonnières sur les îles, faible numérisation des services publics.

Les avantages d’un déménagement en Grèce :

1. Exigences légales pour l’obtention d’un permis de séjour.
2. Modération des prix des denrées alimentaires et du logement.
3. Un rythme de vie simple et confortable.
4. Diversité des zones climatiques.
5. Possibilité d’investissement immobilier.

Les inconvénients d’un déménagement en Grèce :

1. Difficulté à trouver un emploi bien rémunéré.
2. L’inertie bureaucratique.
3. Lenteur du développement des services numériques.
4. Surcharge saisonnière des infrastructures dans les îles.
5. Impôts fonciers relativement élevés.

L’équilibre entre des conditions de vie attrayantes et des contraintes internes donne une image ambiguë du pays. Malgré les avantages, chaque étape nécessite une évaluation précise des priorités personnelles et une volonté de s’adapter au rythme local. La capacité à équilibrer les attentes et la réalité est essentielle.

Pays en chiffres

Le pays a une superficie de 131 957 km². En 2024, le taux d’inflation est stabilisé à 3,1 % et le PIB par habitant est d’environ 21 000 euros.

L’immigration en Grèce a augmenté depuis la pandémie. En 2023, le pays a délivré plus de 13 000 nouveaux permis de séjour, dont 40 % pour des biens immobiliers.

Cela vaut-il la peine de s’installer en Grèce ?

La réponse à la question de savoir s’il faut s’installer en Grèce dépend des attentes et des objectifs. Pour les investisseurs – une fenêtre avec des taux raisonnables et un accès simplifié aux permis de séjour. Pour les professionnels éloignés – une chance de vivre au bord de la mer avec des coûts peu élevés. Pour les familles – une chance d’élever des enfants dans un environnement au climat doux et au rythme modéré. Le pays offre un format équilibré, confirmé par des statistiques, des exemples et des témoignages.

Tous les actifs ne peuvent pas fonctionner pendant que le propriétaire dort. L’immobilier à Athènes le peut. C’est ce type d’investissement qui déclenche le mécanisme d’obtention d’un « visa d’or » pour la Grèce – l’un des programmes de permis de séjour les plus stables d’Europe. Depuis 2013, le pays a approuvé plus de 30 000 demandes, ouvrant la porte de l’espace Schengen à des investisseurs de plus de 90 pays. Il ne s’agit pas seulement d’un laissez-passer pour l’UE, mais d’un instrument de flexibilité stratégique.

Conditions de base du programme : qui peut en bénéficier et pour quels investissements ?

Le programme accorde un permis de séjour pour une période de 5 ans renouvelable. Le seuil minimum de participation est de 250 000 euros en biens immobiliers. À partir de 2023, dans certaines zones d’Athènes, de Mykonos et de Santorin, il sera de 500 000 euros. Malgré l’augmentation des prix dans certaines régions, le montant de départ de 250 000 euros n’a pas changé depuis 2013 pour la plupart des régions, ce qui fait de ce programme l’un des plus abordables parmi les programmes de l’UE.

Le « Golden Visa » grec n’est pas réservé à l’investisseur. Le permis de séjour est étendu à la famille – conjoints, enfants de moins de 21 ans et parents des deux parties. Il n’y a pas de paiements ou d’investissements supplémentaires.

Liste complète des besoins des investisseurs et des installations

L’obtention d’un permis de séjour dans le cadre du programme Golden Visa est soumise à un certain nombre de conditions juridiques, financières et techniques, qui sont toutes vérifiées par les structures habilitées avant et après l’achat du bien immobilier. Le programme n’exige pas de compétences linguistiques obligatoires, d’examens ou de résidence préalable, mais il comporte des exigences précises :

• investissement à partir de 250 000 euros dans l’immobilier (sous réserve de variations régionales) ;
• Disposer d’un revenu légal qui prouve la capacité à réaliser l’investissement ;
• Absence de casier judiciaire du demandeur principal et des membres adultes de sa famille ;
• Assurance maladie internationale couvrant le séjour en Grèce ;
• le bien doit être habitable (même si aucun déménagement n’est prévu) ;
• La transaction de vente et d’achat doit passer par un notaire grec avec la vérification obligatoire de la propreté du bien ;
• les fonds nécessaires à l’achat doivent être transférés du compte personnel du demandeur ;
• le titre doit être inscrit au registre des hypothèques.

Le respect de toutes ces conditions garantit la légalité du statut et exclut les risques d’annulation.

Le processus d’enregistrement : de la sélection à l’obtention d’un permis de séjour

Le programme de résidence par l’investissement est strictement conforme au régime. La procédure est clairement structurée : si toutes les conditions sont remplies, le permis de séjour est délivré dans les plus brefs délais. La structure par étapes élimine les retards bureaucratiques et garantit la légalité de chaque étape.

Étapes de la procédure :

1. Ouverture d’un compte bancaire grec (possible à distance ou par l’intermédiaire d’un mandataire).
2. Sélection des biens immobiliers (en tenant compte du seuil minimum d’investissement et des particularités régionales). Les prix dans les banlieues de l’Attique, par exemple, commencent à 2 200 euros le mètre carré.
3. Vérification préalable de la propriété et de l’achat. L’enregistrement passe par un notaire, la vérification de la propreté de l’objet est obligatoire.
4. Collecte et présentation des documents nécessaires à l’obtention d’un permis de séjour. Vous aurez besoin d’un paquet standard :
   • passeport ;
   • contrat de vente ;
   • Un relevé bancaire confirmant le transfert de fonds ;
   • la preuve du paiement de la transaction ;
   • l’assurance maladie ;
   • photos ;
   • une preuve de résidence (adresse en Grèce, même si elle est officielle). L’ensemble des documents est simple mais nécessite des traductions, une notarisation et une apostille. Les documents peuvent être présentés en Grèce ou par l’intermédiaire du consulat.
5. Réussir les tests biométriques. Il est obligatoire d’être présent en personne au moins une fois lors de la soumission des documents.
6. Obtention d’un permis de séjour. Un permis de séjour temporaire est délivré dans les 20 jours suivant le dépôt de la demande, tandis que le document principal est généralement délivré dans les 2 mois.

La transparence de la procédure et les exigences standardisées simplifient la préparation, en particulier lorsque le demandeur est accompagné d’un avocat professionnel.

Avantages du visa d’or de la Grèce

Ils sont assez nombreux :

1. Liberté de circulation dans l’espace Schengen. Le permis de séjour vous permet de vivre, d’entrer, de sortir et de voyager dans les pays de l’espace Schengen sans restrictions.
2. Il n’y a pas d’obligation de résidence. Le programme n’oblige pas l’investisseur et sa famille à résider effectivement en Grèce. Cela signifie également qu’il n’y a pas de résidence fiscale automatique (à moins de résider plus de 183 jours par an).
3. Inclusion de la famille. Le statut s’applique aux conjoints, aux enfants de moins de 21 ans et aux parents des deux parties sans investissement supplémentaire.
4. Le seuil d’entrée est relativement bas. Le seuil de 250 000 euros fait du programme l’un des plus abordables de l’UE (sous réserve de variations régionales).
5. La possibilité de vivre, d’étudier et d’utiliser des services dans l’UE. Un permis de séjour vous permet de séjourner légalement dans le pays, de louer un logement, de bénéficier de soins de santé et d’ouvrir des comptes dans les banques de l’UE.
6. Potentiel de croissance des investissements. Présentation du marché immobilier grec, qui connaît une croissance régulière.
7. Parcours vers la citoyenneté. Possibilité de demander la citoyenneté après 7 ans de résidence légale dans le pays.
8. Un système de renouvellement simple. Le permis de séjour est renouvelé tous les 5 ans si l’investissement (propriété) est maintenu.

Limites et nuances importantes

Il est impératif d’en tenir compte :

1. Manque d’accès à l’emploi. Le permis de séjour ne donne pas droit à l’emploi. Il permet de diriger une entreprise ou d’être actionnaire d’une société grecque ou européenne.
2. Augmentation de la valeur des biens immobiliers dans les zones les plus populaires et les plus demandées par les investisseurs (par exemple, le centre-ville d’Athènes, Mykonos, Santorin), où le seuil minimum est plus élevé.
3. L’opacité et les nuances de la location dans les zones touristiques peuvent nécessiter une gestion professionnelle.
4. Le dépôt obligatoire des documents auprès d’un notaire augmente le coût total de la transaction.
5. Les citoyens de certains pays, y compris ceux de la CEI, peuvent rencontrer des difficultés pour ouvrir un compte bancaire, ce qui nécessite l’intervention de spécialistes.
6. Les enfants perdent leur statut de permis de séjour lorsqu’ils atteignent l’âge de 21 ans, à moins que des mesures supplémentaires ne soient prises pour maintenir leur statut.
7. Pour demander la nationalité, il faut résider effectivement en Grèce (plus de 183 jours par an) pendant 7 ans, avoir des compétences linguistiques et s’être intégré.

L’immobilier en Grèce en tant qu’instrument d’investissement

Le marché immobilier grec a connu une croissance régulière, en particulier ces dernières années. Athènes a connu une croissance significative des prix (+12% pour 2023). Dans les stations balnéaires, les propriétés peuvent générer des revenus locatifs allant jusqu’à 7-9% par an si elles sont bien gérées. Les propriétés de 60 à 80 m² dans les zones adjacentes au centre d’Athènes (par exemple Marousi ou Le Pirée) restent les plus populaires parmi les investisseurs à la recherche d’un « visa d’or ».

Si le bien est revendu après 5 ans, il est possible de rembourser l’investissement sans perdre le droit au permis de séjour. Toutefois, la vente anticipée de l’objet de l’investissement avant l’expiration des 5 ans annule le statut de permis de séjour pour toute la famille.

Impôts et résidence fiscale en Grèce

La planification financière dans le cadre d’un permis de séjour grec nécessite une compréhension du système fiscal local. Il est important de faire la distinction entre la possession d’un permis de séjour et la qualité de résident fiscal. On parle de résidence fiscale lorsque l’on réside dans le pays plus de 183 jours par an.

Les non-résidents sont imposés sur les revenus locatifs en Grèce selon un barème progressif :

• jusqu’à 12 000 euros de revenu annuel – 15 % ;
• de 12 001 € à 35 000 € – 35 % ;
• plus de 35 000 euros – 45 %.

Les biens immobiliers en Grèce sont également soumis à une taxe annuelle (ENFIA). Le taux dépend du type de bien, de sa valeur et de son emplacement. Il se situe en moyenne entre 3 et 5 euros par m² dans l’ensemble du pays, mais peut être plus élevé dans les quartiers centraux ou prestigieux d’Athènes et dans les îles.

Durée de validité et renouvellement du permis de séjour

Le premier permis de séjour obtenu dans le cadre du programme grec Golden Visa est valable 5 ans. Afin de le prolonger pour les 5 années suivantes, il est nécessaire de maintenir l’investissement, c’est-à-dire de posséder la propriété achetée.

Une nuance importante : les enfants qui ont obtenu un permis de séjour avec leurs parents perdent leur statut après avoir atteint l’âge de 21 ans, si aucune mesure n’est prise pour formaliser une base de séjour distincte pour eux.

La voie vers la citoyenneté grecque par la naturalisation via un « visa d’or »

Bien que le visa d’or ne donne pas automatiquement droit à la citoyenneté grecque ou européenne, il ouvre cette possibilité. Il est possible de demander la naturalisation (citoyenneté) si vous avez résidé dans le pays pendant au moins 7 ans.

Pour obtenir la citoyenneté, il faut non seulement remplir la condition de résidence (plus de 183 jours par an), mais aussi faire preuve d’intégration : paiement des impôts, connaissance de la langue grecque (confirmée par un examen) et connaissance générale de l’histoire et de la culture grecques. Les membres de la famille de l’investisseur, y compris les enfants majeurs, peuvent également obtenir un passeport s’ils remplissent également ces conditions (principalement la résidence et les connaissances linguistiques).

Le « visa d’or » de la Grèce dans le contexte de l’UE : comparaison avec d’autres programmes

L’obtention d’un permis de séjour grec dans le cadre du programme d’investissement n’est pas une fuite en avant, mais une stratégie planifiée visant à garantir la mobilité et la sécurité. Le « Golden Visa » offre une option équilibrée à ceux qui cherchent à sécuriser leur capital, à bénéficier de la liberté de circulation dans l’espace Schengen et à disposer d’un « terrain d’aviation de réserve » dans l’UE.

Le programme se compare favorablement à certains de ses homologues ailleurs en Europe :

• la rapidité de traitement et la flexibilité des exigences sont supérieures aux programmes du Portugal et de l’Espagne (surtout avant les changements récents dans ces pays) ;
• Contrairement à Malte, la Grèce n’exige pas de paiements non remboursables aux fonds publics ;
• le programme grec n’exige pas un séjour permanent ou de longue durée dans le pays, contrairement aux programmes de la Lettonie ou de la Bulgarie (bien que la résidence soit requise pour l’obtention de la citoyenneté).

L’État grec a régulièrement maintenu sa place parmi les trois premiers pays de l’UE en termes de nombre de « visas dorés » délivrés. Ces dernières années, le nombre de demandes n’a cessé d’augmenter, avec plus de 2 800 demandes en 2022 et environ 4 000 en 2023. Le principal flux d’investisseurs provient de citoyens chinois, russes, turcs, égyptiens et libanais, mais l’intérêt des demandeurs d’Europe de l’Est est également croissant.

Le « visa d’or » de la Grèce : l’essentiel

« Le visa d’or de la Grèce est un outil puissant de flexibilité stratégique et de sécurité. Avec la bonne approche, l’investissement immobilier génère des revenus, simplifie grandement la logistique internationale et fournit une base sûre dans l’Union européenne. Malgré le relèvement du seuil d’entrée dans certaines régions, le programme reste très populaire en raison de sa simplicité, de sa transparence et de sa prévisibilité. Ce sont les paramètres clés pour ceux qui construisent une architecture à long terme pour leur sécurité financière et personnelle.