Les principales raisons d’investir dans l’immobilier chypriote : impôts réduits, rendements élevés, etc.

Tous les actifs ne peuvent pas fonctionner pendant que le propriétaire dort. L’immobilier à Athènes le peut. C’est ce type d’investissement qui déclenche le mécanisme d’obtention d’un « visa d’or » pour la Grèce – l’un des programmes de permis de séjour les plus stables d’Europe. Depuis 2013, le pays a approuvé plus de 30 000 demandes, ouvrant la porte de l’espace Schengen à des investisseurs de plus de 90 pays. Il ne s’agit pas seulement d’un laissez-passer pour l’UE, mais d’un instrument de flexibilité stratégique.

Conditions de base du programme : qui peut en bénéficier et pour quels investissements ?

Le programme accorde un permis de séjour pour une période de 5 ans renouvelable. Le seuil minimum de participation est de 250 000 euros en biens immobiliers. À partir de 2023, dans certaines zones d’Athènes, de Mykonos et de Santorin, il sera de 500 000 euros. Malgré l’augmentation des prix dans certaines régions, le montant de départ de 250 000 euros n’a pas changé depuis 2013 pour la plupart des régions, ce qui fait de ce programme l’un des plus abordables parmi les programmes de l’UE.

Le « Golden Visa » grec n’est pas réservé à l’investisseur. Le permis de séjour est étendu à la famille – conjoints, enfants de moins de 21 ans et parents des deux parties. Il n’y a pas de paiements ou d’investissements supplémentaires.

Liste complète des besoins des investisseurs et des installations

L’obtention d’un permis de séjour dans le cadre du programme Golden Visa est soumise à un certain nombre de conditions juridiques, financières et techniques, qui sont toutes vérifiées par les structures habilitées avant et après l’achat du bien immobilier. Le programme n’exige pas de compétences linguistiques obligatoires, d’examens ou de résidence préalable, mais il comporte des exigences précises :

• investissement à partir de 250 000 euros dans l’immobilier (sous réserve de variations régionales) ;
• Disposer d’un revenu légal qui prouve la capacité à réaliser l’investissement ;
• Absence de casier judiciaire du demandeur principal et des membres adultes de sa famille ;
• Assurance maladie internationale couvrant le séjour en Grèce ;
• le bien doit être habitable (même si aucun déménagement n’est prévu) ;
• La transaction de vente et d’achat doit passer par un notaire grec avec la vérification obligatoire de la propreté du bien ;
• les fonds nécessaires à l’achat doivent être transférés du compte personnel du demandeur ;
• le titre doit être inscrit au registre des hypothèques.

Le respect de toutes ces conditions garantit la légalité du statut et exclut les risques d’annulation.

Le processus d’enregistrement : de la sélection à l’obtention d’un permis de séjour

Le programme de résidence par l’investissement est strictement conforme au régime. La procédure est clairement structurée : si toutes les conditions sont remplies, le permis de séjour est délivré dans les plus brefs délais. La structure par étapes élimine les retards bureaucratiques et garantit la légalité de chaque étape.

Étapes de la procédure :

1. Ouverture d’un compte bancaire grec (possible à distance ou par l’intermédiaire d’un mandataire).
2. Sélection des biens immobiliers (en tenant compte du seuil minimum d’investissement et des particularités régionales). Les prix dans les banlieues de l’Attique, par exemple, commencent à 2 200 euros le mètre carré.
3. Vérification préalable de la propriété et de l’achat. L’enregistrement passe par un notaire, la vérification de la propreté de l’objet est obligatoire.
4. Collecte et présentation des documents nécessaires à l’obtention d’un permis de séjour. Vous aurez besoin d’un paquet standard :
   • passeport ;
   • contrat de vente ;
   • Un relevé bancaire confirmant le transfert de fonds ;
   • la preuve du paiement de la transaction ;
   • l’assurance maladie ;
   • photos ;
   • une preuve de résidence (adresse en Grèce, même si elle est officielle). L’ensemble des documents est simple mais nécessite des traductions, une notarisation et une apostille. Les documents peuvent être présentés en Grèce ou par l’intermédiaire du consulat.
5. Réussir les tests biométriques. Il est obligatoire d’être présent en personne au moins une fois lors de la soumission des documents.
6. Obtention d’un permis de séjour. Un permis de séjour temporaire est délivré dans les 20 jours suivant le dépôt de la demande, tandis que le document principal est généralement délivré dans les 2 mois.

La transparence de la procédure et les exigences standardisées simplifient la préparation, en particulier lorsque le demandeur est accompagné d’un avocat professionnel.

Avantages du visa d’or de la Grèce

Ils sont assez nombreux :

1. Liberté de circulation dans l’espace Schengen. Le permis de séjour vous permet de vivre, d’entrer, de sortir et de voyager dans les pays de l’espace Schengen sans restrictions.
2. Il n’y a pas d’obligation de résidence. Le programme n’oblige pas l’investisseur et sa famille à résider effectivement en Grèce. Cela signifie également qu’il n’y a pas de résidence fiscale automatique (à moins de résider plus de 183 jours par an).
3. Inclusion de la famille. Le statut s’applique aux conjoints, aux enfants de moins de 21 ans et aux parents des deux parties sans investissement supplémentaire.
4. Le seuil d’entrée est relativement bas. Le seuil de 250 000 euros fait du programme l’un des plus abordables de l’UE (sous réserve de variations régionales).
5. La possibilité de vivre, d’étudier et d’utiliser des services dans l’UE. Un permis de séjour vous permet de séjourner légalement dans le pays, de louer un logement, de bénéficier de soins de santé et d’ouvrir des comptes dans les banques de l’UE.
6. Potentiel de croissance des investissements. Présentation du marché immobilier grec, qui connaît une croissance régulière.
7. Parcours vers la citoyenneté. Possibilité de demander la citoyenneté après 7 ans de résidence légale dans le pays.
8. Un système de renouvellement simple. Le permis de séjour est renouvelé tous les 5 ans si l’investissement (propriété) est maintenu.

Limites et nuances importantes

Il est impératif d’en tenir compte :

1. Manque d’accès à l’emploi. Le permis de séjour ne donne pas droit à l’emploi. Il permet de diriger une entreprise ou d’être actionnaire d’une société grecque ou européenne.
2. Augmentation de la valeur des biens immobiliers dans les zones les plus populaires et les plus demandées par les investisseurs (par exemple, le centre-ville d’Athènes, Mykonos, Santorin), où le seuil minimum est plus élevé.
3. L’opacité et les nuances de la location dans les zones touristiques peuvent nécessiter une gestion professionnelle.
4. Le dépôt obligatoire des documents auprès d’un notaire augmente le coût total de la transaction.
5. Les citoyens de certains pays, y compris ceux de la CEI, peuvent rencontrer des difficultés pour ouvrir un compte bancaire, ce qui nécessite l’intervention de spécialistes.
6. Les enfants perdent leur statut de permis de séjour lorsqu’ils atteignent l’âge de 21 ans, à moins que des mesures supplémentaires ne soient prises pour maintenir leur statut.
7. Pour demander la nationalité, il faut résider effectivement en Grèce (plus de 183 jours par an) pendant 7 ans, avoir des compétences linguistiques et s’être intégré.

L’immobilier en Grèce en tant qu’instrument d’investissement

Le marché immobilier grec a connu une croissance régulière, en particulier ces dernières années. Athènes a connu une croissance significative des prix (+12% pour 2023). Dans les stations balnéaires, les propriétés peuvent générer des revenus locatifs allant jusqu’à 7-9% par an si elles sont bien gérées. Les propriétés de 60 à 80 m² dans les zones adjacentes au centre d’Athènes (par exemple Marousi ou Le Pirée) restent les plus populaires parmi les investisseurs à la recherche d’un « visa d’or ».

Si le bien est revendu après 5 ans, il est possible de rembourser l’investissement sans perdre le droit au permis de séjour. Toutefois, la vente anticipée de l’objet de l’investissement avant l’expiration des 5 ans annule le statut de permis de séjour pour toute la famille.

Impôts et résidence fiscale en Grèce

La planification financière dans le cadre d’un permis de séjour grec nécessite une compréhension du système fiscal local. Il est important de faire la distinction entre la possession d’un permis de séjour et la qualité de résident fiscal. On parle de résidence fiscale lorsque l’on réside dans le pays plus de 183 jours par an.

Les non-résidents sont imposés sur les revenus locatifs en Grèce selon un barème progressif :

• jusqu’à 12 000 euros de revenu annuel – 15 % ;
• de 12 001 € à 35 000 € – 35 % ;
• plus de 35 000 euros – 45 %.

Les biens immobiliers en Grèce sont également soumis à une taxe annuelle (ENFIA). Le taux dépend du type de bien, de sa valeur et de son emplacement. Il se situe en moyenne entre 3 et 5 euros par m² dans l’ensemble du pays, mais peut être plus élevé dans les quartiers centraux ou prestigieux d’Athènes et dans les îles.

Durée de validité et renouvellement du permis de séjour

Le premier permis de séjour obtenu dans le cadre du programme grec Golden Visa est valable 5 ans. Afin de le prolonger pour les 5 années suivantes, il est nécessaire de maintenir l’investissement, c’est-à-dire de posséder la propriété achetée.

Une nuance importante : les enfants qui ont obtenu un permis de séjour avec leurs parents perdent leur statut après avoir atteint l’âge de 21 ans, si aucune mesure n’est prise pour formaliser une base de séjour distincte pour eux.

La voie vers la citoyenneté grecque par la naturalisation via un « visa d’or »

Bien que le visa d’or ne donne pas automatiquement droit à la citoyenneté grecque ou européenne, il ouvre cette possibilité. Il est possible de demander la naturalisation (citoyenneté) si vous avez résidé dans le pays pendant au moins 7 ans.

Pour obtenir la citoyenneté, il faut non seulement remplir la condition de résidence (plus de 183 jours par an), mais aussi faire preuve d’intégration : paiement des impôts, connaissance de la langue grecque (confirmée par un examen) et connaissance générale de l’histoire et de la culture grecques. Les membres de la famille de l’investisseur, y compris les enfants majeurs, peuvent également obtenir un passeport s’ils remplissent également ces conditions (principalement la résidence et les connaissances linguistiques).

Le « visa d’or » de la Grèce dans le contexte de l’UE : comparaison avec d’autres programmes

L’obtention d’un permis de séjour grec dans le cadre du programme d’investissement n’est pas une fuite en avant, mais une stratégie planifiée visant à garantir la mobilité et la sécurité. Le « Golden Visa » offre une option équilibrée à ceux qui cherchent à sécuriser leur capital, à bénéficier de la liberté de circulation dans l’espace Schengen et à disposer d’un « terrain d’aviation de réserve » dans l’UE.

Le programme se compare favorablement à certains de ses homologues ailleurs en Europe :

• la rapidité de traitement et la flexibilité des exigences sont supérieures aux programmes du Portugal et de l’Espagne (surtout avant les changements récents dans ces pays) ;
• Contrairement à Malte, la Grèce n’exige pas de paiements non remboursables aux fonds publics ;
• le programme grec n’exige pas un séjour permanent ou de longue durée dans le pays, contrairement aux programmes de la Lettonie ou de la Bulgarie (bien que la résidence soit requise pour l’obtention de la citoyenneté).

L’État grec a régulièrement maintenu sa place parmi les trois premiers pays de l’UE en termes de nombre de « visas dorés » délivrés. Ces dernières années, le nombre de demandes n’a cessé d’augmenter, avec plus de 2 800 demandes en 2022 et environ 4 000 en 2023. Le principal flux d’investisseurs provient de citoyens chinois, russes, turcs, égyptiens et libanais, mais l’intérêt des demandeurs d’Europe de l’Est est également croissant.

Le « visa d’or » de la Grèce : l’essentiel

« Le visa d’or de la Grèce est un outil puissant de flexibilité stratégique et de sécurité. Avec la bonne approche, l’investissement immobilier génère des revenus, simplifie grandement la logistique internationale et fournit une base sûre dans l’Union européenne. Malgré le relèvement du seuil d’entrée dans certaines régions, le programme reste très populaire en raison de sa simplicité, de sa transparence et de sa prévisibilité. Ce sont les paramètres clés pour ceux qui construisent une architecture à long terme pour leur sécurité financière et personnelle.

La Grèce a toujours été associée à la beauté naturelle, à une culture riche et à une histoire unique. Mais aujourd’hui, alors que le monde devient de plus en plus globalisé, la propriété en Grèce devient non seulement un élément de statut, mais aussi l’un des investissements les plus prometteurs. La crise économique de 2008 a rendu les prix de l’immobilier abordables et 2024 est devenu un tournant pour ceux qui cherchent à investir de manière rentable. Dans un contexte de croissance économique et d’amélioration des infrastructures, l’immobilier en Grèce en 2024 promet d’être un véritable trésor financier.

Cet article fournira de nombreuses informations utiles à ceux qui souhaitent acheter une propriété en Grèce.

Les meilleures villes pour acheter une propriété en Grèce

L’achat d’une maison en Grèce soulève toujours de nombreuses questions : quelles sont les villes les plus attrayantes, à quoi faut-il faire attention et quelles sont les particularités du marché immobilier dans chaque région. Chaque endroit offre un style de vie, des possibilités d’investissement et un niveau d’accessibilité financière qui lui sont propres.

Athènes – le cœur de la Grèce et le rêve des investisseurs

Athènes n’est pas seulement la capitale, mais aussi le centre culturel et économique de toute la Grèce. Son charme historique, ses rénovations modernes et son attrait économique croissant font d’Athènes l’un des endroits les plus prometteurs pour l’investissement. Ces dernières années, les prix des logements ont connu une forte croissance. Entre 2018 et 2024, le prix au mètre carré dans les quartiers centraux a augmenté de 25 à 30 %, ce qui indique un intérêt accru de la part des acheteurs étrangers et locaux.

Les meilleurs endroits pour acheter une propriété en Grèce sont Plaka, Kolonaki et Pangrati. Ici, les bâtiments anciens côtoient les appartements modernes, et les investissements dans la rénovation peuvent rapporter gros. Les infrastructures ne sont pas en reste : le métro, les nouveaux parcs et les espaces publics modernes attirent les jeunes et les professionnels, ce qui a un impact positif sur les revenus locatifs.

Les prix de l’immobilier à Athènes, en Grèce, varient en fonction de la zone : dans le centre, le coût peut atteindre 3 500 euros par mètre carré, tandis que dans les banlieues, il peut être d’environ 1 800 euros.

Thessalonique – charme urbain et bonnes affaires

Thessalonique, la deuxième plus grande ville du pays, offre une combinaison unique d’un style de vie urbain actif et d’une atmosphère chaleureuse. Elle est devenue attrayante pour les jeunes professionnels et les familles grâce à ses infrastructures développées et à ses nombreux établissements d’enseignement. Les start-ups et les petites entreprises s’y développent activement, ce qui rend le marché de la location actif et stable.

Le coût moyen d’un logement est d’environ 2000 euros par mètre carré, ce qui est nettement moins élevé qu’à Athènes. Dans le même temps, les rendements locatifs restent élevés, en particulier dans les zones proches des universités et des centres d’affaires. L’achat d’une propriété à Thessalonique en Grèce est un choix judicieux qui peut rapporter un rendement annuel de 5 à 8 %. Les avantages économiques s’accompagnent d’une qualité de vie élevée : de larges promenades, des restaurants de cuisine traditionnelle et une vie nocturne active font de cette ville un endroit vraiment vivant.

Corfou – des villas insulaires et une mer d’opportunités

Corfou n’est pas seulement une île de vacances, c’est aussi l’un des meilleurs endroits pour acheter une propriété dans les îles grecques. Entourées d’oliveraies et de paysages marins époustouflants, les villas attirent ceux qui recherchent la tranquillité et l’intimité. Ces dernières années, l’île est également devenue une destination d’investissement en raison de l’augmentation du nombre de touristes et de la popularité des locations à court terme.

Les prix des villas à Corfou en Grèce varient entre 4 000 et 6 000 euros le mètre carré, en fonction de l’emplacement et de la proximité de la mer. Grâce au secteur touristique en plein essor et à la popularité de la location par l’intermédiaire de plateformes comme Airbnb, les investissements sont rentabilisés plus rapidement que dans d’autres régions du pays.

Quel type de propriété acheter en Grèce : villas, appartements, appartements

Les îles grecques offrent un large éventail d’hébergements, des villas de luxe avec piscine et jardin aux appartements confortables. La vie sur l’île plaît à ceux qui sont fatigués de l’agitation de la ville et veulent profiter de la nature. Pour ceux qui recherchent un logement plus économique, les appartements sont également un excellent choix, en particulier dans les zones touristiques.

Les villas offrent des conditions idéales pour vivre et se détendre : grandes surfaces, territoires privés, proximité de la mer. Cependant, leur coût peut atteindre 5 000 à 7 000 euros par mètre carré. Les maisons en Grèce sont plus abordables, avec des prix compris entre 2500 et 4000. Les appartements, quant à eux, sont souvent situés dans des complexes d’appartements avec des espaces de loisirs communs, ce qui les rend idéaux pour la location.

Permis de séjour en Grèce grâce à l’achat d’un bien immobilier : possibilités et particularités de l’obtention d’un permis de séjour

Une véritable opportunité non seulement de profiter de la vie dans ce merveilleux pays, mais aussi de voyager librement dans l’espace Schengen. Pour obtenir un permis de séjour, il est nécessaire d’acheter une propriété résidentielle d’une valeur d’au moins 250 000 euros. Le processus d’enregistrement comprend plusieurs étapes :

1. Achat d’un bien immobilier – vous devez trouver un bien immobilier en Grèce qui réponde aux conditions d’obtention d’un permis de séjour.
2. Documents – passeport, contrat de vente, police d’assurance et documents médicaux.
3. Dépôt – une fois l’achat effectué et tous les documents complétés, le dépôt de la demande se fait auprès de l’Office grec des migrations.
4. Obtention d’un permis de séjour – après vérification des documents et procédure d’approbation.

La procédure dure de trois à six mois, en fonction de la complexité de la situation. L’acquisition vous permet non seulement d’obtenir un permis de séjour, mais aussi de résider dans le pays avec la possibilité de renouveler le statut tous les cinq ans. Il s’agit d’une excellente opportunité pour ceux qui recherchent la stabilité et l’accès aux marchés européens.

Conclusion

Acheter une propriété en Grèce en 2024 est une bonne idée. Athènes et Thessalonique conviennent à ceux qui souhaitent investir dans un mode de vie urbain avec des locations actives, tandis que Corfou et d’autres îles conviennent à ceux qui recherchent l’intimité et des revenus élevés provenant du tourisme.