Les meilleures villes de Chypre pour déménager : où vivre et acheter une propriété

Cette île de carte postale ensoleillée s’est transformée en une juridiction financière stable dotée d’une infrastructure développée, de règles transparentes pour l’acquisition de biens immobiliers et de conditions fiscales attrayantes pour les investisseurs. Comment utiliser ces avantages et acheter une propriété à Chypre sans risque, en toute transparence et avec des revenus garantis ? Cette question s’est posée en 2025. Des flux d’investissement sans précédent, des changements réglementaires favorables et une demande croissante de logements neufs créent des opportunités uniques. Pour faire les bons choix dans cette nouvelle réalité, il faut disposer d’informations fiables, d’une stratégie solide et d’une compréhension des nuances locales.

Principaux domaines d’intervention : où acheter

L’investissement immobilier à Chypre ne se limite pas à la capitale – les régions offrent différents formats de rendement, de périodes d’amortissement et de demande. L’emplacement détermine la stratégie : de la demande stable des entreprises à Limassol à la rentabilité saisonnière à Ayia Napa. Chaque ville forme son propre profil d’investissement en fonction de l’infrastructure, du tourisme et du développement. La répartition par destination vous permet de sélectionner plus précisément le point d’entrée de votre cible – location, capitalisation ou résidence personnelle.

Limassol

Une ville qui jouit d’une réputation commerciale. La demande des entreprises internationales maintient un niveau de prix élevé. Dans le centre à partir de 3 000 €/m², en périphérie à partir de 2 100 €/m². L’achèvement le plus proche des grands projets est le troisième trimestre 2025.

Paphos

La capitale culturelle de l’île. L’intérêt pour les villas de la zone de montagne s’est intensifié : propriétés à partir de 350 000 euros avec un rendement garanti de 4,8 % par an en cas de location. La propriété à Chypre est formalisée par un avocat local, un contrat et une réserve de 10%.

Ayia Napa

Paradis de la location à court terme. 70% des investisseurs choisissent des biens situés à moins de 300 mètres de la plage. Le rendement moyen est de 5,5 %. Les projets actuels sont des studios jusqu’à 50 m² avec des prix à partir de 140 000 euros.

Larnaca

Une ville avec un potentiel de croissance. Le nouveau port et la zone touristique ont dynamisé le marché. Immeubles neufs à partir de 1 900 €/m². Comment acheter une propriété à Chypre à Larnaca – par l’intermédiaire d’une agence certifiée disposant d’une licence locale, avec la participation d’un représentant légal.

Comment acheter une propriété à Chypre en 2025 : algorithme

L’acquisition d’un bien immobilier résidentiel nécessite le respect strict de procédures et l’intervention de professionnels. La législation simplifie le processus mais maintient des exigences de transparence de la transaction, en particulier pour les non-résidents. L’enchaînement correct des étapes permet d’éliminer les risques juridiques et de garantir la pleine propriété.

Algorithme d’action :

1. Sélection du site – analyse de l’emplacement, du coût, de la rentabilité.
2. Diligence raisonnable – vérification de la propriété et des permis.
3. Signature du contrat – le montant, le calendrier de paiement et les responsabilités des parties sont fixés.
4. Inscription au cadastre – transfert de propriété.
5. Autorisation – requise pour les étrangers non ressortissants de l’UE.

Un avocat assure la supervision à tous les stades, y compris la demande d’autorisation et l’accompagnement de l’enregistrement.

Droit et fiscalité : quelles sont les nuances à prendre en compte lors de l’achat ?

L’aspect financier de la transaction va au-delà de la valeur du bien – la fiscalité et les frais obligatoires constituent le résultat final. Un calcul correct et une préparation juridique permettent d’éviter les retards de traitement et de minimiser les risques fiscaux.

L’achat est accompagné des frais suivants :

• droit de timbre – 0,15-0,20 pour cent ;
• TVA – 5% (premier achat), 19% pour les achats suivants ;
• impôt sur les plus-values de cession – 20 %.

Un étranger demande une autorisation d’acquisition auprès du Conseil des ministres. Comment acheter une propriété à Chypre sans refus ? – Fournir la preuve de la source de revenus, du but de l’achat et du visa.

Permis de séjour chypriote et permis de séjour permanent grâce à l’achat d’une propriété

Le programme de permis de séjour pour l’investissement immobilier reste inchangé : le seuil minimum est de 300 000 euros (hors TVA). Le document est délivré en 60 jours lors de l’achat d’un immeuble neuf.

Le permis de séjour est obtenu après 5 ans de résidence ou 7 ans pour une propriété secondaire. Comment acheter un bien immobilier à Chypre et obtenir un permis de séjour ? Il s’agit de choisir un nouvel objet, d’effectuer le paiement intégral et de fournir une preuve de fonds.

Baux et attractivité des investissements

Les propriétés jusqu’à 60 m² sont disponibles à partir de 450 euros par mois (long terme) et à partir de 70 euros par jour (court terme). La haute saison s’étend de mai à octobre. Le rendement moyen est de 4-6% par an.

Comment acheter une propriété à louer à Chypre – choisissez une région avec des infrastructures développées, un flux touristique et un nombre limité de nouvelles constructions.

Tendances en matière d’investissement

En 2025, les achats des familles allemandes, israéliennes et tchèques se sont intensifiés. Les raisons en sont un climat stable, un environnement anglophone et une fiscalité transparente. Grands projets d’investissement – Porto Limassol, Neo Plaza, Ayia Napa Marina.

Comment acheter une propriété à Chypre à des fins d’investissement – investir dans des projets au stade de la construction avec une garantie de revente dans les 2 à 3 ans. La marge moyenne est de 18-22%.

Les avantages de la vie à Chypre

Le confort du climat se combine à la facilité de vie et à l’accès aux infrastructures européennes. L’île offre non seulement des hivers chauds, mais aussi un système de location clair avec des règles transparentes. Les avantages de la vie dans la station balnéaire suscitent un vif intérêt pour l’endroit, tant pour la location résidentielle que pour l’investissement.

Les avantages :

• La température moyenne annuelle est de 24 °C ;
• absence de chauffage central ;
• l’accès aux écoles européennes ;
• la sécurité et la transparence fiscale.

Les revenus locatifs assurent un flux de cachets stable :

• Location à long terme – jusqu’à 4 % par an à Larnaca ;
• à court terme – jusqu’à 6 % à Ayia Napa.

Propriété à Chypre pour les étrangers

Comment acheter une propriété à Chypre en tant que ressortissant d’un pays non membre de l’UE ? Formaliser l’achat par l’intermédiaire d’un avocat chypriote. Les citoyens de la CEI, des Émirats arabes unis, d’Israël et du Canada peuvent participer aux transactions avec un passeport international et un certificat de revenu.

Prix et marché : ce que montrent les statistiques

Le marché connaît une croissance régulière. Sur la base des résultats du premier trimestre 2025 :

• le volume des transactions a augmenté de 9,3 % ;
• la part des acheteurs étrangers était de 41% ;
• La demande la plus forte concerne les biens d’une valeur inférieure ou égale à 400 000 euros.

Les prix de l’immobilier à Chypre varient d’une région à l’autre :

1. Limassol – à partir de 3 000 €/m² (centre), à partir de 2 100 €/m² (banlieue).
2. Paphos – à partir de 1 800 €/m².
3. Larnaca – à partir de 1 900 €/m².
4. Ayia Napa – à partir de 2 400 €/m² (zone côtière).

Comment acheter une propriété à Chypre en connaissant les prix réels ? – Utiliser les données du cadastre chypriote et suivre les projets des nouveaux promoteurs immobiliers.

Aspects juridiques : contrat et propriété

Le contrat fixe le prix, les conditions, la procédure de règlement et les obligations des parties. En cas de non-respect des conditions, le vendeur paie une pénalité. Un avocat accompagne la transaction de la signature à l’enregistrement.
La propriété de l’objet est transférée après enregistrement auprès du service foncier. La transaction nécessite un permis pour les non-résidents. Comment acheter une propriété à Chypre et éviter les erreurs – vérifier l’historique de l’objet, les dettes, la disponibilité de tous les permis de construire.

Inspection avant achat

Une inspection minutieuse protège contre les charges cachées et accélère l’enregistrement de la propriété. Un audit bien structuré de la propriété vous permet d’éviter les pièges juridiques et les litiges après l’achat.

Avant de conclure la transaction, il est important de.. :

1. Inspecter le bien pour vérifier qu’il n’y a pas de privilèges ou de litiges.
2. Demander un extrait du cadastre.
3. Vérifier qu’un permis de construire a été délivré.
4. Effectuer une évaluation indépendante de la valeur.
5. Vérifier la propreté juridique des documents.
6. Vérifier la licence de l’agence ou du constructeur.
7. Confirmer le paiement des impôts et taxes par le propriétaire précédent.

Cette approche réduit la probabilité d’un refus d’enregistrement et prévient d’éventuels litiges financiers. La vérification complète garantit la transparence de la transaction et confirme le statut juridique de l’objet.

Comment acheter une propriété à Chypre : l’essentiel

Le choix de l’emplacement, la diligence juridique, l’appui de spécialistes et la connaissance des réalités du marché sont autant d’éléments qui garantissent un achat sûr et rentable. Ainsi, un investissement réussi nécessite une approche globale et une diligence raisonnable à chaque étape, ce qui est la clé de la protection de vos fonds et de la réalisation de vos objectifs.

Tous les actifs ne peuvent pas fonctionner pendant que le propriétaire dort. L’immobilier à Athènes le peut. C’est ce type d’investissement qui déclenche le mécanisme d’obtention d’un « visa d’or » pour la Grèce – l’un des programmes de permis de séjour les plus stables d’Europe. Depuis 2013, le pays a approuvé plus de 30 000 demandes, ouvrant la porte de l’espace Schengen à des investisseurs de plus de 90 pays. Il ne s’agit pas seulement d’un laissez-passer pour l’UE, mais d’un instrument de flexibilité stratégique.

Conditions de base du programme : qui peut en bénéficier et pour quels investissements ?

Le programme accorde un permis de séjour pour une période de 5 ans renouvelable. Le seuil minimum de participation est de 250 000 euros en biens immobiliers. À partir de 2023, dans certaines zones d’Athènes, de Mykonos et de Santorin, il sera de 500 000 euros. Malgré l’augmentation des prix dans certaines régions, le montant de départ de 250 000 euros n’a pas changé depuis 2013 pour la plupart des régions, ce qui fait de ce programme l’un des plus abordables parmi les programmes de l’UE.

Le « Golden Visa » grec n’est pas réservé à l’investisseur. Le permis de séjour est étendu à la famille – conjoints, enfants de moins de 21 ans et parents des deux parties. Il n’y a pas de paiements ou d’investissements supplémentaires.

Liste complète des besoins des investisseurs et des installations

L’obtention d’un permis de séjour dans le cadre du programme Golden Visa est soumise à un certain nombre de conditions juridiques, financières et techniques, qui sont toutes vérifiées par les structures habilitées avant et après l’achat du bien immobilier. Le programme n’exige pas de compétences linguistiques obligatoires, d’examens ou de résidence préalable, mais il comporte des exigences précises :

• investissement à partir de 250 000 euros dans l’immobilier (sous réserve de variations régionales) ;
• Disposer d’un revenu légal qui prouve la capacité à réaliser l’investissement ;
• Absence de casier judiciaire du demandeur principal et des membres adultes de sa famille ;
• Assurance maladie internationale couvrant le séjour en Grèce ;
• le bien doit être habitable (même si aucun déménagement n’est prévu) ;
• La transaction de vente et d’achat doit passer par un notaire grec avec la vérification obligatoire de la propreté du bien ;
• les fonds nécessaires à l’achat doivent être transférés du compte personnel du demandeur ;
• le titre doit être inscrit au registre des hypothèques.

Le respect de toutes ces conditions garantit la légalité du statut et exclut les risques d’annulation.

Le processus d’enregistrement : de la sélection à l’obtention d’un permis de séjour

Le programme de résidence par l’investissement est strictement conforme au régime. La procédure est clairement structurée : si toutes les conditions sont remplies, le permis de séjour est délivré dans les plus brefs délais. La structure par étapes élimine les retards bureaucratiques et garantit la légalité de chaque étape.

Étapes de la procédure :

1. Ouverture d’un compte bancaire grec (possible à distance ou par l’intermédiaire d’un mandataire).
2. Sélection des biens immobiliers (en tenant compte du seuil minimum d’investissement et des particularités régionales). Les prix dans les banlieues de l’Attique, par exemple, commencent à 2 200 euros le mètre carré.
3. Vérification préalable de la propriété et de l’achat. L’enregistrement passe par un notaire, la vérification de la propreté de l’objet est obligatoire.
4. Collecte et présentation des documents nécessaires à l’obtention d’un permis de séjour. Vous aurez besoin d’un paquet standard :
   • passeport ;
   • contrat de vente ;
   • Un relevé bancaire confirmant le transfert de fonds ;
   • la preuve du paiement de la transaction ;
   • l’assurance maladie ;
   • photos ;
   • une preuve de résidence (adresse en Grèce, même si elle est officielle). L’ensemble des documents est simple mais nécessite des traductions, une notarisation et une apostille. Les documents peuvent être présentés en Grèce ou par l’intermédiaire du consulat.
5. Réussir les tests biométriques. Il est obligatoire d’être présent en personne au moins une fois lors de la soumission des documents.
6. Obtention d’un permis de séjour. Un permis de séjour temporaire est délivré dans les 20 jours suivant le dépôt de la demande, tandis que le document principal est généralement délivré dans les 2 mois.

La transparence de la procédure et les exigences standardisées simplifient la préparation, en particulier lorsque le demandeur est accompagné d’un avocat professionnel.

Avantages du visa d’or de la Grèce

Ils sont assez nombreux :

1. Liberté de circulation dans l’espace Schengen. Le permis de séjour vous permet de vivre, d’entrer, de sortir et de voyager dans les pays de l’espace Schengen sans restrictions.
2. Il n’y a pas d’obligation de résidence. Le programme n’oblige pas l’investisseur et sa famille à résider effectivement en Grèce. Cela signifie également qu’il n’y a pas de résidence fiscale automatique (à moins de résider plus de 183 jours par an).
3. Inclusion de la famille. Le statut s’applique aux conjoints, aux enfants de moins de 21 ans et aux parents des deux parties sans investissement supplémentaire.
4. Le seuil d’entrée est relativement bas. Le seuil de 250 000 euros fait du programme l’un des plus abordables de l’UE (sous réserve de variations régionales).
5. La possibilité de vivre, d’étudier et d’utiliser des services dans l’UE. Un permis de séjour vous permet de séjourner légalement dans le pays, de louer un logement, de bénéficier de soins de santé et d’ouvrir des comptes dans les banques de l’UE.
6. Potentiel de croissance des investissements. Présentation du marché immobilier grec, qui connaît une croissance régulière.
7. Parcours vers la citoyenneté. Possibilité de demander la citoyenneté après 7 ans de résidence légale dans le pays.
8. Un système de renouvellement simple. Le permis de séjour est renouvelé tous les 5 ans si l’investissement (propriété) est maintenu.

Limites et nuances importantes

Il est impératif d’en tenir compte :

1. Manque d’accès à l’emploi. Le permis de séjour ne donne pas droit à l’emploi. Il permet de diriger une entreprise ou d’être actionnaire d’une société grecque ou européenne.
2. Augmentation de la valeur des biens immobiliers dans les zones les plus populaires et les plus demandées par les investisseurs (par exemple, le centre-ville d’Athènes, Mykonos, Santorin), où le seuil minimum est plus élevé.
3. L’opacité et les nuances de la location dans les zones touristiques peuvent nécessiter une gestion professionnelle.
4. Le dépôt obligatoire des documents auprès d’un notaire augmente le coût total de la transaction.
5. Les citoyens de certains pays, y compris ceux de la CEI, peuvent rencontrer des difficultés pour ouvrir un compte bancaire, ce qui nécessite l’intervention de spécialistes.
6. Les enfants perdent leur statut de permis de séjour lorsqu’ils atteignent l’âge de 21 ans, à moins que des mesures supplémentaires ne soient prises pour maintenir leur statut.
7. Pour demander la nationalité, il faut résider effectivement en Grèce (plus de 183 jours par an) pendant 7 ans, avoir des compétences linguistiques et s’être intégré.

L’immobilier en Grèce en tant qu’instrument d’investissement

Le marché immobilier grec a connu une croissance régulière, en particulier ces dernières années. Athènes a connu une croissance significative des prix (+12% pour 2023). Dans les stations balnéaires, les propriétés peuvent générer des revenus locatifs allant jusqu’à 7-9% par an si elles sont bien gérées. Les propriétés de 60 à 80 m² dans les zones adjacentes au centre d’Athènes (par exemple Marousi ou Le Pirée) restent les plus populaires parmi les investisseurs à la recherche d’un « visa d’or ».

Si le bien est revendu après 5 ans, il est possible de rembourser l’investissement sans perdre le droit au permis de séjour. Toutefois, la vente anticipée de l’objet de l’investissement avant l’expiration des 5 ans annule le statut de permis de séjour pour toute la famille.

Impôts et résidence fiscale en Grèce

La planification financière dans le cadre d’un permis de séjour grec nécessite une compréhension du système fiscal local. Il est important de faire la distinction entre la possession d’un permis de séjour et la qualité de résident fiscal. On parle de résidence fiscale lorsque l’on réside dans le pays plus de 183 jours par an.

Les non-résidents sont imposés sur les revenus locatifs en Grèce selon un barème progressif :

• jusqu’à 12 000 euros de revenu annuel – 15 % ;
• de 12 001 € à 35 000 € – 35 % ;
• plus de 35 000 euros – 45 %.

Les biens immobiliers en Grèce sont également soumis à une taxe annuelle (ENFIA). Le taux dépend du type de bien, de sa valeur et de son emplacement. Il se situe en moyenne entre 3 et 5 euros par m² dans l’ensemble du pays, mais peut être plus élevé dans les quartiers centraux ou prestigieux d’Athènes et dans les îles.

Durée de validité et renouvellement du permis de séjour

Le premier permis de séjour obtenu dans le cadre du programme grec Golden Visa est valable 5 ans. Afin de le prolonger pour les 5 années suivantes, il est nécessaire de maintenir l’investissement, c’est-à-dire de posséder la propriété achetée.

Une nuance importante : les enfants qui ont obtenu un permis de séjour avec leurs parents perdent leur statut après avoir atteint l’âge de 21 ans, si aucune mesure n’est prise pour formaliser une base de séjour distincte pour eux.

La voie vers la citoyenneté grecque par la naturalisation via un « visa d’or »

Bien que le visa d’or ne donne pas automatiquement droit à la citoyenneté grecque ou européenne, il ouvre cette possibilité. Il est possible de demander la naturalisation (citoyenneté) si vous avez résidé dans le pays pendant au moins 7 ans.

Pour obtenir la citoyenneté, il faut non seulement remplir la condition de résidence (plus de 183 jours par an), mais aussi faire preuve d’intégration : paiement des impôts, connaissance de la langue grecque (confirmée par un examen) et connaissance générale de l’histoire et de la culture grecques. Les membres de la famille de l’investisseur, y compris les enfants majeurs, peuvent également obtenir un passeport s’ils remplissent également ces conditions (principalement la résidence et les connaissances linguistiques).

Le « visa d’or » de la Grèce dans le contexte de l’UE : comparaison avec d’autres programmes

L’obtention d’un permis de séjour grec dans le cadre du programme d’investissement n’est pas une fuite en avant, mais une stratégie planifiée visant à garantir la mobilité et la sécurité. Le « Golden Visa » offre une option équilibrée à ceux qui cherchent à sécuriser leur capital, à bénéficier de la liberté de circulation dans l’espace Schengen et à disposer d’un « terrain d’aviation de réserve » dans l’UE.

Le programme se compare favorablement à certains de ses homologues ailleurs en Europe :

• la rapidité de traitement et la flexibilité des exigences sont supérieures aux programmes du Portugal et de l’Espagne (surtout avant les changements récents dans ces pays) ;
• Contrairement à Malte, la Grèce n’exige pas de paiements non remboursables aux fonds publics ;
• le programme grec n’exige pas un séjour permanent ou de longue durée dans le pays, contrairement aux programmes de la Lettonie ou de la Bulgarie (bien que la résidence soit requise pour l’obtention de la citoyenneté).

L’État grec a régulièrement maintenu sa place parmi les trois premiers pays de l’UE en termes de nombre de « visas dorés » délivrés. Ces dernières années, le nombre de demandes n’a cessé d’augmenter, avec plus de 2 800 demandes en 2022 et environ 4 000 en 2023. Le principal flux d’investisseurs provient de citoyens chinois, russes, turcs, égyptiens et libanais, mais l’intérêt des demandeurs d’Europe de l’Est est également croissant.

Le « visa d’or » de la Grèce : l’essentiel

« Le visa d’or de la Grèce est un outil puissant de flexibilité stratégique et de sécurité. Avec la bonne approche, l’investissement immobilier génère des revenus, simplifie grandement la logistique internationale et fournit une base sûre dans l’Union européenne. Malgré le relèvement du seuil d’entrée dans certaines régions, le programme reste très populaire en raison de sa simplicité, de sa transparence et de sa prévisibilité. Ce sont les paramètres clés pour ceux qui construisent une architecture à long terme pour leur sécurité financière et personnelle.