Principales mitos sobre la inversión en bienes raíces

Las inversiones en bienes raíces parecen ser un puerto seguro frente a las monedas inestables, acciones en declive y presiones inflacionarias. Sin embargo, este mercado, como ningún otro, está lleno de estereotipos y conceptos erróneos. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces no solo inducen a error, sino que también distorsionan la comprensión de los mecanismos clave de generación de beneficios, plazos de recuperación y riesgos.

Los bienes raíces no pueden perder valor: un mito popular sobre las inversiones

Una de las creencias más arraigadas es la idea de que los bienes raíces no están sujetos a la depreciación. Esta opinión a menudo se basa en la experiencia de la década de 2000, cuando en Rusia y en el sur de Europa se observó un crecimiento estable de los precios. Sin embargo, este crecimiento fue impulsado por una serie de factores macroeconómicos únicos, incluida la disponibilidad de hipotecas, el aumento de los ingresos de la población y la limitación de la oferta. Después de 2008, el mercado mostró una dinámica inversa.

Por ejemplo, en Chipre, entre 2012 y 2014, como resultado de la crisis bancaria, el mercado de bienes raíces residenciales en Nicosia y Limassol se desplomó entre un 35% y un 45%, especialmente afectando a las propiedades adquiridas dentro del marco del programa de la «visa dorada». Muchos inversores extranjeros se vieron obligados a vender apartamentos por debajo del costo debido a una brusca caída en la demanda. Hasta el día de hoy, parte de estas propiedades no ha recuperado su posición.

En Grecia, la situación fue aún más prolongada: después de la crisis de 2008, el mercado inmobiliario se desplomó un 43,8% y no mostró signos de recuperación durante casi 9 años. Incluso en Atenas, en áreas como Kypseli y Patissia, los precios aún no han alcanzado los niveles precrisis, a pesar del aumento general del interés por parte de compradores extranjeros.

Por lo tanto, el aumento de los precios no es una garantía. Depende de la fase del ciclo de mercado, de los indicadores macroeconómicos, de la política crediticia y de los factores geopolíticos. Los inversores que ignoran estas variables y entran en el mercado en su punto máximo corren el riesgo de sufrir pérdidas y quedar atrapados con capital congelado.

No hay inversión pasiva: incluso un cómodo apartamento requiere gastos

Otro error persistente es la creencia de que poseer bienes raíces garantiza automáticamente un ingreso estable sin la participación del propietario. Esta ilusión es especialmente común entre los inversores que se centran en alquileres a corto plazo en regiones turísticas, como las zonas costeras de Chipre o el centro de Atenas.

En realidad, el negocio de alquiler conlleva una serie de gastos y requiere atención regular. En Grecia, por ejemplo, alquilar un apartamento implica un registro obligatorio en la autoridad fiscal, presentar informes anuales y pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler según una escala progresiva: del 15% al 45%, dependiendo del monto. Además, los propietarios deben pagar el impuesto ENFIA, un impuesto anual sobre la propiedad cuya cantidad varía según la superficie, el año de construcción y la zona. Su monto puede oscilar entre 300 y 1200 euros al año para un apartamento estándar en Atenas. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces crean la ilusión de simplicidad, aunque en realidad la propiedad requiere planificación, apoyo legal y control.

Un solo apartamento no es una diversificación suficiente

Una de las simplificaciones más peligrosas es la idea de que la compra de un solo apartamento garantiza un rendimiento confiable y estable. En la práctica, este enfoque crea un único punto de riesgo, carente de flexibilidad.

Un inversor que invierte en un solo apartamento en Chipre puede enfrentarse a la volatilidad estacional: por ejemplo, en Ayia Napa o Protaras, la demanda cae bruscamente en los meses de invierno y la propiedad queda desocupada sin inquilinos durante hasta 5 meses al año. Mientras tanto, los pagos de servicios públicos, obligaciones fiscales y gastos de mantenimiento continúan acumulándose.

En Grecia, la situación puede estar relacionada con la saturación del mercado. Muchas áreas de Atenas populares entre los inversores, como Neos Kosmos o Metaxourgeio, experimentaron un fuerte aumento de precios entre 2017 y 2022, pero desde 2023 se observa una estabilización e incluso una ligera disminución de la demanda debido a la regulación de Airbnb y al aumento de la carga impositiva. Si un inversor invirtió todo su capital en una sola propiedad de este tipo, se encuentra en una posición vulnerable, tanto en términos de rentabilidad como de liquidez. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces impiden la necesidad lógica de diversificar el capital: entre regiones, tipos de propiedades (residenciales, apartamentos, comerciales) e incluso monedas de inversión.

Inversiones = compra en obra nueva

En Chipre, una parte significativa de las nuevas construcciones en Limassol, construidas después de 2015, estaban dirigidas a extranjeros. Los precios de estas propiedades superan los €4,000 por metro cuadrado, pero la demanda disminuyó después de que se suspendió el programa de ciudadanía por inversión. Hoy en día, muchos de estos apartamentos están vacíos y los propietarios se ven obligados a reducir las tarifas de alquiler o vender con pérdidas.

En Grecia se observa una tendencia similar. La nueva construcción se concentra en áreas con precios ya altos, donde el techo de las tarifas de alquiler limita la rentabilidad. Por ejemplo, en el área de Glyfada en Atenas, el metro cuadrado en una nueva construcción cuesta alrededor de €5,000, mientras que la tarifa mensual de alquiler no supera los €20 por m². Esto significa que el rendimiento de la inversión oscila alrededor del 3-4%, lo que hace que las nuevas construcciones sean menos atractivas en comparación con propiedades de segunda mano en áreas con potencial de crecimiento. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces en este caso impiden explorar activos alternativos: propiedades de segunda mano, casas de alquiler, locales comerciales, espacios de coworking, almacenes.

Es fácil calcular los ingresos por adelantado

A menudo se escucha que la rentabilidad de los bienes raíces se puede calcular con precisión por adelantado mediante una fórmula simple: ingresos por alquiler menos gastos actuales. A primera vista, todo parece lógico, especialmente cuando se trata de un alquiler a largo plazo estable. Sin embargo, la realidad resulta ser mucho más complicada, especialmente en jurisdicciones internacionales.

Por ejemplo, en Chipre, comprar un apartamento en Paphos por €180,000 y alquilarlo por €1,000 al mes puede parecer un esquema rentable. Pero incluso si la ocupación es estable, el rendimiento real resulta ser inferior al esperado. En primer lugar, el impuesto sobre la renta de alquiler puede llegar hasta el 20%, si el propietario no tiene residencia fiscal en la isla. En segundo lugar, existen gastos anuales de mantenimiento del complejo que pueden alcanzar entre €1,200 y €2,000 al año, especialmente si el edificio cuenta con piscina, recepción, seguridad o ascensor. A esto se suman los gastos de reparaciones, depreciación, reemplazo de equipos, honorarios de la empresa de gestión y tarifas de eliminación de residuos. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces distorsionan la realidad del cálculo: sin tener en cuenta todos los parámetros, la inversión se convierte en una trampa.

Otro mito sobre las inversiones: los bienes raíces son un colchón de jubilación

Entre los inversores, especialmente los de mayor edad, es popular la idea de «Compraré un apartamento, lo alquilaré y esto será mi pensión». Sin embargo, en la práctica, este enfoque no siempre cumple con las expectativas, especialmente a largo plazo. En Chipre, hay un número significativo de propiedades construidas en la década de 1990 y principios de 2000 que están perdiendo liquidez. Las razones incluyen diseños obsoletos, falta de eficiencia energética, problemas de estacionamiento e infraestructura. Por ejemplo, los apartamentos en Paralimni, comprados a principios de los años 2000 por €110,000, hoy en día valen en el mejor de los casos €90,000, y eso si están en buenas condiciones. El interés turístico se ha desplazado hacia áreas más modernas con logística desarrollada, como Larnaca o Limassol. Alquilar un apartamento antiguo de este tipo solo es posible con un descuento significativo. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces obstaculizan la comprensión: incluso un activo eterno requiere evaluación regular, reempaquetado y a veces venta.

La realidad requiere flexibilidad

Un inversor que se basa en rumores corre el riesgo de perder capital, tiempo y motivación. Una estrategia correcta se forma solo en base a hechos, cálculos verificados y teniendo en cuenta el panorama completo, desde impuestos y depreciación hasta la volatilidad del mercado. Los mitos sobre las inversiones en bienes raíces se desvanecen tan pronto como se aplica un enfoque sistemático. Comparar propiedades, ubicaciones, modelos de alquiler, matices legales: esta es la verdadera base de inversiones exitosas.