Der griechische Traum: Was und wo man in Griechenland Immobilien kaufen kann

Nicht jede Anlage kann funktionieren, während der Eigentümer schläft. Immobilien in Athen schon. Eine solche Investition löst den Mechanismus zur Erlangung eines „goldenen Visums“ für Griechenland aus – eines der stabilsten Aufenthaltsgenehmigungsprogramme in Europa. Seit 2013 hat das Land mehr als 30 000 Anträge genehmigt und damit Investoren aus über 90 Ländern die Tür zum Schengen-Raum geöffnet. Es ist nicht nur ein Passierschein für die EU, sondern ein Instrument der strategischen Flexibilität.

Grundvoraussetzungen des Programms: wer kann es erhalten und für welche Investitionen

Das Programm gewährt eine Aufenthaltserlaubnis für einen verlängerbaren Zeitraum von 5 Jahren. Die Mindesteintrittsschwelle für die Teilnahme liegt bei 250.000 Euro in Immobilien. Ab 2023 in bestimmten Gebieten von Athen, Mykonos und Santorin – bereits ab 500.000 Euro. Trotz des Preisanstiegs in bestimmten Gebieten hat sich der Startbetrag von 250.000 Euro für die meisten Regionen seit 2013 nicht verändert, was dieses Programm zu einem der günstigsten unter den EU-Programmen macht.

Das „Goldene Visum“ von Griechenland wird nicht nur für den Investor ausgestellt. Die Aufenthaltserlaubnis wird auf die Familie ausgeweitet – Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren und Eltern beider Parteien. Es fallen keine zusätzlichen Zahlungen und keine zusätzlichen Investitionen an.

Vollständige Liste der Anforderungen an Investoren und Einrichtungen

Um eine Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des Programms „Goldenes Visum“ zu erhalten, müssen eine Reihe rechtlicher, finanzieller und technischer Bedingungen erfüllt sein, die von den zugelassenen Strukturen vor und nach dem Kauf der Immobilie geprüft werden. Das Programm setzt keine obligatorischen Sprachkenntnisse, Prüfungen oder einen vorherigen Aufenthalt voraus, aber es gibt klare Anforderungen:

• Investitionen ab 250.000 € in Immobilien (vorbehaltlich regionaler Unterschiede);
• Ein legales Einkommen, das die Fähigkeit, die Investition zu tätigen, belegt;
• Keine Vorstrafen für den Hauptantragsteller und erwachsene Familienangehörige;
• Auslandskrankenversicherung für den Aufenthalt in Griechenland;
• die Immobilie muss bewohnbar sein (auch wenn kein Umzug geplant ist);
• Die Kauf- und Verkaufstransaktion muss über einen griechischen Notar abgewickelt werden, der die Sauberkeit der Immobilie überprüfen muss;
• Die Mittel für den Kauf müssen vom persönlichen Konto des Antragstellers überwiesen werden;
• der Titel muss im Hypothekenregister eingetragen sein.

Die Einhaltung all dieser Bedingungen garantiert die Rechtmäßigkeit des Status und schließt die Risiken einer Annullierung aus.

Der Prozess der Registrierung: von der Auswahl bis zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung

Das Programm für den Aufenthalt durch Investitionen ist streng nach dem Schema aufgebaut. Das Verfahren ist klar: Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Aufenthaltserlaubnis in kürzester Zeit erteilt. Durch den schrittweisen Aufbau werden bürokratische Verzögerungen vermieden und die Rechtmäßigkeit jeder Phase gewährleistet.

Prozessschritte:

1. Eröffnung eines griechischen Bankkontos (aus der Ferne oder durch einen Bevollmächtigten möglich).
2. Auswahl der Immobilien (unter Berücksichtigung der Mindestinvestitionssumme und der regionalen Besonderheiten). Die Preise in den Vororten von Attika beginnen beispielsweise bei 2.200 € pro Quadratmeter.
3. Due-Diligence-Prüfung der Immobilie und Kauf. Die Registrierung geht durch einen Notar, die Überprüfung der Sauberkeit des Objekts ist obligatorisch.
4. Abholung und Einreichung der Dokumente für den Aufenthaltstitel. Sie benötigen ein Standardpaket:
   • Reisepass;
   • Kaufvertrag;
   • Ein Kontoauszug, der den Geldtransfer bestätigt;
   • Zahlungsnachweis für die Transaktion;
   • Krankenversicherung;
   • Fotos;
   • Nachweis des Wohnsitzes (Adresse in Griechenland, auch wenn sie formell ist). Das Dokumentenpaket ist einfach, erfordert aber Übersetzungen, notarielle Beglaubigung und Apostille. Die Dokumente können in Griechenland oder über das Konsulat eingereicht werden.
5. Bestehen der biometrischen Prüfung. Es ist obligatorisch, bei der Einreichung von Dokumenten mindestens einmal persönlich anwesend zu sein.
6. Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung. Eine befristete Aufenthaltsgenehmigung wird innerhalb von 20 Tagen nach der Einreichung ausgestellt, während das Hauptdokument in der Regel innerhalb von zwei Monaten erteilt wird.

Die Transparenz des Verfahrens und die standardisierten Anforderungen vereinfachen die Vorbereitung, vor allem, wenn ein professioneller Anwalt hinzugezogen wird.

Vorteile des Goldenen Visums für Griechenland

Es gibt eine ganze Reihe von ihnen:

1. Freizügigkeit im Schengen-Raum. Mit dem Aufenthaltstitel können Sie in den Schengen-Ländern ohne Einschränkungen leben, einreisen, ausreisen und reisen.
2. Es gibt keine zwingende Wohnsitzauflage. Das Programm verpflichtet den Investor und seine Familie nicht dazu, sich tatsächlich in Griechenland aufzuhalten. Das bedeutet auch, dass kein automatischer Steuerwohnsitz besteht (es sei denn, der Aufenthalt beträgt mehr als 183 Tage pro Jahr).
3. Einbeziehung der Familie. Der Status gilt für Ehegatten, Kinder unter 21 Jahren und Eltern beider Parteien ohne zusätzliche Investitionen.
4. Vergleichsweise niedrige Eintrittsschwelle. Der Schwellenwert von 250 000 EUR macht das Programm zu einem der günstigsten in der EU (vorbehaltlich regionaler Unterschiede).
5. Die Möglichkeit, in der EU zu leben, zu studieren und Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen. Mit einer Aufenthaltserlaubnis können Sie sich legal im Land aufhalten, eine Wohnung mieten, die Gesundheitsversorgung nutzen und Konten bei EU-Banken eröffnen.
6. Wachstumspotenzial für Investitionen. Einführung in den griechischen Immobilienmarkt, der ein stetiges Wachstum aufweist.
7. Der Weg zur Staatsbürgerschaft. Möglichkeit zur Beantragung der Staatsbürgerschaft nach 7 Jahren legalen Aufenthalts im Land.
8. Ein einfaches Erneuerungsprogramm. Die Aufenthaltsgenehmigung wird alle 5 Jahre verlängert, wenn die Investition (Immobilie) aufrechterhalten wird.

Beschränkungen und wichtige Nuancen

Es ist unbedingt erforderlich, sie zu berücksichtigen:

1. Fehlender Zugang zur Beschäftigung. Der Aufenthaltstitel berechtigt nicht zu einer Beschäftigung. Es ist erlaubt, ein Unternehmen zu führen oder Aktionär in griechischen oder europäischen Unternehmen zu sein.
2. Anstieg der Immobilienwerte in den beliebtesten und von Investoren nachgefragten Gebieten (z. B. Athener Stadtzentrum, Mykonos, Santorin), wo die Mindestschwelle höher ist.
3. Die Undurchsichtigkeit und die Feinheiten der Vermietung in touristischen Gebieten können ein professionelles Management erfordern.
4. Die obligatorische Einreichung von Dokumenten bei einem Notar erhöht die Gesamtkosten der Transaktion.
5. Bei der Eröffnung eines Bankkontos können für Bürger einiger Länder, einschließlich der GUS-Staaten, Schwierigkeiten auftreten, die die Hinzuziehung von Spezialisten erfordern.
6. Kinder verlieren ihren Aufenthaltstitel, sobald sie das 21. Lebensjahr vollendet haben, es sei denn, es werden zusätzliche Maßnahmen zur Aufrechterhaltung ihres Status ergriffen.
7. Für die Beantragung der Staatsbürgerschaft ist ein tatsächlicher Aufenthalt in Griechenland (mehr als 183 Tage pro Jahr) von 7 Jahren erforderlich, ebenso wie Sprachkenntnisse und Integration.

Immobilien in Griechenland als Anlageinstrument

Der griechische Immobilienmarkt hat vor allem in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum verzeichnet. In Athen ist ein erhebliches Preiswachstum zu verzeichnen (+12 % bis 2023). In den Feriengebieten können Immobilien bei guter Verwaltung Mieteinnahmen von bis zu 7-9 % pro Jahr erzielen. Immobilien mit einer Größe von 60-80 m² in Gegenden in der Nähe des Athener Zentrums (z. B. Marousi oder Piräus) sind bei Investoren, die ein „goldenes Visum“ anstreben, weiterhin am beliebtesten.

Wenn die Immobilie nach 5 Jahren weiterverkauft wird, darf die Investition zurückgegeben werden, ohne dass der Anspruch auf eine Aufenthaltsgenehmigung verloren geht. Ein vorzeitiger Verkauf des Investitionsobjekts vor Ablauf von 5 Jahren führt jedoch dazu, dass die Aufenthaltsgenehmigung für die gesamte Familie erlischt.

Steuern und steuerlicher Wohnsitz in Griechenland

Die Finanzplanung im Rahmen einer griechischen Aufenthaltsgenehmigung erfordert ein Verständnis des lokalen Steuersystems. Es ist wichtig, zwischen einer Aufenthaltserlaubnis und einem steuerlichen Wohnsitz zu unterscheiden. Eine steuerliche Ansässigkeit liegt im Allgemeinen vor, wenn Sie mehr als 183 Tage pro Jahr im Land leben.

Nichtansässige werden in Griechenland progressiv auf Mieteinnahmen besteuert:

• bis zu 12.000 € Jahreseinkommen – 15 %;
• von 12 001 € bis 35 000 € – 35 %;
• über 35.000 € – 45%.

Auf Immobilien in Griechenland wird außerdem eine jährliche Steuer (ENFIA) erhoben. Der Steuersatz hängt von der Art der Immobilie, ihrem Wert und ihrer Lage ab und liegt landesweit im Durchschnitt zwischen 3 und 5 EUR pro m², kann aber in zentralen oder prestigeträchtigen Gegenden von Athen und auf den Inseln höher sein.

Gültigkeitsdauer und Verlängerung des Aufenthaltstitels

Die erste Aufenthaltserlaubnis, die im Rahmen des griechischen Programms „Goldenes Visum“ erteilt wird, gilt für 5 Jahre. Um sie für die nächsten 5 Jahre zu verlängern, ist es erforderlich, die Investition aufrechtzuerhalten, d. h. die erworbene Immobilie zu besitzen.

Ein wichtiger Hinweis: Kinder, die zusammen mit ihren Eltern eine Aufenthaltserlaubnis erhalten haben, verlieren ihren Status nach Vollendung des 21. Lebensjahres, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden, um eine separate Aufenthaltsgrundlage für sie zu schaffen.

Der Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung über ein „goldenes Visum“

Obwohl das Goldene Visum selbst nicht automatisch zur griechischen oder EU-Staatsbürgerschaft berechtigt, eröffnet es diese Möglichkeit. Es ist möglich, die Einbürgerung (Staatsbürgerschaft) zu beantragen, wenn Sie mindestens 7 Jahre im Land gelebt haben.

Der erfolgreiche Erwerb der Staatsbürgerschaft erfordert nicht nur die Erfüllung der Aufenthaltsvoraussetzung (Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr), sondern auch den Nachweis der Integration: Zahlung von Steuern, Kenntnis der griechischen Sprache (bestätigt durch eine Prüfung) und allgemeine Kenntnisse der griechischen Geschichte und Kultur. Die Pässe können auch von den Familienmitgliedern des Investors, einschließlich der erwachsenen Kinder, beantragt werden, wenn sie ebenfalls die genannten Voraussetzungen (vor allem Wohnsitz und Sprachkenntnisse) erfüllen.

Das „Goldene Visum“ für Griechenland im EU-Kontext: Vergleich mit anderen Programmen

Die Erlangung einer griechischen Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des Investitionsprogramms ist keine Notlösung, sondern eine geplante Strategie zur Gewährleistung von Mobilität und Sicherheit. Das „Goldene Visum“ bietet eine ausgewogene Option für diejenigen, die Kapital sichern, Freizügigkeit innerhalb des Schengen-Raums erlangen und einen „Reserveflugplatz“ in der EU haben wollen.

Das Programm ist mit einigen seiner Gegenstücke in anderen europäischen Ländern vergleichbar:

• die Geschwindigkeit der Bearbeitung und die Flexibilität der Anforderungen sind besser als bei den Programmen in Portugal und Spanien (insbesondere vor den jüngsten Änderungen in diesen Ländern);
• Im Gegensatz zu Malta sind in Griechenland keine nicht rückzahlbaren Zahlungen an öffentliche Fonds vorgeschrieben;
• Für das griechische Programm ist kein ständiger oder langfristiger Aufenthalt im Land erforderlich, anders als bei den Programmen Lettlands oder Bulgariens (obwohl ein Wohnsitz für die Staatsbürgerschaft erforderlich ist).

Der griechische Staat hat seinen Platz unter den drei führenden EU-Ländern in Bezug auf die Zahl der ausgestellten „goldenen Visa“ kontinuierlich gehalten. In den letzten Jahren war ein stetiger Anstieg zu verzeichnen, mit über 2.800 Anträgen im Jahr 2022 und rund 4.000 im Jahr 2023. Der größte Teil der Investoren kommt aus China, Russland, der Türkei, Ägypten und dem Libanon, aber auch das Interesse von Antragstellern aus Osteuropa wächst.

Das „Goldene Visum“ für Griechenland: das Wichtigste

„Das Goldene Visum Griechenlands ist ein leistungsfähiges Instrument für strategische Flexibilität und Sicherheit. Mit dem richtigen Ansatz generieren Immobilieninvestitionen Einkommen, vereinfachen die internationale Logistik erheblich und bieten eine sichere Basis in der Europäischen Union. Trotz der steigenden Einreiseschwelle in bestimmten Regionen erfreut sich das Programm aufgrund seiner Einfachheit, Transparenz und Vorhersehbarkeit weiterhin großer Beliebtheit. Dies sind die wichtigsten Parameter für diejenigen, die eine langfristige Architektur für ihre finanzielle und persönliche Sicherheit aufbauen wollen.

Das gestiegene Interesse an Geschäftsmigration in die Länder des Mittelmeerraums hat zwangsläufig zu einem erhöhten Interesse an der Frage geführt, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können. Die Region bleibt aufgrund ihrer günstigen Steuerpolitik, vereinfachten Registrierungsverfahren und stabilen Wirtschaftssysteme gefragt.

Unternehmer aus Europa, Asien und den GUS-Staaten, einschließlich Russen, betrachten die zyprische Gerichtsbarkeit aktiv als Plattform zur Skalierung ihres Geschäfts und schätzen die Transparenz der Regulierung, das stabile Rechtsumfeld und den flexiblen Ansatz gegenüber ausländischem Kapital.

Wie man ein Unternehmen auf Zypern gründet: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ausländer

Die Gründung eines Unternehmens beginnt mit der Auswahl der Rechtsform. Die beliebteste Option ist eine private Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Ltd), die sowohl für den Inlandsbetrieb als auch für den internationalen Geschäftsbetrieb geeignet ist.

Für diejenigen, die sich fragen, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können, ist es wichtig, die Schlüsselschritte des Verfahrens zu verstehen:

• Auswahl eines Namens und Reservierung im Register;
• Vorbereitung der Satzung und der juristischen Adresse;
• Einreichung eines Antrags beim Registrierungsamt;
• Bestellung eines Direktors, Sekretärs und Aktionärs;
• Eröffnung eines Kontos bei einer zyprischen Bank;
• Meldung an das Finanzamt.

Bei Einhaltung aller Formalitäten erfolgt die Unternehmensregistrierung ohne Verzögerungen und erfordert nicht die physische Anwesenheit des Gründers.

Geschäftsgeografie: Limassol, Larnaka, Pafos, Nikosia

Die Wahl der Stadt hängt von den Projektzielen ab. Limassol ist ein Finanzzentrum mit einem hohen Verkehrsaufkommen internationaler Unternehmen. Larnaka bietet erschwingliche Büroflächen und eine bequeme Logistik aufgrund der Nähe zum Flughafen. Pafos konzentriert sich auf den Tourismus und saisonale Dienstleistungen, während Nikosia auf administrativen Funktionen und staatlichen Verträgen basiert. Das Verständnis der Unterschiede ist besonders wichtig für diejenigen, die darüber nachdenken, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können, da die kluge Standortwahl sich direkt auf das Format und die Dynamik der Unternehmensentwicklung auswirkt.

Vorteile des Geschäfts auf Zypern: Argumente für die Gerichtsbarkeit

Die Insel ist für internationale Unternehmer aufgrund der Kombination von Vorteilen attraktiv. Im Folgenden sind die Hauptgründe aufgeführt, warum Ausländer die Gerichtsbarkeit wählen:

• Der Körperschaftsteuersatz beträgt 12,5% – einer der niedrigsten in der Europäischen Union;
• Keine Dividendensteuer;
• Über 60 Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft;
• Englisch wird in der Geschäftskorrespondenz verwendet, und das Rechtssystem basiert auf britischem Recht;
• Möglichkeit, die Staatsbürgerschaft durch Investitionsprogramme zu erhalten;
• Vereinfachtes Compliance-Verfahren, Möglichkeit zur Fernkontoeröffnung.

Das Verständnis, wie man ein Unternehmen auf Zypern gründet, ermöglicht Ausländern die effektive Nutzung der steuerlichen und administrativen Möglichkeiten der Gerichtsbarkeit und gewährleistet ein stabiles Engagement auf dem europäischen Markt.

Steuern und Vergünstigungen: Was ist wichtig zu wissen?

Das zyprische Finanzsystem bietet ein günstiges Umfeld für die Entwicklung. Steuervergünstigungen für Unternehmen auf Zypern umfassen nicht nur einen niedrigen Körperschaftsteuersatz, sondern auch Möglichkeiten zur Steueroptimierung durch Holdingstrukturen. Ein wichtiger Vorteil ist die Befreiung von der Kapitalertragssteuer beim Verkauf von Vermögenswerten im Ausland.

Es gibt auch eine Reihe zusätzlicher Unterstützungsmaßnahmen – keine Dividendensteuer (unter bestimmten Bedingungen), Befreiung von Einkommen aus geistigem Eigentum und spezielle Steuerregelungen für Start-ups und innovative Unternehmen.

Dieses System macht Investitionen in die zyprische Gerichtsbarkeit selbst im Vergleich zu anderen europäischen Ländern attraktiv. Deshalb interessieren sich immer mehr Unternehmer dafür, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können, um von der günstigen Besteuerung, flexiblen Regulierungsbedingungen und vereinfachten Registrierungsverfahren zu profitieren.

Fallstricke: Worauf sollte man sich vorbereiten?

Trotz offensichtlicher Vorteile gibt es bestimmte Fallstricke im Zusammenhang mit der Führung eines Unternehmens im Ausland. Die Hauptprobleme beziehen sich auf die Compliance-Politik der Banken, die Anforderungen zur Offenlegung von Begünstigten und die Notwendigkeit einer jährlichen Berichterstattung. Im Folgenden sind typische Schwierigkeiten aufgeführt, mit denen Ausländer konfrontiert sind:

• Verzögerungen bei der Eröffnung von Unternehmenskonten;
• Hohe Kontrolle über Finanztransaktionen;
• Eingeschränkter Zugang zu staatlichen Ausschreibungen;
• Notwendigkeit eines lizenzierten Sekretärs;
• Jährliche Kosten für Prüfung und Dokumentenführung.

Das Wissen und die Berücksichtigung dieser Faktoren ermöglichen es, Risiken bei der Projektdurchführung zu minimieren.

Registrierung eines Unternehmens auf Zypern und Verpflichtungen

Nach Erhalt der Registrierungsnummer und Eintragung in das Register juristischer Personen ist das Unternehmen verpflichtet, Buchführung zu führen, Berichte einzureichen und die Anforderungen an die wirtschaftliche Präsenz einzuhalten.

Dazu gehören die Anmietung eines Büros und der Abschluss eines Vertrags mit einem lokalen Dienstleister, die Registrierung im Sozialversicherungssystem, rechtzeitige Steuerzahlungen und Einreichung von Erklärungen sowie die Führung von Versammlungsprotokollen und die Aufbewahrung von Unternehmensdokumenten.

Die Einhaltung aller Vorschriften ermöglicht es, den Status eines steuerlichen Einwohners offiziell zu bestätigen und Ansprüche seitens der Aufsichtsbehörden zu vermeiden. Dies ist besonders wichtig bei der Entscheidung, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können, um eine transparente Geschäftstätigkeit und rechtliche Sicherheit des Unternehmens zu gewährleisten.

Geschäftsformate: Was ist 2025 gefragt?

Besonders gefragt sind Unternehmen in den Bereichen IT, Immobilien, Beratung, Handel und Export. Sowohl Start-ups als auch multinationale Konzerne zeigen Interesse an Zypern, um die Besteuerung zu optimieren und die Betriebskosten zu senken.

Beliebte Geschäftsmodelle auf der Insel sind Holdingstrukturen, Agenturvertretungen, IT-Plattformen, Beratungs- und Rechtsanwaltskanzleien sowie Projekte im Tourismus- und Immobiliensektor. Jede dieser Richtungen erfordert die Einhaltung spezifischer Bedingungen: Lizenzierung, bestimmte Anzahl von Mitarbeitern und ein Mindeststammkapital gemäß lokalem Recht.

Wie man ein Unternehmen auf Zypern gründet: Das Wichtigste

Ein umfassendes Verständnis davon, wie Ausländer ein Unternehmen auf Zypern gründen können, ermöglicht es, ein effizientes Modell für die Unternehmenspräsenz in der EU mit minimalen steuerlichen und rechtlichen Kosten aufzubauen. Eine einfache Unternehmensregistrierung, Steuervergünstigungen, ein stabiles Rechtsumfeld und eine flexible Steuerpolitik machen die Gerichtsbarkeit attraktiv für Investoren, Freiberufler und Unternehmensstrukturen. Mit der richtigen Strategie und professioneller Unterstützung wird das Geschäft zu einem stabilen Instrument für internationale Aktivitäten.