هل يستحق الانتقال إلى اليونان: نظرة رصينة على الإيجابيات والسلبيات؟

لا يمكن أن تعمل كل الأصول أثناء نوم المالك. العقارات في أثينا يمكنها ذلك. هذا الاستثمار هو الذي يُفعّل آلية الحصول على “التأشيرة الذهبية” لليونان – أحد أكثر برامج تصاريح الإقامة استقراراً في أوروبا. ومنذ عام 2013، وافقت الدولة على أكثر من 30,000 طلب، مما فتح باب الدخول إلى منطقة شنغن أمام المستثمرين من أكثر من 90 دولة. إنه ليس مجرد تصريح مرور إلى الاتحاد الأوروبي، ولكنه أداة للمرونة الاستراتيجية.

الشروط الأساسية للبرنامج: من يمكنه الحصول عليه ولأي استثمارات

يمنح البرنامج تصريح إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد. الحد الأدنى للدخول للمشاركة هو من 250,000 يورو في العقارات. واعتبارًا من عام 2023 في مناطق معينة في أثينا وميكونوس وسانتوريني – بالفعل من 500,000 يورو. على الرغم من الزيادات في الأسعار في بعض المناطق، لم يتغير المبلغ الابتدائي البالغ 250,000 يورو منذ عام 2013 بالنسبة لمعظم المناطق، مما يجعل المخطط أحد أكثر البرامج ميسورة التكلفة بين برامج الاتحاد الأوروبي.

“التأشيرة الذهبية” اليونانية ليست للمستثمر فقط. يمتد تصريح الإقامة ليشمل الأسرة – الأزواج والأبناء دون سن 21 عاماً ووالدي الطرفين. لا توجد مدفوعات إضافية أو استثمارات إضافية.

قائمة كاملة بمتطلبات المستثمر والمنشأة

للحصول على تصريح الإقامة في إطار برنامج التأشيرة الذهبية، يجب استيفاء عدد من الشروط القانونية والمالية والفنية، والتي يتم التحقق من كل منها من قبل الهياكل المعتمدة قبل وبعد شراء العقار. لا يتطلب البرنامج مهارات لغوية إلزامية أو امتحانات أو إقامة مسبقة، ولكن له متطلبات واضحة:

• الاستثمار من 250,000 يورو في العقارات (يخضع للاختلافات الإقليمية);
• وجود دخل قانوني يثبت القدرة على القيام بالاستثمار;
• عدم وجود سجل جنائي لمقدم الطلب الرئيسي وأفراد الأسرة البالغين;
• تأمين صحي دولي يغطي الإقامة في اليونان;
• يجب أن يكون العقار صالحًا للسكن (حتى لو لم تكن هناك خطط للانتقال);
• يجب أن تتم معاملة البيع والشراء من خلال كاتب عدل يوناني مع التحقق الإلزامي من نظافة العقار;
• يجب تحويل أموال الشراء من الحساب الشخصي لمقدم الطلب;
• يجب تسجيل سند الملكية في سجل الرهن العقاري.

الامتثال لجميع هذه الشروط يضمن قانونية الحالة ويستبعد مخاطر الإلغاء.

عملية التسجيل: من الاختيار إلى الحصول على تصريح الإقامة

يتم تنفيذ برنامج الإقامة من خلال الاستثمار بشكل صارم وفقًا للمخطط. الإجراء واضح: إذا تم استيفاء جميع المتطلبات، يتم إصدار تصريح الإقامة في أقصر وقت ممكن. كما أن الهيكل التدريجي يقضي على التأخيرات البيروقراطية ويضمن قانونية كل مرحلة.

خطوات العملية:

1. فتح حساب مصرفي يوناني (ممكن عن بُعد أو من خلال وكيل).
2. اختيار العقار (مع مراعاة الحد الأدنى للاستثمار والخصائص الإقليمية). تبدأ الأسعار في ضواحي أتيكا، على سبيل المثال، من 2,200 يورو للمتر المربع.
3. العناية الواجبة للعقار والشراء. يتم التسجيل من خلال كاتب العدل، والتحقق من نظافة الكائن – إلزامي.
4. جمع وتقديم وثائق تصريح الإقامة. ستحتاج إلى حزمة قياسية:
   • جواز السفر;
   • عقد البيع;
   • كشف حساب بنكي يؤكد تحويل الأموال;
   • إثبات الدفع للمعاملة;
   • التأمين الصحي;
   • الصور;
   • إثبات الإقامة (العنوان في اليونان، حتى وإن كان رسمياً). حزمة المستندات بسيطة ولكنها تتطلب ترجمة وتوثيقاً وتوثيقاً وتصديقاً. يمكن تقديم المستندات في اليونان أو من خلال القنصلية.
5. اجتياز القياسات الحيوية. يجب الحضور شخصياً مرة واحدة على الأقل عند تقديم المستندات.
6. الحصول على تصريح إقامة. يتم إصدار تصريح الإقامة المؤقتة في غضون 20 يومًا بعد التقديم، بينما تصدر الوثيقة الرئيسية عادةً في غضون شهرين.

تعمل شفافية الإجراءات والمتطلبات الموحدة على تبسيط عملية التحضير، خاصةً عندما يكون برفقة محامٍ محترف.

مزايا التأشيرة الذهبية لليونان

هناك عدد غير قليل منها:

1. حرية التنقل داخل منطقة شنغن. يسمح لك تصريح الإقامة بالإقامة والدخول والخروج والتنقل في دول شنغن دون قيود.
2. لا يوجد شرط إقامة إلزامي. ولا يُلزم البرنامج المستثمر وأسرته بالإقامة الفعلية في اليونان. وهذا يعني أيضاً عدم وجود إقامة ضريبية تلقائية (إلا إذا كانت الإقامة لأكثر من 183 يوماً في السنة).
3. الإدماج العائلي. تنطبق الحالة على الزوجين والأبناء دون سن 21 عامًا ووالدي الطرفين دون استثمار إضافي.
4. عتبة دخول منخفضة نسبياً. الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو يجعل البرنامج واحدًا من أكثر البرامج ميسورة التكلفة في الاتحاد الأوروبي (مع مراعاة الاختلافات الإقليمية).
5. فرصة العيش والدراسة واستخدام الخدمات في الاتحاد الأوروبي. يسمح لك تصريح الإقامة بالإقامة في البلد بشكل قانوني، واستئجار سكن، واستخدام الرعاية الصحية، وفتح حسابات في بنوك الاتحاد الأوروبي.
6. إمكانات النمو الاستثماري. مقدمة لسوق العقارات اليوناني الذي يشهد نمواً مطرداً.
7. الطريق إلى المواطنة. إمكانية التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد 7 سنوات من الإقامة القانونية في البلد.
8. مخطط تجديد بسيط. يتم تجديد تصريح الإقامة كل 5 سنوات إذا تم الحفاظ على الاستثمار (العقار).

القيود والفروق الدقيقة المهمة

من الضروري أخذها في الاعتبار:

1. عدم الحصول على عمل. تصريح الإقامة لا يخول الحصول على عمل. يُسمح له بإدارة شركة أو أن يكون مساهماً في شركات يونانية أو أوروبية.
2. زيادة في قيم العقارات في المناطق الأكثر شعبية والأكثر طلباً من المستثمرين (مثل وسط مدينة أثينا وميكونوس وسانتوريني)، حيث الحد الأدنى أعلى.
3. قد يتطلب التعتيم والفروق الدقيقة في التأجير في المناطق السياحية إدارة محترفة.
4. يزيد الإيداع الإلزامي للمستندات من خلال كاتب العدل من التكلفة الإجمالية للمعاملة.
5. قد تنشأ صعوبات في فتح حساب مصرفي لمواطني بعض البلدان، بما في ذلك بلدان رابطة الدول المستقلة، الأمر الذي يتطلب مشاركة متخصصين.
6. يفقد الأطفال وضع تصريح الإقامة بمجرد بلوغهم سن 21 عامًا، ما لم يتم اتخاذ خطوات إضافية للحفاظ على وضعهم.
7. للتقدم بطلب للحصول على الجنسية، يلزم الإقامة الفعلية في اليونان (أكثر من 183 يومًا في السنة) لمدة 7 سنوات، بالإضافة إلى مهارات اللغة والاندماج.

العقارات في اليونان كأداة استثمارية

أظهر سوق العقارات اليوناني نمواً مطرداً، خاصة في السنوات الأخيرة. شهدت أثينا نموًا كبيرًا في الأسعار (+12% لعام 2023). في مناطق المنتجعات، يمكن للعقارات في مناطق المنتجعات أن تدر دخلاً إيجاريًا يصل إلى 7-9% سنويًا إذا تمت إدارتها بشكل جيد. لا تزال العقارات التي تتراوح مساحتها بين 60-80 مترًا مربعًا في المناطق المجاورة لوسط أثينا (مثل ماروسي أو بيرايوس) هي الأكثر شعبية بين المستثمرين الذين يسعون للحصول على “التأشيرة الذهبية”.

إذا تم إعادة بيع العقار بعد 5 سنوات، يُسمح بإعادة الاستثمار دون فقدان الحق في تصريح الإقامة. ومع ذلك، فإن البيع المبكر للعقار الاستثماري قبل انقضاء 5 سنوات يلغي وضع تصريح الإقامة لجميع أفراد الأسرة.

الضرائب والإقامة الضريبية في اليونان

يتطلب التخطيط المالي بموجب تصريح الإقامة اليوناني فهم النظام الضريبي المحلي. من المهم التمييز بين الحصول على تصريح الإقامة وكونك مقيماً ضريبياً. تحدث الإقامة الضريبية بشكل عام عندما تعيش في البلد لأكثر من 183 يوماً في السنة.

بالنسبة لغير المقيمين، يتم فرض الضرائب على دخل إيجار العقارات في اليونان بشكل تصاعدي:

• حتى 12,000 يورو من الدخل السنوي – 15%;
• من 001 12 يورو إلى 000 35 يورو – 35%;
• أكثر من 35,000 يورو – 45%.

تخضع العقارات في اليونان أيضاً لضريبة سنوية (إنفيا). ويعتمد المعدل على نوع العقار وقيمته وموقعه، ويتراوح متوسطه بين 3 و5 يورو لكل متر مربع على مستوى البلاد، ولكنه قد يكون أعلى في المناطق المركزية أو المرموقة في أثينا والجزر.

فترة صلاحية تصريح الإقامة وتجديده

تصريح الإقامة الأول الذي يتم الحصول عليه بموجب برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية صالح لمدة 5 سنوات. ومن أجل تمديدها للسنوات الخمس التالية، من الضروري الحفاظ على الاستثمار، أي امتلاك العقار الذي تم شراؤه.

هناك فارق بسيط مهم: يفقد الأبناء الذين حصلوا على تصريح إقامة مع والديهم وضعهم بعد بلوغهم سن 21 عامًا، إذا لم يتم اتخاذ أي إجراء لإضفاء الطابع الرسمي على أساس منفصل للإقامة لهم.

الطريق إلى الجنسية اليونانية من خلال التجنيس عن طريق “التأشيرة الذهبية”

على الرغم من أن التأشيرة الذهبية في حد ذاتها لا تؤهلك تلقائياً للحصول على الجنسية اليونانية أو جنسية الاتحاد الأوروبي، إلا أنها تفتح لك هذه الإمكانية. من الممكن التقدم بطلب التجنس (الجنسية) إذا كنت قد أقمت في البلد لمدة 7 سنوات على الأقل.

يتطلب النجاح في الحصول على الجنسية ليس فقط استيفاء شرط الإقامة (الإقامة لأكثر من 183 يوماً في السنة)، ولكن أيضاً إثبات الاندماج: دفع الضرائب، ومعرفة اللغة اليونانية (يتم تأكيدها عن طريق امتحان) ومعرفة عامة بالتاريخ والثقافة اليونانية. يمكن أيضًا الحصول على جوازات السفر من قبل أفراد أسرة المستثمر، بما في ذلك الأطفال البالغين، إذا استوفوا أيضًا هذه المتطلبات (الإقامة والمهارات اللغوية في المقام الأول).

“التأشيرة الذهبية” اليونانية في سياق الاتحاد الأوروبي: مقارنة مع البرامج الأخرى

إن الحصول على تصريح إقامة يوناني من خلال برنامج استثماري ليس هروبًا طارئًا، بل هو استراتيجية مخططة للتنقل والأمان. تقدم “التأشيرة الذهبية” خيارًا متوازنًا لأولئك الذين يسعون إلى تأمين رأس المال، والحصول على حرية التنقل داخل شنغن والحصول على “مطار احتياطي” في الاتحاد الأوروبي.

يقارن البرنامج بشكل إيجابي مع بعض نظرائه في أماكن أخرى في أوروبا:

• تتفوق سرعة المعالجة ومرونة المتطلبات على البرامج في البرتغال وإسبانيا (خاصةً قبل التغييرات الأخيرة في هذين البلدين);
• على عكس مالطا، لا تشترط اليونان دفع مبالغ غير قابلة للاسترداد إلى الصناديق العامة;
• لا يتطلب البرنامج اليوناني إقامة دائمة أو طويلة الأجل في البلاد، على عكس برامج لاتفيا أو بلغاريا (على الرغم من أن الإقامة مطلوبة للحصول على الجنسية).

حافظت الدولة اليونانية بشكل مطرد على مكانتها بين أكبر ثلاث دول في الاتحاد الأوروبي من حيث عدد “التأشيرات الذهبية” الصادرة. كانت هناك زيادة مطردة في السنوات الأخيرة، حيث بلغ عدد الطلبات المقدمة أكثر من 2,800 طلب في عام 2022 وحوالي 4,000 طلب في عام 2023. يأتي التدفق الرئيسي للمستثمرين من مواطني الصين وروسيا وتركيا ومصر ولبنان، ولكن الاهتمام من المتقدمين من أوروبا الشرقية آخذ في الازدياد أيضاً.

“التأشيرة الذهبية” لليونان: الأساسيات

“تُعد التأشيرة الذهبية لليونان أداة قوية للمرونة الاستراتيجية والأمان. فمع اتباع النهج الصحيح، يدر الاستثمار العقاري دخلاً ويسهّل إلى حد كبير الخدمات اللوجستية الدولية ويوفر قاعدة آمنة في الاتحاد الأوروبي. وعلى الرغم من ارتفاع عتبة الدخول في بعض المناطق، إلا أن البرنامج لا يزال يحظى بشعبية كبيرة بسبب بساطته وشفافيته وإمكانية التنبؤ به. هذه هي المعايير الرئيسية لأولئك الذين يبنون بنية طويلة الأجل لأمنهم المالي والشخصي.

في جزيرة تسطع فيها الشمس 340 يوماً في السنة ولا تزيد الضرائب فيها عن الحد اللازم، ظهرت أسباب قوية للاستثمار في عقارات قبرص. العقلانية المالية مقترنة بالراحة الأوروبية. لا يتم الإعلان عن الفوائد هنا – بل يتم إثباتها بالأرقام والاستقرار والقصص الملموسة.

الضرائب التي لا تضغط

يتميز النظام الضريبي القبرصي للمستثمرين بالبساطة والقدرة على التنبؤ. يبلغ معدل الأرباح الرأسمالية على بيع العقارات 0% إذا لم يكن العقار نشاطاً تجارياً. تبلغ ضريبة الشركات 12.5%، وهي واحدة من أدنى النسب في الاتحاد الأوروبي.

إن عدم وجود ضريبة الميراث والإعفاء من ضريبة الأرباح لغير المقيمين يعززان مزايا الاستثمار العقاري في قبرص. تسمح هذه البنية الضريبية ليس فقط بالحفاظ على رأس المال، بل بزيادته بشكل منهجي.

السيولة ونمو الأسعار

شهدت الجزيرة ارتفاعاً مطرداً في الأسعار، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة تزيد عن 45% منذ عام 2016 في المناطق الشعبية بما في ذلك ليماسول ونيقوسيا وبافوس. ومما يعزز أسباب الاستثمار في العقارات السكنية محدودية المعروض، خاصة على الساحل، والطلب من مواطني الاتحاد الأوروبي والشرق الأوسط.

السيولة العالية مضمونة من خلال السوق المحلية النشطة وجاذبية المشترين الأجانب. تؤجر العقارات في المواقع المركزية بنسبة 5-7% سنوياً. مع الاختيار الصحيح، يتحول الأصل إلى مصدر دخل مستقر، وليس مجرد أصل جدير بالاهتمام.

عائد الإيجار والإمكانات التجارية

تقدم العقارات التجارية في قبرص عوائد تصل إلى 8-10% سنوياً، خاصة في لارنكا وآيا نابا، حيث تتطور المناطق السياحية واللوجستية. وتوفر عقود الإيجار طويلة الأجل مدفوعات مستقرة، بينما تزيد عقود الإيجار قصيرة الأجل من العوائد في الموسم.

تشمل أسباب الاستثمار في العقارات السكنية أو التجارية إمكانية الإيجار. خلقت شركات تكنولوجيا المعلومات الكبرى التي ستنتقل بعد عام 2022 طلباً على المكاتب وأماكن الإقامة المتميزة. خاصة في ليماسول، التي أصبحت تُعرف باسم “رصيف السيليكون”.

الإقامة الدائمة عن طريق الشراء: طريق سهل إلى الاتحاد الأوروبي

الطريق إلى الإطار القانوني الأوروبي هو الإقامة الدائمة في قبرص من خلال الاستثمارات العقارية. الحد الأدنى هو 300,000 يورو في مبنى جديد. مدة التسجيل – 2-3 أشهر. تصريح الإقامة صالح إلى أجل غير مسمى، بشرط الاحتفاظ بملكية العقار.

لا تتطلب هذه الآلية اجتياز الامتحانات أو المهارات اللغوية أو الإقامة الدائمة. يوفر الشراء المكانة وراحة البال، خاصة على خلفية المناطق غير المستقرة. تشمل أسباب الاستثمار في العقارات في قبرص هذه الأداة من حركة الهجرة القانونية التي يمكن التنبؤ بها.

السلامة

تتجاوز سلامة الحياة في قبرص المعدل الأوروبي: مؤشر الجريمة هو 36 من أصل 100، على غرار الجمهورية التشيكية والنمسا. تظل شوارع لارنكا وبافوس هادئة حتى في الليل. أخبار الجريمة هنا نادرة مثل الأمطار في شهر أغسطس.

وهذا عامل مهم للمستثمرين، وخاصة المستثمرين العائليين الذين يفكرون في الانتقال أو الإيجارات طويلة الأجل. الثقة في المستقبل وسلامة الأصول هي جزء من سبب استقرار السوق وجاذبيته.

السوق المستدامة والانفتاح على الأجانب

يُظهر سوق العقارات استقرارًا: حتى في سنوات الأزمة لم يكن هناك انهيار. يمثل الأجانب ما يصل إلى 30% من المشترين، وفي بعض المناطق – أكثر من 50%. يخضع تسجيل المعاملات لسيطرة دائرة الأراضي، مما يستبعد الاحتيال.

ومما يعزز أسباب الاستثمار في العقارات في قبرص شفافية التشريعات وغياب الازدواج الضريبي مع عدد من الدول والقواعد الواضحة لغير المقيمين. هذه السوق ليست مفتوحة فحسب، بل تدعو إلى التعاون المفيد للطرفين.

البنية التحتية والطب والراحة في الحياة اليومية

تقدم الرعاية الصحية مستوى أوروبي من الخدمة مع مرونة في الاختيار بين القطاعين العام والخاص. تندرج العيادات الخاصة في نيقوسيا وليماسول وبافوس ضمن الاعتمادات الدولية، حيث تقدم خدماتها باللغات الإنجليزية واليونانية والروسية.

ويغطي نظام GESY جميع المقيمين وحاملي تصاريح الإقامة، مما يوفر إمكانية الوصول إلى مجموعة واسعة من المتخصصين. يبلغ متوسط تكلفة الموعد الطبي 15-20 يورو، مما يجعل العلاج في متناول الجميع مع الحفاظ على الجودة. وهذا يعزز أسباب الاستثمار في عقارات قبرص للإقامة طويلة الأجل والإقامة للإيجار للعائلات والمتقاعدين.

عقارات قبرص: الدخل والمكانة والحماية

لا تقتصر فوائد ملكية الأصول على العوائد. فالمستثمر لا يحصل على الأرباح فحسب، بل يحصل أيضًا على حماية العملة، والوصول المتعدد إلى الولايات القضائية في الاتحاد الأوروبي وأصل من أصول السمعة. تصبح الممتلكات أداة للأمن المالي والشخصي.

تُظهر الاستثمارات في الشقق الفاخرة أو الفيلات المطلة على البحر أو الفنادق البوتيك عائداً على الاستثمار يتراوح بين 8 و11 عاماً مع نموذج إدارة كفء. وتوفر المجمعات الجديدة في لارنكا وبافوس خياراً بعوائد مضمونة وإدارة متكاملة. يتم تشكيل قاعدة من المستأجرين المخلصين بسبب ارتفاع مستوى المعيشة ومكانة المنطقة كمركز انتقال دولي.

سوق قبرص منفتح على التنسيقات الجديدة

يتكيف السوق باستمرار مع المتطلبات الجديدة. بعد عام 2022، أصبحت الشرائح أكثر نشاطاً: المكاتب الرقمية، والمساحات المرنة، والعقارات المخصصة للوافدين. وهذا يجدد أسباب الاستثمار في العقارات السكنية، خاصة عند اختيار الاتجاه التجاري.

تقدم شركات المقاولات شروط دفع مؤجلة، مما يقلل من عائق البدء في الدخول. وتزيد الإجراءات الحكومية لرقمنة المعاملات وإدخال الشهادات الخضراء من جاذبية الصندوق الجديد. تظهر المشاريع التي تهدف إلى كفاءة الطاقة والاستقلالية – اتجاهات السنوات القادمة.

أسباب تجعلك تستثمر في عقارات قبرص: لخصها فيما يلي

تجمع طريقة الاستثمار في المرافق بين الكفاءة المالية وراحة المعيشة. تتركز المزايا الرئيسية للاستثمار في سوق الإسكان في مزايا محددة:

1. الضرائب منخفضة، واضحة وبسيطة.
2. تصريح الإقامة الدائمة – يمكن إصداره بدون بيروقراطية وهو صالح إلى أجل غير مسمى.
3. العائد – 5-10% سنوياً حسب نوع عقد الإيجار.
4. السوق مستقر، مع توقعات بارتفاع الأسعار.
5. السيولة مرتفعة بسبب الطلب من الأجانب.
6. السلامة أعلى من المتوسط الأوروبي.
7. الرعاية الصحية – الجودة الأوروبية، بما في ذلك القطاع الخاص.
8. مستوى معيشة مرتفع – متوسط العمر المتوقع 82 سنة.
9. عقارات في قبرص للأجانب – لا توجد قيود على الشراء.
10. إيجابيات شراء العقارات في قبرص – الشفافية القانونية، وحماية الحقوق.

هذا المزيج من العوامل يجعل ممتلكات الجزيرة من الأصول التي تتسم بالمرونة في مواجهة الأزمات والتقلبات. وبالاستراتيجية الصحيحة، لا تجلب الاستثمارات دخلاً فحسب، بل تجلب أيضاً مزايا استراتيجية.