Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Οι επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων φαίνονται σαν ένα αξιόπιστο λιμάνι σε σχέση με τις ασταθείς νομίσματα, την πτώση των μετοχών και την πίεση της πληθωρισμού. Ωστόσο, αυτή η αγορά, περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη, έχει εμπλακεί με στερεότυπα και λανθασμένες αντιλήψεις. Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα όχι μόνο παραπλανούν, αλλά και παραμορφώνουν την κατανόηση των κύριων μηχανισμών δημιουργίας κέρδους, των χρόνων αποσβέσεως και των κινδύνων.

Τα ακίνητα δεν μπορούν να πέσουν στην τιμή: δημοφιλής μύθος για τις επενδύσεις

Ένα από τα πιο εδραιωμένα πιστεύω είναι η άποψη ότι τα ακίνητα δεν υφίστανται μείωση της αξίας τους. Αυτή η άποψη συχνά βασίζεται στην εμπειρία των δεκαετιών του 2000, όταν στη Ρωσία και στη Νότια Ευρώπη παρατηρήθηκε σταθερή ανόδος των τιμών. Ωστόσο, η ανόδος οφειλόταν σε μια σειρά μοναδικών μακροοικονομικών παραγόντων, συμπεριλαμβανομένης της προσιτής υποθήκης, της αύξησης των εισοδημάτων του πληθυσμού και του περιορισμένου προσφοράς. Μετά το 2008, η αγορά έδειξε αντίθετη δυναμική.

Έτσι, στην Κύπρο τα έτη 2012-2014, λόγω της τραπεζικής κρίσης, η αγορά κατοικιών στη Λευκωσία και τη Λεμεσό κατέρρευσε κατά 35-45%, με ιδιαίτερα σοβαρές επιπτώσεις στα ακίνητα που αγοράστηκαν στο πλαίσιο του “χρυσού βίζα”. Πολλοί ξένοι επενδυτές βρέθηκαν σε θέση να πουλήσουν διαμερίσματα σε τιμές κάτω από το κόστος λόγω της απότομης πτώσης της ζήτησης. Μέχρι σήμερα, μέρος αυτών των ακινήτων δεν έχει ανακτήσει τη θέση του.

Στην Ελλάδα, η κατάσταση ήταν ακόμη πιο μακροχρόνια: μετά την κρίση του 2008, η αγορά ακινήτων κατέρρευσε κατά 43,8% και δεν έδειξε ανάκαμψη για σχεδόν 9 χρόνια. Ακόμη και στην Αθήνα, σε περιοχές όπως Κυψέλη και Πατήσια, οι τιμές δεν έχουν ακόμη φτάσει τα προκρίσιμα επίπεδα, παρά το γενικό ενδιαφέρον από ξένους αγοραστές.

Έτσι, η αύξηση των τιμών δεν είναι εγγύηση. Εξαρτάται από τη φάση του αγορακύκλου, τα μακροοικονομικά δεδομένα, την πιστωτική πολιτική και τους εξωτερικούς παράγοντες. Οι επενδυτές που αγνοούν αυτές τις μεταβλητές και εισέρχονται στην αγορά στην κορυφή, κινδυνεύουν να καταγράψουν απώλειες και να βρεθούν όμηροι παγωμένου κεφαλαίου.

Δεν υπάρχει παθητικό εισόδημα: ακόμη και ένα άνετο διαμέρισμα απαιτεί έξοδα

Ένα άλλο σταθερό παρανόημα είναι η πίστη ότι η ιδιοκτησία ακινήτου αυτομάτως εξασφαλίζει σταθερό εισόδημα χωρίς τη συμμετοχή του ιδιοκτήτη. Αυτή η ψευδαίσθηση είναι ιδιαίτερα χαρακτηριστική για τους επενδυτές που επικεντρώνονται στην βραχυπρόθεσμη ενοικίαση σε τουριστικές περιοχές, όπως οι τουριστικές περιοχές της Κύπρου ή το κέντρο της Αθήνας.

Στην πραγματικότητα, η ενοικιαστική δραστηριότητα συνδέεται με πολλά έξοδα και απαιτεί τακτική προσοχή. Στην Ελλάδα, για παράδειγμα, η ενοικίαση διαμερίσματος προϋποθέτει υποχρεωτική εγγραφή στη φορολογική αρχή, ετήσια υποβολή αναφορών και καταβολή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο σύμφωνα με την προοδευτική κλίμακα: από 15% έως 45%, ανάλογα με το ποσό. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να πληρώνουν τον φόρο ENFIA – ετήσιο φόρο ακινήτων, το ποσό του οποίου εξαρτάται από την επιφάνεια, το έτος κατασκευής και την περιοχή. Το ποσό του μπορεί να κυμαίνεται από 300 έως 1200 ευρώ ετησίως για ένα τυπικό διαμέρισμα στην Αθήνα. Οι μύθοι για τις επενδύσεις σε ακίνητα δημιουργούν την ψευδαίσθηση της απλότητας, ενώ στην πραγματικότητα το ακίνητο απαιτεί σχεδιασμό, νομική υποστήριξη και έλεγχο.

Ένα διαμέρισμα είναι αρκετή διαφοροποίηση

Ένα από τα πιο επικίνδυνα απλούστερα είναι η ιδέα ότι η αγορά ενός διαμερίσματος εξασφαλίζει αξιόπιστη και σταθερή απόδοση. Στην πράξη, αυτή η προσέγγιση δημιουργεί ένα μοναδικό σημείο κινδύνου, χωρίς ευελιξία.

Ένας επενδυτής που επενδύει σε ένα διαμέρισμα στην Κύπρο μπορεί να αντιμετωπίσει εποχική αστάθεια: για παράδειγμα, στην Αγία Νάπα ή τον Πρωταρά σημειώνεται απότομη πτώση της ζήτησης τους χειμερινούς μήνες και το διαμέρισμα μένει κενό χωρίς ενοικιαστές έως και 5 μήνες το χρόνο. Ταυτόχρονα, τα κοινόχρηστα έξοδα, οι φορολογικές υποχρεώσεις και τα έξοδα συντήρησης συνεχίζουν να επιβαρύνουν.

Στην Ελλάδα, η κατάσταση μπορεί να σχετίζεται με την υπερπληθώρα στην αγορά. Πολλές περιοχές της Αθήνας, δημοφιλ