Investimenti immobiliari appaiono come un porto sicuro di fronte alle valute instabili, alle azioni in calo e alla pressione inflazionistica. Tuttavia, questo mercato, più di ogni altro, è cresciuto con stereotipi e false convinzioni. I miti sugli investimenti immobiliari non solo portano in inganno, ma distorcono la comprensione dei meccanismi chiave di generazione di profitti, tempi di recupero e rischi.
Immobiliare non può perdere valore: un mito popolare sugli investimenti
Una delle convinzioni più radicate è che l’immobiliare non sia soggetto a diminuzioni di valore. Questa opinione spesso si basa sull’esperienza degli anni 2000, quando in Russia e nel Sud Europa si è osservato una crescita stabile dei prezzi. Tuttavia, la crescita è stata causata da una serie di fattori macroeconomici unici, tra cui mutui accessibili, aumento dei redditi della popolazione e limitatezza dell’offerta. Dopo il 2008, il mercato ha mostrato una dinamica inversa.
Ad esempio, a Cipro tra il 2012 e il 2014, a seguito di una crisi bancaria, il mercato immobiliare residenziale a Nicosia e Limassol è crollato del 35-45%, con particolare gravità sugli immobili acquistati nell’ambito del programma “visto d’oro”. Molti investitori stranieri sono stati costretti a vendere appartamenti a prezzi inferiori al costo a causa di un brusco calo della domanda. Fino ad oggi, parte di questi immobili non ha ancora recuperato la propria posizione.
In Grecia la situazione è stata ancora più prolungata: dopo la crisi del 2008, il mercato immobiliare è crollato del 43,8% e non si è ripreso per quasi 9 anni. Anche ad Atene, in quartieri come Kypseli e Patissia, i prezzi non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi, nonostante un generale aumento dell’interesse da parte degli acquirenti stranieri.
Quindi, la crescita dei prezzi non è una garanzia. Dipende dalla fase del ciclo di mercato, dai dati macroeconomici, dalla politica creditizia e dai fattori geopolitici. Gli investitori che ignorano queste variabili e entrano nel mercato al picco, rischiano di subire perdite e di rimanere ostaggi di capitale bloccato.
Non esiste passività: anche un comodo appartamento richiede spese
Un’altra convinzione radicata è la credenza che possedere immobili garantisca automaticamente un reddito stabile senza il coinvolgimento del proprietario. Questa illusione è particolarmente caratteristica degli investitori che si concentrano sull’affitto a breve termine nelle zone turistiche, come le zone balneari di Cipro o il centro di Atene.
In realtà, il business dell’affitto comporta molteplici spese e richiede attenzione costante. In Grecia, ad esempio, affittare un appartamento implica la registrazione obbligatoria presso l’ente fiscale, la presentazione annuale dei rendiconti e il pagamento dell’imposta sul reddito da locazione secondo una scala progressiva: dal 15% al 45%, a seconda dell’importo. Inoltre, i proprietari devono pagare l’ENFIA, un’imposta annuale sulla proprietà il cui importo dipende dalla superficie, dall’anno di costruzione e dalla zona. La somma può variare da 300 a 1200 euro all’anno per un appartamento standard ad Atene. I miti sugli investimenti immobiliari creano l’illusione della semplicità, anche se in realtà l’immobile richiede pianificazione, supporto legale e controllo.
Un solo appartamento è una diversificazione sufficiente
Uno dei più pericolosi semplificazioni è l’idea che l’acquisto di un solo appartamento garantisca un rendimento affidabile e stabile. Nella pratica, questo approccio crea un unico punto di rischio, privo di flessibilità.
Un investitore che investe in un unico appartamento a Cipro potrebbe trovarsi di fronte a una volatilità stagionale: ad esempio, ad Ayia Napa o Protaras la domanda cala bruscamente nei mesi invernali e l’immobile rimane vuoto per fino a 5 mesi all’anno. Nel frattempo, le spese condominiali, gli obblighi fiscali e le spese di mantenimento continuano ad accumularsi.
In Grecia, la situazione potrebbe essere legata alla saturazione del mercato. Molti quartieri di Atene, popolari tra gli investitori, come Neos Kosmos o Metaxourgeio, hanno registrato una forte crescita dei prezzi tra il 2017 e il 2022, ma dal 2023 si osserva una stabilizzazione e persino una leggera diminuzione della domanda a causa della regolamentazione di Airbnb e dell’aumento del carico fiscale. Se un investitore ha investito l’intero capitale in un unico immobile del genere, si trova in una posizione vulnerabile, sia in termini di redditività che di liquidità. I miti sugli investimenti immobiliari ignorano la necessità logica di distribuire il capitale: tra regioni, tipologie (residenziale, appartamenti, commerciali) e persino valute di investimento.
Investimenti = acquisto in un nuovo edificio
A Cipro, una parte significativa dei nuovi edifici a Limassol, costruiti dopo il 2015, era rivolta agli stranieri. I prezzi di tali immobili superano i €4.000 al metro quadrato, ma la domanda è diminuita dopo la fine del programma di cittadinanza per investimenti. Oggi molti di questi appartamenti sono vuoti e i proprietari sono costretti a ridurre i canoni di locazione o a vendere con perdite.
In Grecia si osserva una tendenza simile. Le nuove costruzioni sono concentrate in aree con prezzi già elevati, dove il tetto dei canoni di locazione limita il rendimento. Ad esempio, nel quartiere di Glyfada ad Atene, il metro quadrato in un nuovo edificio costa circa €5.000, mentre il canone di locazione mensile non supera i €20 al metro quadrato. Ciò significa che il rendimento dell’investimento oscilla intorno al 3-4%, rendendo i nuovi edifici meno attraenti rispetto agli immobili di seconda mano in aree con potenziale di crescita. I miti sugli investimenti immobiliari in questo caso impediscono di esaminare alternative: immobili di seconda mano, case redditizie, locali commerciali, spazi di coworking, magazzini.
Il reddito è facilmente calcolabile in anticipo
Spesso si sente dire che il rendimento degli immobili può essere calcolato con precisione in anticipo mediante una semplice formula: entrate da affitto meno spese correnti. A prima vista tutto sembra logico, specialmente se si tratta di un affitto a lungo termine stabile. Tuttavia, la realtà si rivela molto più complessa, soprattutto in giurisdizioni internazionali.
Ad esempio, a Cipro l’acquisto di un appartamento a Paphos per €180.000 e il suo affitto a €1.000 al mese sembrano essere un piano redditizio. Ma anche se l’occupazione è stabile, il rendimento effettivo risulta inferiore alle aspettative. In primo luogo, l’imposta sul reddito da affitto può arrivare fino al 20%, se il proprietario non ha residenza fiscale sull’isola. In secondo luogo, ci sono spese annuali per la manutenzione del complesso che possono arrivare a €1.200-€2.000 all’anno, specialmente se l’edificio dispone di piscina, reception, sicurezza o ascensore. A ciò si aggiungono spese per riparazioni, ammortamenti, sostituzione di apparecchiature, pagamento dei servizi della società di gestione e tasse per lo smaltimento dei rifiuti. I miti sugli investimenti immobiliari distorcono la realtà del calcolo: senza considerare tutti i parametri, l’investimento diventa una trappola.
Un altro mito sugli investimenti: l’immobiliare come cuscino pensionistico
Tra gli investitori, specialmente di età avanzata, è diffusa l’idea: “Compro un appartamento, lo affitto e diventa il mio fondo pensione”. Tuttavia, nella pratica questo approccio non sempre corrisponde alle aspettative, specialmente a lungo termine. A Cipro esiste un numero significativo di immobili costruiti negli anni ’90 e nei primi anni 2000 che oggi stanno perdendo liquidità. Le cause sono progetti obsoleti, mancanza di efficienza energetica, problemi di parcheggio e infrastrutture. Ad esempio, gli appartamenti a Paralimni acquistati all’inizio degli anni 2000 per €110.000, oggi valgono al meglio €90.000, e solo in buone condizioni. L’interesse turistico si è spostato verso aree più moderne con logistica sviluppata, come Larnaca o Limassol. Affittare un appartamento così vecchio è possibile solo con uno sconto significativo. I miti sugli investimenti immobiliari ostacolano la comprensione: anche un’attività eterna richiede valutazioni regolari, riconfezionamenti e talvolta vendite.
La realtà richiede flessibilità
L’investitore che si affida alle voci rischia di perdere capitale, tempo e motivazione. Una strategia corretta si basa solo su fatti, calcoli verificati e considerazione dell’intera immagine, dalle tasse e all’ammortamento alla volatilità di mercato. I miti sugli investimenti immobiliari si sgretolano non appena si applica un approccio sistemico. Confrontare immobili, posizioni, modelli di locazione, dettagli legali è la vera base per investimenti di successo.
