Immobilieninvestitionen erscheinen als sichere Anker angesichts instabiler Währungen, fallender Aktien und inflationsbedingtem Druck. Dieser Markt ist jedoch, wie kein anderer, von Stereotypen und falschen Vorstellungen durchdrungen. Mythen über Immobilieninvestitionen führen nicht nur in die Irre, sondern verzerren auch das Verständnis der Schlüsselmechanismen zur Gewinnerzielung, der Amortisationszeiten und der Risiken.
Immobilienpreise können nicht fallen: ein populärer Mythos über Investitionen
Eine der tief verwurzelten Überzeugungen ist die Ansicht, dass Immobilien nicht an Wert verlieren können. Diese Ansicht stützt sich oft auf die Erfahrungen der 2000er Jahre, als in Russland und Südeuropa ein stabiles Wachstum der Preise zu beobachten war. Dieses Wachstum wurde jedoch durch eine Reihe einzigartiger makroökonomischer Faktoren wie erschwingliche Hypotheken, steigende Einkommen und begrenztes Angebot verursacht. Nach 2008 zeigte der Markt jedoch eine umgekehrte Dynamik.
So stürzte auf Zypern in den Jahren 2012-2014 infolge der Bankenkrise der Markt für Wohnimmobilien in Nikosia und Limassol um 35-45% ab, insbesondere stark betroffen waren Objekte, die im Rahmen des „Goldenen Visums“ erworben wurden. Viele ausländische Investoren waren gezwungen, Wohnungen unter den Selbstkostenpreisen zu verkaufen, aufgrund eines starken Nachfragerückgangs. Einige dieser Objekte haben bis heute nicht ihre Positionen wiedererlangt.
In Griechenland war die Situation noch länger andauernd: Nach der Krise von 2008 stürzte der Immobilienmarkt um 43,8% ab und erholte sich fast 9 Jahre lang nicht. Selbst in Athen haben die Preise in Stadtteilen wie Kypseli und Patissia bis heute nicht das Vorkrisenniveau erreicht, trotz des allgemeinen Anstiegs des Interesses seitens ausländischer Käufer.
Daher ist ein Preisanstieg keine Garantie. Er hängt von der Phase des Marktzyklus, den makroökonomischen Indikatoren, der Kreditpolitik und den außenpolitischen Faktoren ab. Investoren, die diese Variablen ignorieren und zum Höhepunkt in den Markt eintreten, riskieren Verluste zu erleiden und Gefangene des eingefrorenen Kapitals zu werden.
Passives Einkommen gibt es nicht: selbst eine komfortable Wohnung erfordert Ausgaben
Ein weiterer hartnäckiger Irrtum ist der Glaube, dass der Besitz von Immobilien automatisch einen stabilen Einkommensstrom ohne die Beteiligung des Eigentümers gewährleistet. Diese Illusion ist besonders ausgeprägt bei Investoren, die auf kurzfristige Vermietungen in touristischen Regionen wie den Feriengebieten Zyperns oder dem Zentrum Athens setzen.
In der Realität ist das Mietgeschäft mit zahlreichen Ausgaben verbunden und erfordert regelmäßige Aufmerksamkeit. In Griechenland beispielsweise erfordert die Vermietung einer Wohnung eine obligatorische Registrierung beim Finanzamt, die jährliche Einreichung von Berichten und die Zahlung einer Einkommensteuer auf Mieteinnahmen nach einem progressiven Tarif: von 15% bis 45%, abhängig vom Betrag. Darüber hinaus müssen die Eigentümer von Immobilien ENFIA-Steuer zahlen – eine jährliche Grundsteuer, deren Höhe von der Fläche, dem Baujahr und dem Standort abhängt. Die Summe kann für eine Standardwohnung in Athen zwischen 300 und 1200 Euro pro Jahr liegen. Immobilieninvestitionsmythen erzeugen den Eindruck von Einfachheit, obwohl das Objekt tatsächlich Planung, rechtliche Unterstützung und Kontrolle erfordert.
Eine Wohnung ist ausreichende Diversifikation
Eine der gefährlichsten Vereinfachungen ist die Idee, dass der Kauf einer einzigen Wohnung eine zuverlässige und stabile Rendite garantiert. In der Praxis schafft ein solcher Ansatz jedoch einen einzigen Risikopunkt, der keine Flexibilität bietet.
Ein Investor, der in eine Wohnung auf Zypern investiert, kann mit saisonaler Volatilität konfrontiert sein: Zum Beispiel sinkt die Nachfrage in Ayia Napa oder Protaras in den Wintermonaten stark, und die Immobilie steht bis zu 5 Monate im Jahr leer. Gleichzeitig fallen Betriebskosten, Steuerverpflichtungen und Unterhaltskosten weiter an.
In Griechenland kann die Situation mit einer Marktsättigung verbunden sein. Viele Athener Stadtteile, die bei Investoren beliebt sind – wie Neos Kosmos oder Metaxourgeio – erlebten zwischen 2017 und 2022 einen starken Preisanstieg, aber seit 2023 gibt es eine Stabilisierung und sogar einen leichten Rückgang der Nachfrage aufgrund der Regulierung von Airbnb und der Zunahme der Steuerlast. Wenn ein Investor sein gesamtes Kapital in ein solches Objekt investiert hat, befindet er sich in einer verwundbaren Position – sowohl in Bezug auf Rentabilität als auch Liquidität. Immobilieninvestitionsmythen verhindern die logische Notwendigkeit der Kapitalallokation: zwischen Regionen, Typen (Wohnung, Apartment, Gewerbe) und sogar Währungen.
Investitionen = Kauf in Neubauten
Auf Zypern waren viele der nach 2015 in Limassol errichteten Neubauten auf Ausländer ausgerichtet. Die Preise für solche Objekte übersteigen 4.000 € pro Quadratmeter, aber die Nachfrage ist nach dem Ende des Staatsbürgerschaftsprogramms für Investitionen gesunken. Heute stehen viele dieser Wohnungen leer, und die Eigentümer sind gezwungen, die Mietpreise zu senken oder mit Verlust zu verkaufen.
In Griechenland ist ein ähnlicher Trend zu beobachten. Der Neubau konzentriert sich auf Gebiete mit bereits hohen Preisen, wo die Obergrenze der Mietpreise die Rentabilität begrenzt. Zum Beispiel kostet ein Quadratmeter in einem Neubau in Glyfada in Athen etwa 5.000 €, während die monatliche Miete nicht über 20 € pro m² liegt. Dies bedeutet, dass die Investitionsrendite bei etwa 3-4% liegt, was Neubauten im Vergleich zu Sekundärobjekten in Gebieten mit Wachstumspotenzial weniger attraktiv macht. Immobilieninvestitionsmythen verhindern in diesem Fall die Untersuchung alternativer Vermögenswerte: Sekundärmarkt, Mietshäuser, Gewerbeimmobilien, Coworking-Spaces, Lagerhäuser.
Einkommen lässt sich leicht im Voraus berechnen
Oft hört man, dass die Rentabilität von Immobilien im Voraus genau nach einer einfachen Formel berechnet werden kann: Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten. Auf den ersten Blick erscheint alles logisch, insbesondere wenn es um stabile langfristige Vermietungen geht. Die Realität erweist sich jedoch als deutlich komplexer, insbesondere in internationalen Rechtsgebieten.
Zum Beispiel scheint der Kauf einer Wohnung in Paphos auf Zypern für 180.000 € und deren Vermietung für 1.000 € pro Monat eine rentable Strategie zu sein. Aber selbst wenn die Auslastung stabil ist, ist die tatsächliche Rendite niedriger als erwartet. Erstens kann die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen bis zu 20% betragen, wenn der Eigentümer keinen steuerlichen Wohnsitz auf der Insel hat. Zweitens gibt es jährliche Betriebskosten für die Wartung der Anlage, die bis zu 1.200-2.000 € pro Jahr betragen können, insbesondere wenn das Gebäude über einen Pool, eine Rezeption, Sicherheit oder einen Aufzug verfügt. Hinzu kommen Kosten für Reparaturen, Abschreibungen, den Austausch von Geräten, die Bezahlung von Dienstleistungen des Verwaltungsunternehmens und die Müllabfuhrgebühren. Immobilieninvestitionsmythen verzerren die Realität der Berechnung: Ohne Berücksichtigung aller Parameter wird die Investition zu einer Falle.
Noch ein Mythos über Investitionen: Immobilien als Rentenpolster
Unter Investoren, insbesondere älteren, ist die These beliebt: „Ich werde eine Wohnung kaufen, vermieten – und das wird meine Rente sein“. In der Praxis erfüllt dieser Ansatz jedoch nicht immer die Erwartungen, insbesondere auf lange Sicht. Auf Zypern gibt es eine beträchtliche Anzahl von Objekten, die in den 1990er und frühen 2000er Jahren gebaut wurden und heute an Liquidität verlieren. Die Gründe dafür sind veraltete Grundrisse, mangelnde Energieeffizienz, Probleme mit Parkplätzen und Infrastruktur. Zum Beispiel kosten Wohnungen in Paralimni, die Anfang der 2000er Jahre für 110.000 € gekauft wurden, heute bestenfalls 90.000 €, und das unter der Bedingung eines guten Zustands. Das touristische Interesse hat sich in Richtung modernerer Gebiete mit entwickelter Logistik wie Larnaka oder Limassol verlagert. Eine solche alte Wohnung zu vermieten ist nur mit erheblichem Abschlag möglich. Immobilieninvestitionsmythen blockieren das Verständnis: Selbst ein dauerhafter Vermögenswert erfordert regelmäßige Bewertung, Neupositionierung und manchmal Verkauf.
Die Realität erfordert Flexibilität
Ein Investor, der sich auf Gerüchte verlässt, riskiert Kapital, Zeit und Motivation zu verlieren. Die richtige Strategie basiert nur auf Fakten, überprüften Berechnungen und der Berücksichtigung des gesamten Bildes – von Steuern und Abschreibungen bis zur Marktvolatilität. Immobilieninvestitionsmythen lösen sich auf, sobald ein systematischer Ansatz angewendet wird. Der Vergleich von Objekten, Standorten, Mietmodellen, rechtlichen Feinheiten – das ist das wahre Fundament erfolgreicher Investitionen.
