إيجابيات الاستثمار في العقارات التجارية في الخارج

في ظل عدم الاستقرار في السياسة العالمية وتقلبات العملات والأزمات المحلية غير المتوقعة، يتساءل المزيد من المستثمرين: لماذا شراء العقارات في الخارج وما هي المزايا التي توفرها هذه الاستراتيجية؟

في السنوات الأخيرة، زاد الاهتمام بالعقارات الأجنبية ليس فقط كوسيلة لتكاثر رأس المال، ولكن أيضًا كأداة للحصول على إقامة دائمة، وتوفير دخل من الإيجار، وحماية الأصول، وتوسيع الحرية الشخصية. يركز اهتمام المستثمرين بشكل خاص على جنوب أوروبا – وبالتحديد على اليونان، حيث تجتمع التكلفة المعقولة والتشريعات المواتية والمناخ المريح.

الأسباب التي تجعل من الجيد النظر في العقارات الأجنبية كأصل

يتطلب سوق رأس المال الحديث تنويعًا. إلى جانب الأسهم والسندات والصناديق والأعمال، يصبح شراء الأمتار المربعة في الخارج شكلًا مستقرًا لحماية الاستثمار من التضخم. في ظل عدم اليقين، يختار العديد شراء العقارات في الخارج، مفضلين الاستقرار وتحويلية الأصول.

بالإضافة إلى الجانب المالي، يصبح من المهم أيضًا الحصول على إقامة دائمة من خلال الاستثمار في العقارات، مما يوفر الوصول إلى المؤسسات التعليمية والطبية الأوروبية، ويبسط الهجرة ويوسع حقوق التنقل. يظهر ذلك بشكل واضح في الدول ذات برامج “تأشيرة ذهبية” مثل اليونان والبرتغال وإسبانيا.

لماذا شراء العقارات في الخارج: الوصول إلى الإقامة ورأس المال والإيجار

إحدى الإجابات الرئيسية عن سؤال لماذا شراء العقارات في الخارج تكمن في الحق في الإقامة الطويلة الأمد. في العديد من البلدان، يعمل آلية توفير العقار ذو التكلفة المحددة على فتح الوصول تلقائيًا إلى الحالة الإقامية. تقدم اليونان بالذات أفضل الشروط حاليًا، حيث يبلغ عتبة الدخول 250،000 يورو – واحدة من أدنى العتبات على السوق الأوروبية.

يمكن استخدام العقار كأداة استثمارية. يجلب الإيجار الطويل أو القصير الأجل في المناطق السياحية الشهيرة دخلًا مستقرًا. يحتفظ هذا النشاط بالسيولة، خاصة في حال كان الموقع في أثينا أو سالونيك أو على الجزر السياحية. من المهم أيضًا مراعاة آفاق إعادة البيع، خاصة في سياق الطلب المتزايد على الاستثمارات المربحة في العقارات في جنوب أوروبا.

الأسباب الرئيسية التي تدفع المستثمرين لاختيار اليونان

في ظل المنافسة الشديدة بين الدول ذات برامج الإقامة الاستثمارية، تقدم اليونان مجموعة من المزايا الرئيسية:

• عتبة دخول منخفضة مقارنة ببقية دول الاتحاد الأوروبي؛
• إمكانية تأجير العقار من اليوم الأول دون قيود؛
• تمديد إقامة الإقامة دون التزام الإقامة الدائمة؛
• وصول بدون تأشيرة إلى منطقة شنغن لجميع أفراد الأسرة؛
• إمكانيات نمو الأسعار العالية نظرًا للتعافي الاقتصادي.

بفضل هذه العوامل المذكورة، يتم ذكر اليونان بشكل متزايد في الملخصات التحليلية كإجابة على سؤال حول أين يجب الاستثمار في العقارات في الخارج في عام 2025. توضح هذه المواقع بشكل واضح لماذا يجب شراء العقارات في الخارج – ليس فقط كفرصة لحياة مريحة أو للراحة، ولكن أيضًا كأداة لتنويع رأس المال بإمكانية نمو قيمته.

الفئات الحالية للعقارات: من الشقق إلى المساحات التجارية

يمكن أن تتخذ الاستثمارات في الممتلكات أشكالًا مختلفة. في اليونان، تتوفر كل من الشقق للسكن الشخصي والعقارات للإيجار أو لممارسة الأعمال. تحظى شراء العقارات التجارية بطلب كبير، بما في ذلك المساحات للمتاجر والمقاهي ووكالات السفر.

تشهد المدن والساحل زيادة في الاهتمام بالاستوديوهات والشقق الصغيرة، خاصة في الفئة تحت 300،000 يورو. كما تحظى الشقق العلوية والبنتهاوس بالطلب. يختار المستثمرون الذين يستهدفون استراتيجية طويلة المدى بشكل متزايد المشاريع في مرحلة البناء، حيث يمكن الحصول على ربح إضافي من خلال زيادة قيمة العقار في مرحلة انتهاء المشروع.

ما يجب مراعاته قبل شراء عقار في الخارج؟

قبل الشروع في الصفقة، من المهم تقييم مجموعة من العوامل:

• ديناميكية نمو الأسعار وعائد الاستثمار في البلد المختار؛
• استقرار الاقتصاد والضرائب؛
• الجوانب القانونية لشراء الأجانب – التشريعات في مجال الملكية؛
• آفاق الحصول على الجنسية من خلال الاستثمار في العقارات (في حال وجود برنامج)؛
• إمكانية تحويل الملكية بالوراثة أو إلى الثقة.

تحليل هذه المعايير يساعد على فهم لماذا يجب شراء العقارات في الخارج ليس فقط من حيث العائد الحالي، ولكن أيضًا مع مراعاة آفاق الوراثة، وحماية الأصول، واستراتيجية الأسرة.

ما هي الفوائد التي توفرها العقارات الأجنبية بجانب الإيجار؟

يحمل شراء العقارات الأجنبية عواقب طويلة الأمد للعائلة بأكملها. يفتح الحصول على إقامة دائمة من خلال الاستثمار في العقارات الوصول إلى التعليم في الجامعات الأوروبية، والرعاية الطبية عالية الجودة، وبرامج التمويل الميسر، والمشاركة في الأنظمة المصرفية المتقدمة. بالإضافة إلى ذلك، يسمح امتلاك العقار بتوسيع جغرافية الأعمال ونقل جزء من رأس المال إلى سلطة قضائية مستقرة.

لا يمكن تجاهل عامل الأمان. في زمن التقلبات الجيوسياسية، يصبح وجود منزل في بلد اقتصادي مستقر ليس مجرد راحة بل ضرورة استراتيجية. هذا ينطبق أيضًا على العائلات ذات الأطفال الراغبة في توفير بيئة قانونية واقتصادية هادئة لأنفسهم ولورثتهم.

حجج لصالح الاستثمار في العقارات في الخارج في عام 2025

في ظل التضخم المرتفع وانخفاض عائد الأدوات الكلاسيكية، تظل الممتلكات واحدة من الطرق القليلة المحمية لتكاثر رأس المال. يُعتبر شراء العقارات في الخارج في البلدان ذات الاقتصاد المتنامي ومستوى منخفض من الفساد وقواعد شفافة مربحًا بشكل خاص. الفوائد الرئيسية في الوقت الحالي تشمل:

• حماية من مخاطر العملات عند الاستثمار في الأسواق المستقرة؛
• القدرة على تحقيق دخل من خلال الإيجار القصير المدى؛
• الامتيازات الضريبية والامتيازات المتاحة للمستثمرين الأجانب؛
• آفاق توسيع الأسرة أو ممارسة الأعمال في منطقة جديدة؛
• المرونة – يمكن استخدام العقار كأصل وكذلك كمسكن ثانوي.

وبالتالي، يصل المزيد والمزيد من المستثمر

لا يمكن أن تعمل كل الأصول أثناء نوم المالك. العقارات في أثينا يمكنها ذلك. هذا الاستثمار هو الذي يُفعّل آلية الحصول على “التأشيرة الذهبية” لليونان – أحد أكثر برامج تصاريح الإقامة استقراراً في أوروبا. ومنذ عام 2013، وافقت الدولة على أكثر من 30,000 طلب، مما فتح باب الدخول إلى منطقة شنغن أمام المستثمرين من أكثر من 90 دولة. إنه ليس مجرد تصريح مرور إلى الاتحاد الأوروبي، ولكنه أداة للمرونة الاستراتيجية.

الشروط الأساسية للبرنامج: من يمكنه الحصول عليه ولأي استثمارات

يمنح البرنامج تصريح إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد. الحد الأدنى للدخول للمشاركة هو من 250,000 يورو في العقارات. واعتبارًا من عام 2023 في مناطق معينة في أثينا وميكونوس وسانتوريني – بالفعل من 500,000 يورو. على الرغم من الزيادات في الأسعار في بعض المناطق، لم يتغير المبلغ الابتدائي البالغ 250,000 يورو منذ عام 2013 بالنسبة لمعظم المناطق، مما يجعل المخطط أحد أكثر البرامج ميسورة التكلفة بين برامج الاتحاد الأوروبي.

“التأشيرة الذهبية” اليونانية ليست للمستثمر فقط. يمتد تصريح الإقامة ليشمل الأسرة – الأزواج والأبناء دون سن 21 عاماً ووالدي الطرفين. لا توجد مدفوعات إضافية أو استثمارات إضافية.

قائمة كاملة بمتطلبات المستثمر والمنشأة

للحصول على تصريح الإقامة في إطار برنامج التأشيرة الذهبية، يجب استيفاء عدد من الشروط القانونية والمالية والفنية، والتي يتم التحقق من كل منها من قبل الهياكل المعتمدة قبل وبعد شراء العقار. لا يتطلب البرنامج مهارات لغوية إلزامية أو امتحانات أو إقامة مسبقة، ولكن له متطلبات واضحة:

• الاستثمار من 250,000 يورو في العقارات (يخضع للاختلافات الإقليمية);
• وجود دخل قانوني يثبت القدرة على القيام بالاستثمار;
• عدم وجود سجل جنائي لمقدم الطلب الرئيسي وأفراد الأسرة البالغين;
• تأمين صحي دولي يغطي الإقامة في اليونان;
• يجب أن يكون العقار صالحًا للسكن (حتى لو لم تكن هناك خطط للانتقال);
• يجب أن تتم معاملة البيع والشراء من خلال كاتب عدل يوناني مع التحقق الإلزامي من نظافة العقار;
• يجب تحويل أموال الشراء من الحساب الشخصي لمقدم الطلب;
• يجب تسجيل سند الملكية في سجل الرهن العقاري.

الامتثال لجميع هذه الشروط يضمن قانونية الحالة ويستبعد مخاطر الإلغاء.

عملية التسجيل: من الاختيار إلى الحصول على تصريح الإقامة

يتم تنفيذ برنامج الإقامة من خلال الاستثمار بشكل صارم وفقًا للمخطط. الإجراء واضح: إذا تم استيفاء جميع المتطلبات، يتم إصدار تصريح الإقامة في أقصر وقت ممكن. كما أن الهيكل التدريجي يقضي على التأخيرات البيروقراطية ويضمن قانونية كل مرحلة.

خطوات العملية:

1. فتح حساب مصرفي يوناني (ممكن عن بُعد أو من خلال وكيل).
2. اختيار العقار (مع مراعاة الحد الأدنى للاستثمار والخصائص الإقليمية). تبدأ الأسعار في ضواحي أتيكا، على سبيل المثال، من 2,200 يورو للمتر المربع.
3. العناية الواجبة للعقار والشراء. يتم التسجيل من خلال كاتب العدل، والتحقق من نظافة الكائن – إلزامي.
4. جمع وتقديم وثائق تصريح الإقامة. ستحتاج إلى حزمة قياسية:
   • جواز السفر;
   • عقد البيع;
   • كشف حساب بنكي يؤكد تحويل الأموال;
   • إثبات الدفع للمعاملة;
   • التأمين الصحي;
   • الصور;
   • إثبات الإقامة (العنوان في اليونان، حتى وإن كان رسمياً). حزمة المستندات بسيطة ولكنها تتطلب ترجمة وتوثيقاً وتوثيقاً وتصديقاً. يمكن تقديم المستندات في اليونان أو من خلال القنصلية.
5. اجتياز القياسات الحيوية. يجب الحضور شخصياً مرة واحدة على الأقل عند تقديم المستندات.
6. الحصول على تصريح إقامة. يتم إصدار تصريح الإقامة المؤقتة في غضون 20 يومًا بعد التقديم، بينما تصدر الوثيقة الرئيسية عادةً في غضون شهرين.

تعمل شفافية الإجراءات والمتطلبات الموحدة على تبسيط عملية التحضير، خاصةً عندما يكون برفقة محامٍ محترف.

مزايا التأشيرة الذهبية لليونان

هناك عدد غير قليل منها:

1. حرية التنقل داخل منطقة شنغن. يسمح لك تصريح الإقامة بالإقامة والدخول والخروج والتنقل في دول شنغن دون قيود.
2. لا يوجد شرط إقامة إلزامي. ولا يُلزم البرنامج المستثمر وأسرته بالإقامة الفعلية في اليونان. وهذا يعني أيضاً عدم وجود إقامة ضريبية تلقائية (إلا إذا كانت الإقامة لأكثر من 183 يوماً في السنة).
3. الإدماج العائلي. تنطبق الحالة على الزوجين والأبناء دون سن 21 عامًا ووالدي الطرفين دون استثمار إضافي.
4. عتبة دخول منخفضة نسبياً. الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو يجعل البرنامج واحدًا من أكثر البرامج ميسورة التكلفة في الاتحاد الأوروبي (مع مراعاة الاختلافات الإقليمية).
5. فرصة العيش والدراسة واستخدام الخدمات في الاتحاد الأوروبي. يسمح لك تصريح الإقامة بالإقامة في البلد بشكل قانوني، واستئجار سكن، واستخدام الرعاية الصحية، وفتح حسابات في بنوك الاتحاد الأوروبي.
6. إمكانات النمو الاستثماري. مقدمة لسوق العقارات اليوناني الذي يشهد نمواً مطرداً.
7. الطريق إلى المواطنة. إمكانية التقدم بطلب للحصول على الجنسية بعد 7 سنوات من الإقامة القانونية في البلد.
8. مخطط تجديد بسيط. يتم تجديد تصريح الإقامة كل 5 سنوات إذا تم الحفاظ على الاستثمار (العقار).

القيود والفروق الدقيقة المهمة

من الضروري أخذها في الاعتبار:

1. عدم الحصول على عمل. تصريح الإقامة لا يخول الحصول على عمل. يُسمح له بإدارة شركة أو أن يكون مساهماً في شركات يونانية أو أوروبية.
2. زيادة في قيم العقارات في المناطق الأكثر شعبية والأكثر طلباً من المستثمرين (مثل وسط مدينة أثينا وميكونوس وسانتوريني)، حيث الحد الأدنى أعلى.
3. قد يتطلب التعتيم والفروق الدقيقة في التأجير في المناطق السياحية إدارة محترفة.
4. يزيد الإيداع الإلزامي للمستندات من خلال كاتب العدل من التكلفة الإجمالية للمعاملة.
5. قد تنشأ صعوبات في فتح حساب مصرفي لمواطني بعض البلدان، بما في ذلك بلدان رابطة الدول المستقلة، الأمر الذي يتطلب مشاركة متخصصين.
6. يفقد الأطفال وضع تصريح الإقامة بمجرد بلوغهم سن 21 عامًا، ما لم يتم اتخاذ خطوات إضافية للحفاظ على وضعهم.
7. للتقدم بطلب للحصول على الجنسية، يلزم الإقامة الفعلية في اليونان (أكثر من 183 يومًا في السنة) لمدة 7 سنوات، بالإضافة إلى مهارات اللغة والاندماج.

العقارات في اليونان كأداة استثمارية

أظهر سوق العقارات اليوناني نمواً مطرداً، خاصة في السنوات الأخيرة. شهدت أثينا نموًا كبيرًا في الأسعار (+12% لعام 2023). في مناطق المنتجعات، يمكن للعقارات في مناطق المنتجعات أن تدر دخلاً إيجاريًا يصل إلى 7-9% سنويًا إذا تمت إدارتها بشكل جيد. لا تزال العقارات التي تتراوح مساحتها بين 60-80 مترًا مربعًا في المناطق المجاورة لوسط أثينا (مثل ماروسي أو بيرايوس) هي الأكثر شعبية بين المستثمرين الذين يسعون للحصول على “التأشيرة الذهبية”.

إذا تم إعادة بيع العقار بعد 5 سنوات، يُسمح بإعادة الاستثمار دون فقدان الحق في تصريح الإقامة. ومع ذلك، فإن البيع المبكر للعقار الاستثماري قبل انقضاء 5 سنوات يلغي وضع تصريح الإقامة لجميع أفراد الأسرة.

الضرائب والإقامة الضريبية في اليونان

يتطلب التخطيط المالي بموجب تصريح الإقامة اليوناني فهم النظام الضريبي المحلي. من المهم التمييز بين الحصول على تصريح الإقامة وكونك مقيماً ضريبياً. تحدث الإقامة الضريبية بشكل عام عندما تعيش في البلد لأكثر من 183 يوماً في السنة.

بالنسبة لغير المقيمين، يتم فرض الضرائب على دخل إيجار العقارات في اليونان بشكل تصاعدي:

• حتى 12,000 يورو من الدخل السنوي – 15%;
• من 001 12 يورو إلى 000 35 يورو – 35%;
• أكثر من 35,000 يورو – 45%.

تخضع العقارات في اليونان أيضاً لضريبة سنوية (إنفيا). ويعتمد المعدل على نوع العقار وقيمته وموقعه، ويتراوح متوسطه بين 3 و5 يورو لكل متر مربع على مستوى البلاد، ولكنه قد يكون أعلى في المناطق المركزية أو المرموقة في أثينا والجزر.

فترة صلاحية تصريح الإقامة وتجديده

تصريح الإقامة الأول الذي يتم الحصول عليه بموجب برنامج التأشيرة الذهبية اليونانية صالح لمدة 5 سنوات. ومن أجل تمديدها للسنوات الخمس التالية، من الضروري الحفاظ على الاستثمار، أي امتلاك العقار الذي تم شراؤه.

هناك فارق بسيط مهم: يفقد الأبناء الذين حصلوا على تصريح إقامة مع والديهم وضعهم بعد بلوغهم سن 21 عامًا، إذا لم يتم اتخاذ أي إجراء لإضفاء الطابع الرسمي على أساس منفصل للإقامة لهم.

الطريق إلى الجنسية اليونانية من خلال التجنيس عن طريق “التأشيرة الذهبية”

على الرغم من أن التأشيرة الذهبية في حد ذاتها لا تؤهلك تلقائياً للحصول على الجنسية اليونانية أو جنسية الاتحاد الأوروبي، إلا أنها تفتح لك هذه الإمكانية. من الممكن التقدم بطلب التجنس (الجنسية) إذا كنت قد أقمت في البلد لمدة 7 سنوات على الأقل.

يتطلب النجاح في الحصول على الجنسية ليس فقط استيفاء شرط الإقامة (الإقامة لأكثر من 183 يوماً في السنة)، ولكن أيضاً إثبات الاندماج: دفع الضرائب، ومعرفة اللغة اليونانية (يتم تأكيدها عن طريق امتحان) ومعرفة عامة بالتاريخ والثقافة اليونانية. يمكن أيضًا الحصول على جوازات السفر من قبل أفراد أسرة المستثمر، بما في ذلك الأطفال البالغين، إذا استوفوا أيضًا هذه المتطلبات (الإقامة والمهارات اللغوية في المقام الأول).

“التأشيرة الذهبية” اليونانية في سياق الاتحاد الأوروبي: مقارنة مع البرامج الأخرى

إن الحصول على تصريح إقامة يوناني من خلال برنامج استثماري ليس هروبًا طارئًا، بل هو استراتيجية مخططة للتنقل والأمان. تقدم “التأشيرة الذهبية” خيارًا متوازنًا لأولئك الذين يسعون إلى تأمين رأس المال، والحصول على حرية التنقل داخل شنغن والحصول على “مطار احتياطي” في الاتحاد الأوروبي.

يقارن البرنامج بشكل إيجابي مع بعض نظرائه في أماكن أخرى في أوروبا:

• تتفوق سرعة المعالجة ومرونة المتطلبات على البرامج في البرتغال وإسبانيا (خاصةً قبل التغييرات الأخيرة في هذين البلدين);
• على عكس مالطا، لا تشترط اليونان دفع مبالغ غير قابلة للاسترداد إلى الصناديق العامة;
• لا يتطلب البرنامج اليوناني إقامة دائمة أو طويلة الأجل في البلاد، على عكس برامج لاتفيا أو بلغاريا (على الرغم من أن الإقامة مطلوبة للحصول على الجنسية).

حافظت الدولة اليونانية بشكل مطرد على مكانتها بين أكبر ثلاث دول في الاتحاد الأوروبي من حيث عدد “التأشيرات الذهبية” الصادرة. كانت هناك زيادة مطردة في السنوات الأخيرة، حيث بلغ عدد الطلبات المقدمة أكثر من 2,800 طلب في عام 2022 وحوالي 4,000 طلب في عام 2023. يأتي التدفق الرئيسي للمستثمرين من مواطني الصين وروسيا وتركيا ومصر ولبنان، ولكن الاهتمام من المتقدمين من أوروبا الشرقية آخذ في الازدياد أيضاً.

“التأشيرة الذهبية” لليونان: الأساسيات

“تُعد التأشيرة الذهبية لليونان أداة قوية للمرونة الاستراتيجية والأمان. فمع اتباع النهج الصحيح، يدر الاستثمار العقاري دخلاً ويسهّل إلى حد كبير الخدمات اللوجستية الدولية ويوفر قاعدة آمنة في الاتحاد الأوروبي. وعلى الرغم من ارتفاع عتبة الدخول في بعض المناطق، إلا أن البرنامج لا يزال يحظى بشعبية كبيرة بسبب بساطته وشفافيته وإمكانية التنبؤ به. هذه هي المعايير الرئيسية لأولئك الذين يبنون بنية طويلة الأجل لأمنهم المالي والشخصي.