Кипр или Греция — какую страну выбрать для жизни?

В мире глобальных финансовых потоков квадратные метры за границей остаются надёжной опорой для формирования и укрепления личного капитала. Плюсы инвестирования в зарубежную коммерческую недвижимость раскрывают не только выгоды текущей доходности, но и стратегическую устойчивость в долгосрочной перспективе.

Стабильный пассивный доход на фоне мировых рисков: главный плюс инвестирования в коммерческую недвижимость за рубежом

Динамика мировой экономики постоянно меняется, но пассивный доход от недвижимости продолжает обеспечивать стабильные денежные потоки. Плюсы инвестирования в зарубежную коммерческую недвижимость проявляются в возможности получать прибыль в твёрдой валюте даже в период экономических спадов в родной юрисдикции.

Офисные здания, торговые центры, гостиницы и складские комплексы в развитых странах приносят доходность на уровне 5–8% годовых. При правильном выборе объекта арендные ставки индексируются на инфляцию, что поддерживает покупательную способность капитала.

Особенно выгодно выглядят вложения в регионы с туристическим потоком, где заполняемость коммерческой недвижимости остаётся высокой круглый год. В этом аспекте выгодно выделяется Греция — страна, показывающая ежегодный прирост числа туристов свыше 10% с 2019 года.

Диверсификация активов: защита от локальных рисков

Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость открывают новые горизонты для диверсификации портфеля. Плюсы вложений заключаются в уменьшении зависимости от локальной экономики, валютных колебаний и политических изменений. Владение активами в нескольких странах обеспечивает устойчивость капитала в случае кризисов на одном из рынков. Выбор между офисными пространствами в Берлине, гостиницами на Кипре и курортными апартаментами в Греции позволяет грамотно распределить риски между секторами и регионами. Особое место в этом списке занимает греческий рынок: он предлагает привлекательные условия на старте и перспективу роста за счёт программы «Золотой визы», упрощающей получение ВНЖ через покупку недвижимости от 250 000 евро.

Рост стоимости: долгосрочная перспектива увеличения капитала

Плюсы инвестирования в зарубежную коммерческую недвижимость становятся особенно очевидными при анализе роста стоимости активов. Экономика многих стран Европы и Азии демонстрирует стабильный спрос на качественные объекты на фоне ограниченного предложения земли. Мировой рынок после 2020 года показывает рост цен на коммерческую недвижимость в среднем на 6–8% в год благодаря реформам в строительной отрасли и восстановлению туристической индустрии. Приобретение объекта на этапе восстановления экономики позволяет фиксировать актив по минимальной цене с перспективой дальнейшей капитализации.

Плюс налогообложения при инвестировании в зарубежную коммерческую недвижимость

Правильная юрисдикция позволяет получить налоговые преимущества. Многие страны предоставляют льготы для иностранных инвесторов: сниженные ставки налога на доход от аренды, освобождение от налога на прирост капитала при долгосрочном владении, амортизационные списания.

В Греции иностранные владельцы коммерческой недвижимости пользуются упрощёнными правилами налогообложения и могут получить освобождение от комиссии на наследование при соблюдении определённых условий. Такая политика стимулирует долгосрочные инвестиции и способствует сохранению капитала внутри семьи.

Преимущества кредитования: доступ к международным финансовым продуктам

Многие банки в странах с развитыми рынками предлагают иностранным инвесторам ипотечные программы для приобретения коммерческой недвижимости: плюсы инвестирования усиливаются возможностью привлечь финансирование под низкие процентные ставки и тем самым увеличить рентабельность вложений. Греция активно развивает программы ипотечного кредитования для иностранцев, предлагая ставки от 3% годовых при первоначальном взносе от 30%. Это даёт инвестору возможность распределить риски между собственным капиталом и заёмными средствами, сохраняя ликвидность для других проектов.

Греция: подробное о стране с максимальными преимуществами капиталовложений

Плюсы инвестирования в зарубежную коммерческую недвижимость находят наглядное воплощение на греческом рынке. Страна после десятилетнего финансового кризиса уверенно перешла в фазу роста, доказав свою инвестиционную привлекательность реальными показателями. Успешное внедрение программы «Golden Visa», предлагающей вид на жительство за покупку недвижимости от 250 000 евро, привлекло потоки капитала не только из Европы, но и из Китая, стран Ближнего Востока и Северной Африки.

Греческий рынок коммерческой недвижимости показывает уникальное сочетание факторов: доступные стартовые цены, высокий потенциал роста и растущий туристический поток. В Афинах, Салониках, а также на островах Миконос, Родос, Санторини и Крит наблюдается устойчивая арендная доходность в диапазоне 5–7% годовых. При этом стоимость коммерческих объектов остаётся значительно ниже, чем в Испании, Италии или Португалии, обеспечивая более лёгкий вход на рынок для средних инвесторов.

Особую привлекательность представляет динамика роста цен: начиная с 2022 года, средняя стоимость коммерческих объектов в центральных районах Афин увеличивается на 7–9% ежегодно благодаря восстановлению экономики, росту занятости и развитию сферы услуг. Туристический сектор, составляющий около 20% ВВП страны, генерирует стабильный спрос на аренду гостиниц, кафе, магазинов и офисных помещений, особенно в районах, близких к культурным и историческим достопримечательностям.

Греция активно реформирует законодательство в пользу защиты иностранных инвесторов. Регистрация права собственности проходит быстро и прозрачно, а система налогообложения недвижимости позволяет использовать амортизацию для оптимизации налоговых выплат. Законодательные изменения 2023 года усилили правовые гарантии по аренде коммерческих помещений, что минимизировало риски дефолта арендаторов.

Важную роль играет инфраструктурное развитие. Европейский инвестиционный банк финансирует масштабные проекты по модернизации дорог, портов, аэропортов и объектов городской инфраструктуры. Только в Афинах в 2024 году запланировано завершение второй очереди расширения метро, что повысит стоимость недвижимости в новых транспортных коридорах на 10–12%.

Помимо крупных городов, инвестиционные возможности открываются в курортных зонах. Миконос и Санторини привлекают сегмент премиального туризма, где арендные ставки на коммерческие объекты достигают 8–10% годовых. Малые острова, такие как Парос и Наксос, предлагают шанс приобрести гостиницы и рестораны на этапе роста их туристической популярности, зафиксировав актив по выгодной цене.

Среди дополнительных преимуществ выделяется стабильная политическая обстановка, членство Греции в ЕС и Еврозоне, что обеспечивает прозрачность правил игры и защиту прав собственности на международном уровне. Местные банки, восстановив ликвидность после реструктуризации, вновь активно выдают ипотечные кредиты под приобретение коммерческой недвижимости, снижая финансовую нагрузку на инвесторов.

Заключение

Плюсы инвестирования в зарубежную коммерческую недвижимость выходят далеко за рамки простой доходности. Такие вложения формируют устойчивую, прибыльную и надёжную основу для долгосрочного сохранения и роста капитала. При правильной стратегии зарубежные активы обеспечивают стабильность финансового будущего, диверсификацию рисков и доступ к глобальным рынкам. Греция, благодаря сочетанию роста цен, доступных ценников на старте, налоговых преимуществ и программы ВНЖ, заслуживает особого внимания в портфеле современного инвестора.

Инвестиции в недвижимость выглядят как надёжная гавань на фоне нестабильных валют, падающих акций и инфляционного давления. Однако этот рынок, как никакой другой, оброс стереотипами и ложными представлениями. Мифы об инвестициях в недвижимость не только вводят в заблуждение, но и искажают понимание ключевых механизмов формирования прибыли, сроков окупаемости и рисков.

Недвижимость не может упасть в цене: популярный миф об инвестициях

Одно из самых укоренившихся убеждений — мнение, что недвижимость не подвержена снижению стоимости. Это мнение часто опирается на опыт 2000-х годов, когда в России, а также в Южной Европе, наблюдался устойчивый рост цен. Однако рост был вызван целым рядом уникальных макроэкономических факторов, включая доступную ипотеку, рост доходов населения и ограниченность предложения. После 2008 года рынок продемонстрировал обратную динамику.

Так, на Кипре в 2012–2014 годах в результате банковского кризиса рынок жилой недвижимости в Никосии и Лимассоле рухнул на 35–45%, особенно сильно пострадали объекты, приобретённые в рамках «золотой визы». Многие иностранные инвесторы были вынуждены продавать квартиры по ценам ниже себестоимости из-за резкого падения спроса. До сих пор часть этих объектов не восстановила свои позиции.

В Греции ситуация была ещё более продолжительной: после кризиса 2008 года рынок недвижимости обвалился на 43,8% и не показывал восстановления почти 9 лет. Даже в Афинах в таких районах, как Кипсели и Патисия, цены до сих пор не достигли докризисного уровня, несмотря на общий рост интереса со стороны иностранных покупателей.

Таким образом, рост цен не является гарантией. Он зависит от фазы рыночного цикла, макроэкономических показателей, кредитной политики и внешнеполитических факторов. Инвесторы, игнорирующие эти переменные и входящие в рынок на пике, рискуют зафиксировать убытки и оказаться в заложниках замороженного капитала.

Пассива не бывает: даже удобная квартира требует затрат

Следующее устойчивое заблуждение — вера в то, что владение недвижимостью автоматически обеспечивает стабильный доход без участия владельца. Эта иллюзия особенно характерна для инвесторов, ориентирующихся на краткосрочную аренду в туристических регионах — таких как курортные зоны Кипра или центр Афин.

В действительности арендный бизнес сопряжён с множеством расходов и требует регулярного внимания. В Греции, например, сдача квартиры в аренду предполагает обязательную регистрацию в налоговом органе, ежегодную подачу отчётности и оплату налога на доход от аренды по прогрессивной шкале: от 15% до 45%, в зависимости от суммы. Кроме того, владельцы объектов обязаны уплачивать налог ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, размер которого зависит от площади, года постройки и района. Его сумма может составлять от 300 до 1200 евро в год для стандартной квартиры в Афинах.  Мифы об инвестициях в недвижимость формируют иллюзию простоты, хотя фактически объект требует планирования, юридической поддержки и контроля.

Одна квартира — достаточная диверсификация

Одно из наиболее опасных упрощений — идея о том, что покупка одной квартиры обеспечивает надёжную и устойчивую доходность. На практике такой подход создаёт единственную точку риска, лишённую гибкости.

Инвестор, вложившийся в одну квартиру на Кипре, может столкнуться с сезонной волатильностью: например, в Айя-Напе или Протарасе спрос резко падает в зимние месяцы, и объект простаивает без арендаторов до 5 месяцев в году. При этом коммунальные платежи, налоговые обязательства и расходы на содержание продолжают накапливаться.

В Греции ситуация может быть связана с перенасыщением рынка. Многие районы Афин, популярные у инвесторов — например, Неос Космос или Метаксургио, — пережили бурный рост цен в 2017–2022 годах, но с 2023-го наблюдается стабилизация и даже лёгкое падение спроса из-за регулирования Airbnb и роста налоговой нагрузки. Если инвестор вложил весь капитал в один такой объект, он оказывается в уязвимом положении — как в плане доходности, так и ликвидности.  Мифы об инвестициях в недвижимость отсекают логическую необходимость распределения капитала: между регионами, типами (жилой, апартаменты, коммерция) и даже валютами вложения.

Инвестиции = покупка в новостройке

На Кипре значительная часть новостроек в Лимассоле, построенных после 2015 года, ориентировалась на иностранцев. Цены на такие объекты превышают €4,000 за квадратный метр, но спрос упал после прекращения программы гражданства за инвестиции. Сегодня многие из этих квартир простаивают, а владельцы вынуждены снижать арендные ставки или продавать с убытком.

В Греции наблюдается аналогичная тенденция. Новое строительство сосредоточено в районах с уже высокими ценами, где потолок арендных ставок ограничивает доходность. Например, в районе Глифада в Афинах квадратный метр в новостройке стоит около €5,000, в то время как месячная арендная ставка — не выше €20 за м². Это означает, что инвестиционная доходность колеблется в районе 3–4%, что делает новостройки менее привлекательными по сравнению с вторичными объектами в районах с потенциалом роста. Мифы об инвестициях в недвижимость в данном случае мешают изучить альтернативные активы: вторичка, доходные дома, коммерческие помещения, коворкинги, склады.

Доход легко просчитать заранее

Часто можно услышать, что доходность недвижимости можно точно рассчитать заранее по простой формуле: сумма арендных поступлений минус текущие расходы. На первый взгляд всё логично, особенно если речь идёт о стабильной долгосрочной аренде. Однако реальность оказывается значительно сложнее, особенно в международных юрисдикциях.

Например, на Кипре покупка квартиры в Пафосе за €180,000 и её сдача в аренду за €1,000 в месяц кажется выгодной схемой. Но даже если загрузка стабильна, фактическая доходность оказывается ниже ожидаемой. Во-первых, налог на доход от аренды может составить до 20%, если у собственника нет налогового резидентства на острове. Во-вторых, существуют ежегодные расходы на обслуживание комплекса, которые могут достигать €1,200–€2,000 в год, особенно если в доме есть бассейн, ресепшен, охрана или лифт. К этому добавляются расходы на ремонт, амортизацию, замену техники, оплату услуг управляющей компании и сборы за вывоз мусора. Мифы об инвестициях в недвижимость искажают реалии расчёта: без учета всех параметров вложение превращается в ловушку.

Еще один миф об инвестициях: недвижимость — пенсионная подушка

Среди инвесторов, особенно старшего возраста, популярен тезис: «Я куплю квартиру, буду сдавать — и это станет моей пенсией». Однако на практике этот подход далеко не всегда оправдывает ожидания, особенно при долгосрочном горизонте. На Кипре существует значительное число объектов, построенных в 1990-х и начале 2000-х годов, которые сегодня теряют ликвидность. Причины — устаревшие планировки, отсутствие энергоэффективности, проблемы с парковкой и инфраструктурой. Например, квартиры в Паралимни, приобретённые в начале 2000-х за €110,000, сегодня в лучшем случае стоят €90,000, и то при условии хорошего состояния. Туристический интерес сместился в сторону более современных районов с развитой логистикой, например, Ларнака или Лимассол. Сдавать такую старую квартиру можно только с существенным дисконтом. Мифы об инвестициях в недвижимость блокируют понимание: даже вечный актив требует регулярной оценки, переупаковки и иногда продажи.

Реальность требует гибкости

Инвестор, полагающийся на слухи, рискует потерять капитал, время и мотивацию. Правильная стратегия формируется только на базе фактов, проверенных расчётов и учёта полной картины — от налогов и амортизации до рыночной волатильности. Мифы об инвестициях в недвижимость рассыпаются, как только применяется системный подход. Сравнение объектов, локаций, моделей аренды, юридических нюансов — вот настоящий фундамент успешных вложений.