I principali motivi per investire in immobili a Cipro: tasse ridotte, rendimenti elevati e altro ancora

Gli immobili a Cipro offrono grandi opportunità per chi è alla ricerca di un investimento sicuro o sta pianificando un trasferimento in Europa. I prezzi medi delle case variano da 100.000 euro per gli appartamenti a Larnaca a 1.000.000 euro per le ville di pregio a Paphos. Perché molti considerano l’isola un luogo ideale per investimenti a lungo termine – ve lo spieghiamo nell’articolo.

I vantaggi di investire in immobili a Cipro

L’isola incarna una combinazione unica di economia stabile ed elevati standard di vita. L’appartenenza all’UE consente l’accesso ai mercati europei, mentre la posizione geografica favorevole tra Europa, Asia e Africa fa di Cipro uno snodo fondamentale per i trasporti. La città di Paphos si distingue per l’elevata domanda di immobili turistici, mentre Limassol attrae gli uomini d’affari grazie alle sue infrastrutture sviluppate e al suo status di centro commerciale.

Tipi di proprietà più diffusi a Cipro

Il mercato immobiliare cipriota comprende una varietà di proprietà: ville, appartamenti, case, case a schiera. I moderni appartamenti a Larnaca costano a partire da 150.000 euro, mentre le spaziose ville con vista sul mare a Limassol sono disponibili a partire da 500.000 euro.

Vantaggi:

1. Prestiti a prezzi accessibili. La maggior parte delle banche cipriote offre programmi di mutuo con tassi bassi a partire dal 2,5% annuo.
2. Elevati rendimenti da locazione. Nelle zone turistiche di Paphos e Limassol il reddito da locazione raggiunge il 5-7% annuo.
3. Efficienza energetica. I nuovi edifici dell’isola rispettano elevati standard di efficienza energetica, con conseguente riduzione dei costi delle utenze.
4. Infrastruttura. Molti complessi includono piscine, sale fitness, parcheggi e aree ricreative, che aumentano il comfort abitativo.
5. Flessibilità di investimento. Gli investitori possono scegliere tra immobili già pronti e immobili in costruzione, risparmiando fino al 20% del prezzo di mercato.

Aree promettenti di Cipro per gli investimenti immobiliari

Gli investitori rivolgono sempre più la loro attenzione ai quartieri con un elevato potenziale di crescita dei prezzi:

1. Larnaca. Ideale per investimenti economici. La costruzione è attivamente in corso e attira gli acquirenti con prezzi accessibili. I nuovi progetti di Larnaca offrono appartamenti moderni con prezzi a partire da 150.000 euro e l’aeroporto internazionale attira i turisti.
2. Nicosia. La capitale è il centro delle attività commerciali. L’area di Cipro attrae aziende e investitori stranieri, il che comporta una domanda costante di immobili commerciali. Il valore delle abitazioni è aumentato del 25% negli ultimi cinque anni, il che ne fa una scelta favorevole per gli investimenti a lungo termine.
3. Limassol. È un’importante città portuale e un centro d’affari. Le infrastrutture comprendono uffici moderni, hotel e complessi residenziali di alto livello. I prezzi delle ville a Limassol partono da 500.000 euro e degli appartamenti di lusso da 300.000 euro. Gli alti rendimenti da locazione rendono Limassol popolare tra gli investitori.
4. Paphos. Una delle aree più pittoresche e sviluppate dal punto di vista turistico. L’elevato interesse dei turisti consente ai proprietari di immobili di ottenere un reddito da locazione stabile. Le ville con vista mare partono da 400.000 euro e gli appartamenti da 200.000 euro. Qui si stanno sviluppando attivamente progetti orientati all’ecoturismo.

Aspetti legali dell’acquisto di una proprietà a Cipro

Il processo di acquisto inizia con la selezione dell’immobile e la due diligence legale. La firma del contratto di compravendita avviene in presenza di un avvocato che controlla i documenti dell’immobile. Per il pagamento, verrà aperto un conto in banca dove verrà conservato il deposito. La transazione si conclude con la registrazione del diritto di proprietà nel registro fondiario. Il controllo legale in ogni fase garantisce sicurezza e trasparenza.

Regole per i cittadini russi

I russi possono acquistare proprietà a Cipro senza restrizioni. Per la registrazione sono necessari un passaporto valido, un codice fiscale e un estratto conto bancario. L’acquisto di una proprietà di valore pari o superiore a 300.000 euro dà diritto a un visto per Cipro. Questo dà diritto a un soggiorno a lungo termine.

Le sfumature dell’acquisto per i russi:

1. Requisiti del documento. Oltre al passaporto, può essere richiesta una prova della fonte di reddito o una lettera del datore di lavoro.
2. Procedura di rilascio del visto. Permette al proprietario di un immobile di rimanere a Cipro per 180 giorni all’anno e, con investimenti pari o superiori a 2 milioni di euro, è possibile richiedere la cittadinanza.
3. Peculiarità delle operazioni bancarie. Per trasferire fondi a Cipro è necessario aprire un conto internazionale, operazione che richiede 1-2 settimane.
4. Supporto legale. I servizi dell’avvocato comprendono la verifica di tutti i documenti e la garanzia di trasparenza della transazione.

Tasse e spese aggiuntive

Il sistema fiscale dell’isola è caratterizzato dalla fedeltà nei confronti degli acquirenti stranieri. Per il primo acquisto di un’abitazione si applica un’aliquota IVA ridotta del 5% invece del 19% standard. L’imposta di registro è pari allo 0,15%-0,2% del valore dell’immobile. Gli acquirenti sono inoltre esenti dall’imposta sulle plusvalenze sulla vendita di un immobile se questo è stato acquistato prima di una certa data, rendendo il sistema ancora più favorevole. Questi incentivi rendono le imposte sugli immobili a Cipro particolarmente interessanti per gli investitori.

Costi di manutenzione

I costi associati alla proprietà di un immobile a Cipro sono moderati:

1. Utilità. L’acqua e l’elettricità si pagano a parte, in media 30-50 euro al mese per gli appartamenti e 80-120 euro per le ville.
2. Manutenzione del terreno. Per le ville, la manutenzione del giardino, la pulizia della piscina e le piccole riparazioni sono incluse, con un costo di circa 100 euro al mese.
3. Assicurazione. Il costo consigliato della polizza è tra i 200 e i 400 euro all’anno, che copre i rischi di danni alla proprietà.
4. Associazione dei proprietari. Le spese mensili per i complessi di appartamenti possono variare da 50 a 150 euro.

Costi ragionevoli e una chiara struttura dei pagamenti rendono gli immobili a Cipro una scelta interessante per gli investitori e per coloro che intendono trasferirsi sull’isola.

Conclusione

Investire in immobili a Cipro offre numerose opportunità, dal reddito stabile al facile accesso al mercato europeo. L’aumento dei prezzi delle case, una politica fiscale leale e un’economia stabile creano le condizioni ideali per investimenti a lungo termine. L’aumento medio del valore degli immobili raggiunge il 10-15% annuo, il che rende l’acquisto di metri quadrati a Cipro una strategia non solo sicura ma anche redditizia.

Non tutti i beni possono funzionare mentre il proprietario dorme. Un immobile ad Atene può farlo. È un investimento di questo tipo che innesca il meccanismo per ottenere un “visto d’oro” per la Grecia, uno dei programmi di permesso di soggiorno più stabili in Europa. Dal 2013, il Paese ha approvato più di 30.000 domande, aprendo le porte della zona Schengen a investitori provenienti da oltre 90 Paesi. Non è solo un lasciapassare per l’UE, ma uno strumento di flessibilità strategica.

Condizioni di base del programma: chi può riceverlo e per quali investimenti

Il programma concede un permesso di soggiorno per un periodo di 5 anni rinnovabile. La soglia minima di ingresso per la partecipazione è a partire da 250.000 euro in immobili. Dal 2023 in alcune zone di Atene, Mykonos e Santorini – già a partire da 500.000 euro. Nonostante l’aumento dei prezzi in alcune aree, l’importo iniziale di 250.000 euro non è cambiato dal 2013 per la maggior parte delle regioni, rendendo il programma uno dei più convenienti tra quelli dell’UE.

Il “visto d’oro” della Grecia non è solo per l’investitore. Il permesso di soggiorno è esteso alla famiglia: coniugi, figli sotto i 21 anni e genitori di entrambe le parti. Non sono previsti pagamenti aggiuntivi né investimenti supplementari.

Elenco completo dei requisiti degli investitori e delle strutture

Per ottenere un permesso di soggiorno nell’ambito del programma Golden Visa è necessario soddisfare una serie di condizioni legali, finanziarie e tecniche, ognuna delle quali viene verificata dalle strutture autorizzate prima e dopo l’acquisto dell’immobile. Il programma non richiede conoscenze linguistiche obbligatorie, esami o residenza precedente, ma ha dei requisiti ben precisi:

• investimenti immobiliari a partire da 250.000 euro (soggetti a variazioni regionali);
• Avere un reddito legale che dimostri la capacità di effettuare l’investimento;
• Nessun precedente penale per il richiedente principale e i familiari adulti;
• Assicurazione sanitaria internazionale che copre il soggiorno in Grecia;
• l’immobile deve essere abitabile (anche se non si prevede di trasferirsi);
• La transazione di compravendita deve passare attraverso un notaio greco con la verifica obbligatoria della pulizia dell’immobile;
• i fondi per l’acquisto devono essere trasferiti dal conto personale del richiedente;
• il titolo deve essere iscritto nel registro delle ipoteche.

Il rispetto di tutte queste condizioni garantisce la legalità dello status ed esclude i rischi di cancellazione.

Il processo di iscrizione: dalla selezione all’ottenimento del permesso di soggiorno

Il programma di residenza tramite investimenti è rigorosamente conforme allo schema. La procedura è chiara: se tutti i requisiti sono soddisfatti, il permesso di soggiorno viene rilasciato nel più breve tempo possibile. La struttura a tappe elimina i ritardi burocratici e garantisce la legalità di ogni fase.

Fasi del processo:

1. Apertura di un conto bancario greco (possibile a distanza o tramite un delegato).
2. Selezione degli immobili (tenendo conto della soglia minima di investimento e delle peculiarità regionali). I prezzi nella periferia dell’Attica, ad esempio, partono da 2.200 euro al metro quadro.
3. Due diligence della proprietà e dell’acquisto. La registrazione passa attraverso un notaio, la verifica della pulizia dell’oggetto è obbligatoria.
4. Raccolta e presentazione dei documenti per il permesso di soggiorno. È necessario un pacchetto standard:
   • passaporto;
   • contratto di vendita;
   • Un estratto conto bancario che confermi il trasferimento dei fondi;
   • prova di pagamento della transazione;
   • assicurazione sanitaria;
   • foto;
   • prova di residenza (indirizzo in Grecia, anche se formale). Il pacchetto di documenti è semplice, ma richiede traduzioni, autenticazione notarile e apostille. I documenti possono essere presentati in Grecia o tramite il consolato.
5. Superamento della biometria. È obbligatorio presentarsi di persona almeno una volta al momento della presentazione dei documenti.
6. Ottenere un permesso di soggiorno. Il permesso di soggiorno temporaneo viene rilasciato entro 20 giorni dalla presentazione, mentre il documento principale viene solitamente rilasciato entro 2 mesi.

La trasparenza della procedura e i requisiti standardizzati semplificano la preparazione, soprattutto se accompagnati da un avvocato professionista.

Vantaggi del visto d’oro della Grecia

Ce ne sono parecchi:

1. Libertà di circolazione all’interno di Schengen. Il permesso di soggiorno consente di vivere, entrare, uscire e viaggiare nei Paesi Schengen senza restrizioni.
2. Non esiste un requisito di residenza obbligatorio. Il programma non obbliga l’investitore e la sua famiglia a risiedere effettivamente in Grecia. Ciò significa anche che non vi è alcuna residenza fiscale automatica (a meno che non si risieda per più di 183 giorni all’anno).
3. Inclusione della famiglia. Lo status si applica ai coniugi, ai figli di età inferiore ai 21 anni e ai genitori di entrambe le parti senza alcun investimento aggiuntivo.
4. Soglia di ingresso relativamente bassa. La soglia di 250.000 euro rende il programma uno dei più convenienti dell’UE (a seconda delle variazioni regionali).
5. L’opportunità di vivere, studiare e usufruire di servizi nell’UE. Il permesso di soggiorno consente di soggiornare legalmente nel Paese, affittare un alloggio, usufruire dell’assistenza sanitaria e aprire conti nelle banche dell’UE.
6. Potenziale di crescita degli investimenti. Introduzione al mercato immobiliare greco, in costante crescita.
7. Percorso di cittadinanza. Possibilità di richiedere la cittadinanza dopo 7 anni di residenza legale nel Paese.
8. Uno schema di rinnovo semplice. Il permesso di soggiorno viene rinnovato ogni 5 anni se l’investimento (proprietà) viene mantenuto.

Limitazioni e sfumature importanti

È indispensabile tenerne conto:

1. Mancanza di accesso al lavoro. Il permesso di soggiorno non dà diritto all’occupazione. È consentito gestire un’impresa o essere azionista di società greche o europee.
2. Aumento dei valori immobiliari nelle aree più popolari e richieste dagli investitori (ad esempio, il centro di Atene, Mykonos, Santorini), dove la soglia minima è più alta.
3. яL’opacità e le sfumature degli affitti nelle zone turistiche possono richiedere una gestione professionale.
4. L’obbligo di depositare i documenti presso un notaio aumenta il costo totale della transazione.
5. Per i cittadini di alcuni Paesi, compresi quelli della CSI, possono sorgere difficoltà nell’apertura di un conto bancario, che richiede l’intervento di specialisti.
6. I minori perdono lo status di permesso di soggiorno una volta compiuti i 21 anni, a meno che non si adottino ulteriori misure per mantenere il loro status.
7. Per richiedere la cittadinanza è necessario risiedere effettivamente in Grecia (più di 183 giorni all’anno) per 7 anni, oltre a possedere competenze linguistiche e di integrazione.

Gli immobili in Grecia come strumento di investimento

Il mercato immobiliare greco ha mostrato una crescita costante, soprattutto negli ultimi anni. Atene ha registrato una crescita significativa dei prezzi (+12% per il 2023). Nelle zone di villeggiatura, le proprietà possono generare redditi da locazione fino al 7-9% annuo se ben gestite. Gli immobili di 60-80 m² nelle aree adiacenti al centro di Atene (ad esempio Marousi o Pireo) rimangono i più richiesti dagli investitori in cerca di un “visto d’oro”.

Se l’immobile viene rivenduto dopo 5 anni, è possibile rientrare dell’investimento senza perdere il diritto al permesso di soggiorno. Tuttavia, la vendita anticipata dell’investimento immobiliare prima della scadenza dei 5 anni annulla lo status di permesso di soggiorno per l’intera famiglia.

Tasse e residenza fiscale in Grecia

La pianificazione finanziaria nell’ambito del permesso di soggiorno greco richiede la comprensione del sistema fiscale locale. È importante distinguere tra il possesso di un permesso di soggiorno e la residenza fiscale. La residenza fiscale si ha generalmente quando si risiede nel Paese per più di 183 giorni all’anno.

I non residenti sono tassati sui redditi da locazione degli immobili in Grecia secondo una scala progressiva:

• fino a 12.000 euro di reddito annuo – 15%;
• da 12.001 a 35.000 euro – 35%;
• oltre 35.000 euro – 45%.

La proprietà in Grecia è anche soggetta a una tassa annuale (ENFIA). L’aliquota dipende dal tipo di immobile, dal suo valore e dalla sua ubicazione, e si aggira in media tra i 3 e i 5 euro al m² su tutto il territorio nazionale, ma può essere più alta nelle zone centrali o prestigiose di Atene e sulle isole.

Periodo di validità del permesso di soggiorno e rinnovo

Il primo permesso di soggiorno ottenuto nell’ambito del programma Golden Visa greco è valido per 5 anni. Per poterlo prolungare per i 5 anni successivi, è necessario mantenere l’investimento, cioè essere proprietari dell’immobile acquistato.

Una sfumatura importante: i figli che hanno ottenuto il permesso di soggiorno insieme ai genitori perdono il loro status dopo aver compiuto 21 anni, se non si interviene per formalizzare una base di soggiorno separata per loro.

Il percorso verso la cittadinanza greca attraverso la naturalizzazione con un “visto d’oro”

Sebbene il Golden Visa non dia automaticamente diritto alla cittadinanza greca o dell’UE, esso apre questa possibilità. È possibile richiedere la naturalizzazione (cittadinanza) se si risiede nel Paese da almeno 7 anni.

Il successo dell’acquisizione della cittadinanza richiede non solo il soddisfacimento del requisito di residenza (soggiorno per più di 183 giorni all’anno), ma anche una dimostrazione di integrazione: pagamento delle tasse, conoscenza della lingua greca (confermata da un esame) e conoscenza generale della storia e della cultura greca. Il passaporto può essere ottenuto anche dai familiari dell’investitore, compresi i figli adulti, se anch’essi soddisfano questi requisiti (in primo luogo la residenza e la conoscenza della lingua).

Il “visto d’oro” della Grecia nel contesto dell’UE: confronto con altri programmi

Ottenere un permesso di soggiorno greco nell’ambito del programma di investimenti non è una fuga d’emergenza, ma una strategia pianificata per garantire mobilità e sicurezza. Il “visto d’oro” offre un’opzione equilibrata per coloro che cercano di mettere al sicuro i capitali, ottenere la libertà di movimento all’interno di Schengen e avere un “campo d’aviazione di riserva” nell’UE.

Il programma si confronta positivamente con alcuni dei suoi omologhi in altre parti d’Europa:

• la velocità di elaborazione e la flessibilità dei requisiti sono superiori ai programmi di Portogallo e Spagna (soprattutto prima dei recenti cambiamenti in questi Paesi);
• A differenza di Malta, la Grecia non richiede pagamenti a fondo perduto ai fondi pubblici;
• il programma greco non richiede un soggiorno permanente o a lungo termine nel Paese, a differenza dei programmi di Lettonia e Bulgaria (anche se la residenza è richiesta per la cittadinanza).

Lo Stato greco ha mantenuto costantemente il suo posto tra i primi tre Paesi dell’UE in termini di numero di “visti d’oro” rilasciati. Negli ultimi anni si è registrato un aumento costante, con oltre 2.800 domande nel 2022 e circa 4.000 nel 2023. Il flusso principale di investitori proviene da cittadini di Cina, Russia, Turchia, Egitto e Libano, ma cresce anche l’interesse dei richiedenti dell’Europa orientale.

Il “visto d’oro” della Grecia: l’essenziale

“Il Golden Visa greco è un potente strumento di flessibilità e sicurezza strategica. Con il giusto approccio, l’investimento immobiliare genera reddito, semplifica notevolmente la logistica internazionale e fornisce una base sicura nell’Unione Europea. Nonostante l’innalzamento della soglia di ingresso in alcune regioni, il programma rimane molto popolare grazie alla sua semplicità, trasparenza e prevedibilità. Questi sono i parametri chiave per chi sta costruendo un’architettura a lungo termine per la propria sicurezza finanziaria e personale.