Non tutti i beni possono funzionare mentre il proprietario dorme. Un immobile ad Atene può farlo. È un investimento di questo tipo che innesca il meccanismo per ottenere un “visto d’oro” per la Grecia, uno dei programmi di permesso di soggiorno più stabili in Europa. Dal 2013, il Paese ha approvato più di 30.000 domande, aprendo le porte della zona Schengen a investitori provenienti da oltre 90 Paesi. Non è solo un lasciapassare per l’UE, ma uno strumento di flessibilità strategica.
Condizioni di base del programma: chi può riceverlo e per quali investimenti
Il programma concede un permesso di soggiorno per un periodo di 5 anni rinnovabile. La soglia minima di ingresso per la partecipazione è a partire da 250.000 euro in immobili. Dal 2023 in alcune zone di Atene, Mykonos e Santorini – già a partire da 500.000 euro. Nonostante l’aumento dei prezzi in alcune aree, l’importo iniziale di 250.000 euro non è cambiato dal 2013 per la maggior parte delle regioni, rendendo il programma uno dei più convenienti tra quelli dell’UE.
Il “visto d’oro” della Grecia non è solo per l’investitore. Il permesso di soggiorno è esteso alla famiglia: coniugi, figli sotto i 21 anni e genitori di entrambe le parti. Non sono previsti pagamenti aggiuntivi né investimenti supplementari.
Elenco completo dei requisiti degli investitori e delle strutture
Per ottenere un permesso di soggiorno nell’ambito del programma Golden Visa è necessario soddisfare una serie di condizioni legali, finanziarie e tecniche, ognuna delle quali viene verificata dalle strutture autorizzate prima e dopo l’acquisto dell’immobile. Il programma non richiede conoscenze linguistiche obbligatorie, esami o residenza precedente, ma ha dei requisiti ben precisi:
- investimenti immobiliari a partire da 250.000 euro (soggetti a variazioni regionali);
- Avere un reddito legale che dimostri la capacità di effettuare l’investimento;
- Nessun precedente penale per il richiedente principale e i familiari adulti;
- Assicurazione sanitaria internazionale che copre il soggiorno in Grecia;
- l’immobile deve essere abitabile (anche se non si prevede di trasferirsi);
- La transazione di compravendita deve passare attraverso un notaio greco con la verifica obbligatoria della pulizia dell’immobile;
- i fondi per l’acquisto devono essere trasferiti dal conto personale del richiedente;
- il titolo deve essere iscritto nel registro delle ipoteche.
Il rispetto di tutte queste condizioni garantisce la legalità dello status ed esclude i rischi di cancellazione.
Il processo di iscrizione: dalla selezione all’ottenimento del permesso di soggiorno
Il programma di residenza tramite investimenti è rigorosamente conforme allo schema. La procedura è chiara: se tutti i requisiti sono soddisfatti, il permesso di soggiorno viene rilasciato nel più breve tempo possibile. La struttura a tappe elimina i ritardi burocratici e garantisce la legalità di ogni fase.
Fasi del processo:
- Apertura di un conto bancario greco (possibile a distanza o tramite un delegato).
- Selezione degli immobili (tenendo conto della soglia minima di investimento e delle peculiarità regionali). I prezzi nella periferia dell’Attica, ad esempio, partono da 2.200 euro al metro quadro.
- Due diligence della proprietà e dell’acquisto. La registrazione passa attraverso un notaio, la verifica della pulizia dell’oggetto è obbligatoria.
- Raccolta e presentazione dei documenti per il permesso di soggiorno. È necessario un pacchetto standard:
- passaporto;
- contratto di vendita;
- Un estratto conto bancario che confermi il trasferimento dei fondi;
- prova di pagamento della transazione;
- assicurazione sanitaria;
- foto;
- prova di residenza (indirizzo in Grecia, anche se formale). Il pacchetto di documenti è semplice, ma richiede traduzioni, autenticazione notarile e apostille. I documenti possono essere presentati in Grecia o tramite il consolato.
- Superamento della biometria. È obbligatorio presentarsi di persona almeno una volta al momento della presentazione dei documenti.
- Ottenere un permesso di soggiorno. Il permesso di soggiorno temporaneo viene rilasciato entro 20 giorni dalla presentazione, mentre il documento principale viene solitamente rilasciato entro 2 mesi.
La trasparenza della procedura e i requisiti standardizzati semplificano la preparazione, soprattutto se accompagnati da un avvocato professionista.
Vantaggi del visto d’oro della Grecia
Ce ne sono parecchi:
- Libertà di circolazione all’interno di Schengen. Il permesso di soggiorno consente di vivere, entrare, uscire e viaggiare nei Paesi Schengen senza restrizioni.
- Non esiste un requisito di residenza obbligatorio. Il programma non obbliga l’investitore e la sua famiglia a risiedere effettivamente in Grecia. Ciò significa anche che non vi è alcuna residenza fiscale automatica (a meno che non si risieda per più di 183 giorni all’anno).
- Inclusione della famiglia. Lo status si applica ai coniugi, ai figli di età inferiore ai 21 anni e ai genitori di entrambe le parti senza alcun investimento aggiuntivo.
- Soglia di ingresso relativamente bassa. La soglia di 250.000 euro rende il programma uno dei più convenienti dell’UE (a seconda delle variazioni regionali).
- L’opportunità di vivere, studiare e usufruire di servizi nell’UE. Il permesso di soggiorno consente di soggiornare legalmente nel Paese, affittare un alloggio, usufruire dell’assistenza sanitaria e aprire conti nelle banche dell’UE.
- Potenziale di crescita degli investimenti. Introduzione al mercato immobiliare greco, in costante crescita.
- Percorso di cittadinanza. Possibilità di richiedere la cittadinanza dopo 7 anni di residenza legale nel Paese.
- Uno schema di rinnovo semplice. Il permesso di soggiorno viene rinnovato ogni 5 anni se l’investimento (proprietà) viene mantenuto.
Limitazioni e sfumature importanti
È indispensabile tenerne conto:
- Mancanza di accesso al lavoro. Il permesso di soggiorno non dà diritto all’occupazione. È consentito gestire un’impresa o essere azionista di società greche o europee.
- Aumento dei valori immobiliari nelle aree più popolari e richieste dagli investitori (ad esempio, il centro di Atene, Mykonos, Santorini), dove la soglia minima è più alta.
- яL’opacità e le sfumature degli affitti nelle zone turistiche possono richiedere una gestione professionale.
- L’obbligo di depositare i documenti presso un notaio aumenta il costo totale della transazione.
- Per i cittadini di alcuni Paesi, compresi quelli della CSI, possono sorgere difficoltà nell’apertura di un conto bancario, che richiede l’intervento di specialisti.
- I minori perdono lo status di permesso di soggiorno una volta compiuti i 21 anni, a meno che non si adottino ulteriori misure per mantenere il loro status.
- Per richiedere la cittadinanza è necessario risiedere effettivamente in Grecia (più di 183 giorni all’anno) per 7 anni, oltre a possedere competenze linguistiche e di integrazione.
Gli immobili in Grecia come strumento di investimento
Il mercato immobiliare greco ha mostrato una crescita costante, soprattutto negli ultimi anni. Atene ha registrato una crescita significativa dei prezzi (+12% per il 2023). Nelle zone di villeggiatura, le proprietà possono generare redditi da locazione fino al 7-9% annuo se ben gestite. Gli immobili di 60-80 m² nelle aree adiacenti al centro di Atene (ad esempio Marousi o Pireo) rimangono i più richiesti dagli investitori in cerca di un “visto d’oro”.
Se l’immobile viene rivenduto dopo 5 anni, è possibile rientrare dell’investimento senza perdere il diritto al permesso di soggiorno. Tuttavia, la vendita anticipata dell’investimento immobiliare prima della scadenza dei 5 anni annulla lo status di permesso di soggiorno per l’intera famiglia.
Tasse e residenza fiscale in Grecia
La pianificazione finanziaria nell’ambito del permesso di soggiorno greco richiede la comprensione del sistema fiscale locale. È importante distinguere tra il possesso di un permesso di soggiorno e la residenza fiscale. La residenza fiscale si ha generalmente quando si risiede nel Paese per più di 183 giorni all’anno.
I non residenti sono tassati sui redditi da locazione degli immobili in Grecia secondo una scala progressiva:
- fino a 12.000 euro di reddito annuo – 15%;
- da 12.001 a 35.000 euro – 35%;
- oltre 35.000 euro – 45%.
La proprietà in Grecia è anche soggetta a una tassa annuale (ENFIA). L’aliquota dipende dal tipo di immobile, dal suo valore e dalla sua ubicazione, e si aggira in media tra i 3 e i 5 euro al m² su tutto il territorio nazionale, ma può essere più alta nelle zone centrali o prestigiose di Atene e sulle isole.
Periodo di validità del permesso di soggiorno e rinnovo
Il primo permesso di soggiorno ottenuto nell’ambito del programma Golden Visa greco è valido per 5 anni. Per poterlo prolungare per i 5 anni successivi, è necessario mantenere l’investimento, cioè essere proprietari dell’immobile acquistato.
Una sfumatura importante: i figli che hanno ottenuto il permesso di soggiorno insieme ai genitori perdono il loro status dopo aver compiuto 21 anni, se non si interviene per formalizzare una base di soggiorno separata per loro.
Il percorso verso la cittadinanza greca attraverso la naturalizzazione con un “visto d’oro”
Sebbene il Golden Visa non dia automaticamente diritto alla cittadinanza greca o dell’UE, esso apre questa possibilità. È possibile richiedere la naturalizzazione (cittadinanza) se si risiede nel Paese da almeno 7 anni.
Il successo dell’acquisizione della cittadinanza richiede non solo il soddisfacimento del requisito di residenza (soggiorno per più di 183 giorni all’anno), ma anche una dimostrazione di integrazione: pagamento delle tasse, conoscenza della lingua greca (confermata da un esame) e conoscenza generale della storia e della cultura greca. Il passaporto può essere ottenuto anche dai familiari dell’investitore, compresi i figli adulti, se anch’essi soddisfano questi requisiti (in primo luogo la residenza e la conoscenza della lingua).
Il “visto d’oro” della Grecia nel contesto dell’UE: confronto con altri programmi
Ottenere un permesso di soggiorno greco nell’ambito del programma di investimenti non è una fuga d’emergenza, ma una strategia pianificata per garantire mobilità e sicurezza. Il “visto d’oro” offre un’opzione equilibrata per coloro che cercano di mettere al sicuro i capitali, ottenere la libertà di movimento all’interno di Schengen e avere un “campo d’aviazione di riserva” nell’UE.
Il programma si confronta positivamente con alcuni dei suoi omologhi in altre parti d’Europa:
- la velocità di elaborazione e la flessibilità dei requisiti sono superiori ai programmi di Portogallo e Spagna (soprattutto prima dei recenti cambiamenti in questi Paesi);
- A differenza di Malta, la Grecia non richiede pagamenti a fondo perduto ai fondi pubblici;
- il programma greco non richiede un soggiorno permanente o a lungo termine nel Paese, a differenza dei programmi di Lettonia e Bulgaria (anche se la residenza è richiesta per la cittadinanza).
Lo Stato greco ha mantenuto costantemente il suo posto tra i primi tre Paesi dell’UE in termini di numero di “visti d’oro” rilasciati. Negli ultimi anni si è registrato un aumento costante, con oltre 2.800 domande nel 2022 e circa 4.000 nel 2023. Il flusso principale di investitori proviene da cittadini di Cina, Russia, Turchia, Egitto e Libano, ma cresce anche l’interesse dei richiedenti dell’Europa orientale.
Il “visto d’oro” della Grecia: l’essenziale
“Il Golden Visa greco è un potente strumento di flessibilità e sicurezza strategica. Con il giusto approccio, l’investimento immobiliare genera reddito, semplifica notevolmente la logistica internazionale e fornisce una base sicura nell’Unione Europea. Nonostante l’innalzamento della soglia di ingresso in alcune regioni, il programma rimane molto popolare grazie alla sua semplicità, trasparenza e prevedibilità. Questi sono i parametri chiave per chi sta costruendo un’architettura a lungo termine per la propria sicurezza finanziaria e personale.
L’acquisto di una casa in Grecia solleva sempre molte domande: quali sono le città più interessanti, a cosa bisogna prestare attenzione e quali sono le peculiarità del mercato immobiliare in ogni regione. Ogni località offre uno stile di vita unico, opportunità di investimento e livelli di accessibilità economica.
Acquistare un immobile in Grecia nel 2024 è una buona idea. Atene e Salonicco sono adatte a chi vuole investire in uno stile di vita urbano con affitti attivi, mentre Corfù e le altre isole sono adatte a chi cerca privacy e un alto reddito dal turismo.
Le città di Cipro per la convivenza non si trovano necessariamente sul mare. Nicosia è la capitale dell’entroterra. Senza spiagge, ma con le principali autorità, banche, università e centri commerciali. Integra le parti greca e turca – economicamente e logisticamente. È qui che si concentrano le risorse umane, i contratti e le consulenze.
L’elenco delle migliori città di Cipro in cui trasferirsi non esiste nel vuoto. È viva e dipende dagli obiettivi: lavoro, figli, mare, investimenti. Una persona sarà adatta a Nicosia con i suoi ritmi di lavoro e i suoi collegamenti. Un’altra – Paphos con i suoi ritmi tranquilli, la medicina e la vista sulle scogliere. Limassol darà spazio e guadagni, Larnaca – stabilità e logistica. Ayia Napa – redditività di nicchia e ritmo non standard. Le città dell’isola per la residenza permanente non sono una questione di gusti. È una scelta di strategia. E il vincitore è colui che conta in cifre, non in sogni.