Niet elk bezit kan werken terwijl de eigenaar slaapt. Vastgoed in Athene kan dat wel. Het is een dergelijke investering die het mechanisme in werking stelt voor het verkrijgen van een “gouden visum” voor Griekenland – een van de meest stabiele programma’s voor verblijfsvergunningen in Europa. Sinds 2013 heeft het land meer dan 30.000 aanvragen goedgekeurd en de deur naar de Schengenzone geopend voor investeerders uit meer dan 90 landen. Het is niet alleen een pas naar de EU, maar ook een instrument van strategische flexibiliteit.
Basisvoorwaarden van het programma: wie kan het ontvangen en voor welke investeringen
Het programma verleent een verblijfsvergunning voor een periode van 5 jaar die kan worden verlengd. De minimale drempel voor deelname is vanaf 250.000 euro aan onroerend goed. Vanaf 2023 in bepaalde gebieden van Athene, Mykonos en Santorini – al vanaf 500.000 euro. Ondanks prijsstijgingen in bepaalde gebieden is het startbedrag van 250.000 euro voor de meeste regio’s sinds 2013 ongewijzigd gebleven, waardoor de regeling een van de meest betaalbare onder de EU-programma’s is.
Het “Gouden Visum” van Griekenland is niet alleen voor de investeerder. De verblijfsvergunning wordt uitgebreid naar het gezin – echtgenoten, kinderen onder de 21 en ouders van beide partijen. Er zijn geen extra betalingen en geen extra investeringen.
Volledige lijst met vereisten voor investeerders en faciliteiten
Om een verblijfsvergunning te krijgen in het kader van het Gouden Visum-programma moet aan een aantal juridische, financiële en technische voorwaarden worden voldaan, die stuk voor stuk voor en na de aankoop van het onroerend goed worden gecontroleerd door de bevoegde structuren. Het programma vereist geen verplichte taalvaardigheden, examens of eerder verblijf, maar het heeft wel duidelijke vereisten:
- investering vanaf €250.000 in onroerend goed (afhankelijk van regionale verschillen);
- Een legaal inkomen hebben dat bewijst dat je de investering kunt doen;
- Geen strafblad van de hoofdaanvrager en volwassen familieleden;
- Internationale ziektekostenverzekering die het verblijf in Griekenland dekt;
- het pand moet bewoonbaar zijn (zelfs als er geen verhuisplannen zijn);
- De verkoop- en aankooptransactie moet via een Griekse notaris verlopen met de verplichte verificatie van de netheid van het eigendom;
- het geld voor de aankoop moet worden overgemaakt van de persoonlijke rekening van de aanvrager;
- de titel moet worden geregistreerd in het hypotheekregister.
Het voldoen aan al deze voorwaarden garandeert de wettigheid van de status en sluit het risico van annulering uit.
Het inschrijvingsproces: van selectie tot het verkrijgen van een verblijfsvergunning
Het verblijfsprogramma door middel van investeringen is strikt volgens de regeling. De procedure is duidelijk: als aan alle voorwaarden is voldaan, wordt de verblijfsvergunning in de kortst mogelijke tijd afgegeven. De stapsgewijze structuur voorkomt bureaucratische vertragingen en garandeert de wettigheid van elke fase.
Processtappen:
- Een Griekse bankrekening openen (mogelijk op afstand of via een gevolmachtigde).
- Selectie van onroerend goed (rekening houdend met de minimale investeringsdrempel en regionale bijzonderheden). Prijzen in de buitenwijken van Attica beginnen bijvoorbeeld bij €2.200 per vierkante meter.
- Due diligence van het pand en de aankoop. De registratie gaat via een notaris, controleer de netheid van het object – verplicht.
- Verzamelen en indienen van documenten voor verblijfsvergunning. Je hebt een standaardpakket nodig:
- paspoort;
- koopovereenkomst;
- Een bankafschrift dat de overschrijving van het geld bevestigt;
- bewijs van betaling voor de transactie;
- ziektekostenverzekering;
- foto’s;
- bewijs van verblijf (adres in Griekenland, zelfs als dit formeel is). Het documentenpakket is eenvoudig, maar er zijn vertalingen, notaris en apostille nodig. De documenten kunnen worden ingediend in Griekenland of via het consulaat.
- Biometrie doorstaan. Het is verplicht om ten minste één keer persoonlijk aanwezig te zijn bij het indienen van documenten.
- Verkrijgen van een verblijfsvergunning. Een tijdelijke verblijfsvergunning wordt binnen 20 dagen na indiening afgegeven, terwijl het hoofddocument meestal binnen 2 maanden wordt afgegeven.
De transparantie van de procedure en de gestandaardiseerde vereisten vereenvoudigen de voorbereiding, vooral wanneer je wordt vergezeld door een professionele advocaat.
Voordelen van het gouden visum van Griekenland
Dat zijn er nogal wat:
- Vrij verkeer binnen Schengen. Met de verblijfsvergunning kun je zonder beperkingen in Schengenlanden wonen, binnenkomen, vertrekken en reizen.
- Er is geen verplichte verblijfplaats. Het programma verplicht de investeerder en zijn gezin niet om daadwerkelijk in Griekenland te wonen. Dit betekent ook dat er geen automatisch fiscaal verblijf is (tenzij ze meer dan 183 dagen per jaar in Griekenland verblijven).
- Familie-inclusie. De status geldt voor echtgenoten, kinderen onder de 21 en ouders van beide partijen zonder extra investering.
- Verhoudingsgewijs lage instapdrempel. De drempel van €250.000 maakt het programma een van de meest betaalbare in de EU (onderhevig aan regionale verschillen).
- De mogelijkheid om in de EU te wonen, te studeren en diensten te gebruiken. Met een verblijfsvergunning kun je legaal in het land verblijven, een woning huren, gebruik maken van gezondheidszorg en rekeningen openen bij banken in de EU.
- Groeipotentieel voor investeringen. Kennismaking met de Griekse vastgoedmarkt, die een gestage groei vertoont.
- Traject naar burgerschap. Mogelijkheid om burgerschap aan te vragen na 7 jaar legaal verblijf in het land.
- Een eenvoudig vernieuwingsschema. De verblijfsvergunning wordt elke 5 jaar verlengd als de investering (onroerend goed) behouden blijft.
Beperkingen en belangrijke nuances
Het is noodzakelijk om daar rekening mee te houden:
- Geen toegang tot werk. De verblijfsvergunning geeft geen recht op werk. Het is toegestaan om een bedrijf te runnen of aandeelhouder te zijn in Griekse of Europese bedrijven.
- Stijging van de vastgoedwaarden in de meest populaire en door investeerders gevraagde gebieden (bijv. het centrum van Athene, Mykonos, Santorini), waar de minimumdrempel hoger ligt.
- De ondoorzichtigheid en nuances van huren in toeristische gebieden kunnen professioneel beheer vereisen.
- Het verplicht indienen van documenten bij een notaris verhoogt de totale kosten van de transactie.
- Burgers van sommige landen, waaronder GOS-landen, kunnen problemen ondervinden bij het openen van een bankrekening.
- Kinderen verliezen hun verblijfsstatus zodra ze 21 worden, tenzij er extra stappen worden ondernomen om hun status te behouden.
- Om het staatsburgerschap aan te vragen moet je 7 jaar daadwerkelijk in Griekenland wonen (meer dan 183 dagen per jaar), de taal beheersen en geïntegreerd zijn.
Vastgoed in Griekenland als beleggingsinstrument
De Griekse vastgoedmarkt is gestaag gegroeid, vooral de afgelopen jaren. De prijzen in Athene zijn aanzienlijk gestegen (+12% voor 2023). In vakantiegebieden kunnen eigendommen huuropbrengsten tot 7-9% per jaar genereren als ze goed worden beheerd. Woningen van 60-80 m² in gebieden die grenzen aan het centrum van Athene (bijv. Marousi of Piraeus) blijven het populairst onder investeerders die op zoek zijn naar een “gouden visum”.
Als de woning na 5 jaar wordt doorverkocht, is het toegestaan om de investering terug te geven zonder het recht op een verblijfsvergunning te verliezen. Vroegtijdige verkoop van het investeringspand vóór het verstrijken van de 5 jaar annuleert echter de verblijfsvergunningstatus voor het hele gezin.
Belastingen en fiscaal residentschap in Griekenland
Financiële planning met een Griekse verblijfsvergunning vereist inzicht in het lokale belastingstelsel. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen een verblijfsvergunning en fiscaal resident zijn. Van fiscaal resident zijn is over het algemeen sprake als je meer dan 183 dagen per jaar in het land woont.
Niet-ingezetenen worden in Griekenland progressief belast op inkomsten uit huurwoningen:
- tot € 12.000 van het jaarinkomen – 15%;
- van € 12 001 tot € 35 000 – 35%;
- meer dan €35.000 – 45%.
Onroerend goed in Griekenland is ook onderworpen aan een jaarlijkse belasting (ENFIA). Het tarief hangt af van het type onroerend goed, de waarde en de locatie en ligt gemiddeld tussen €3 en €5 per m² in het hele land, maar kan hoger zijn in centrale of prestigieuze gebieden van Athene en op de eilanden.
Geldigheidsduur van verblijfsvergunning en verlenging
De eerste verblijfsvergunning die verkregen wordt onder het Griekse Gouden Visum-programma is 5 jaar geldig. Om deze voor de volgende 5 jaar te verlengen, is het noodzakelijk om de investering te behouden, d.w.z. om het aangekochte onroerend goed te bezitten.
Een belangrijke nuance: kinderen die samen met hun ouders een verblijfsvergunning hebben gekregen, verliezen hun status na het bereiken van de leeftijd van 21 jaar, als er geen actie wordt ondernomen om een aparte verblijfsbasis voor hen te formaliseren.
De weg naar het Griekse staatsburgerschap door naturalisatie via een “gouden visum”
Hoewel het gouden visum zelf niet automatisch recht geeft op het Griekse of EU-burgerschap, opent het wel deze mogelijkheid. Het is mogelijk om naturalisatie (staatsburgerschap) aan te vragen als u ten minste 7 jaar in het land verblijft.
Voor een succesvolle verwerving van het staatsburgerschap moet niet alleen worden voldaan aan de verblijfsvereiste (verblijf van meer dan 183 dagen per jaar), maar moet ook integratie worden aangetoond: betaling van belastingen, kennis van de Griekse taal (bevestigd door een examen) en algemene kennis van de Griekse geschiedenis en cultuur. Paspoorten kunnen ook worden verkregen door de familieleden van de investeerder, inclusief volwassen kinderen, als zij ook aan deze vereisten voldoen (voornamelijk verblijf en talenkennis).
Het “gouden visum” voor Griekenland in de EU-context: vergelijking met andere programma’s
Het verkrijgen van een Griekse verblijfsvergunning via een investeringsprogramma is geen noodoplossing, maar een geplande strategie voor mobiliteit en veiligheid. Het “Gouden Visum” biedt een evenwichtige optie voor wie kapitaal veilig wil stellen, vrij verkeer binnen Schengen wil en een “reservevliegveld” in de EU wil hebben.
Het programma steekt gunstig af bij sommige van zijn tegenhangers elders in Europa:
- de snelheid van verwerking en de flexibiliteit van de eisen zijn beter dan de programma’s in Portugal en Spanje (vooral vóór de recente veranderingen in deze landen);
- In tegenstelling tot Malta vereist Griekenland geen niet-terugbetaalbare betalingen aan overheidsfondsen;
- het Griekse programma vereist geen permanent of langdurig verblijf in het land, in tegenstelling tot de programma’s van Letland of Bulgarije (hoewel verblijf wel vereist is voor staatsburgerschap).
De Griekse staat staat nog steeds in de top drie van EU-landen als het gaat om het aantal “gouden visa” dat wordt afgegeven. De laatste jaren is er een gestage toename, met meer dan 2800 aanvragen in 2022 en ongeveer 4000 in 2023. De belangrijkste stroom investeerders komt van burgers uit China, Rusland, Turkije, Egypte en Libanon, maar ook de belangstelling van aanvragers uit Oost-Europa neemt toe.
Het “gouden visum” voor Griekenland: de hoofdzaken
“Het Gouden Visum van Griekenland is een krachtig instrument voor strategische flexibiliteit en veiligheid. Met de juiste aanpak genereert een vastgoedinvestering inkomsten, vereenvoudigt het de internationale logistiek aanzienlijk en biedt het een veilige basis in de Europese Unie. Ondanks de stijgende toegangsdrempel in bepaalde regio’s blijft het programma erg populair vanwege de eenvoud, transparantie en voorspelbaarheid. Dit zijn de belangrijkste parameters voor degenen die een langetermijnarchitectuur voor hun financiële en persoonlijke zekerheid willen opbouwen.
Om een nuchter antwoord te kunnen geven op de vraag of het de moeite waard is om naar Griekenland te verhuizen, moet rekening worden gehouden met de plaatselijke arbeidsmarkt. Het gemiddelde salaris ligt rond de 1100 euro per maand (2024), met een minimumloon van 910 euro. Het werkloosheidscijfer is gedaald tot 10,4%, maar er blijven regionale verschillen bestaan: Athene en Thessaloniki bieden meer kansen, terwijl eilanden en provincies lijden onder seizoensgebondenheid.
Het antwoord op de vraag of je naar Griekenland moet verhuizen hangt af van je verwachtingen en doelen. Voor investeerders – een venster met redelijke tarieven en vereenvoudigde toegang tot verblijfsvergunningen. Voor professionals op afstand – een kans om aan zee te wonen met lage kosten. Voor gezinnen – een kans om kinderen groot te brengen in een omgeving met een mild klimaat en een gematigd tempo. Het land biedt een evenwichtige indeling die wordt bevestigd door statistieken, voorbeelden en getuigenissen.
Thessaloniki is de tweede metropool van het land en het centrum van de regio Macedonië. Het staat te boek als een van de “beste steden in Griekenland om te wonen” vanwege de combinatie van cultureel erfgoed, een universitaire omgeving en lage prijzen. De gemiddelde kosten liggen rond de €1.800 per m², met huurprijzen die een stabiel rendement opleveren tot 5,6% per jaar.
Hier een huis kopen is niet alleen een investering, maar ook een keuze voor alledaagse stijl. De beste woonsteden van Griekenland bieden comfort, groeipotentieel en stabiliteit. Athene geeft ritme, Thessaloniki geeft evenwicht, Halkidiki geeft rust, Kreta geeft autonomie en Santorini geeft prestige. Het land staat open voor wie wil investeren, verhuizen of een verblijfsvergunning wil krijgen. Een goede selectie van de regio en een analyse van de infrastructuur maken van de aankoop een strategische stap in plaats van een risico.