Le migliori città della Grecia in cui vivere: dove acquistare immobili

Non tutti i beni possono funzionare mentre il proprietario dorme. Un immobile ad Atene può farlo. È un investimento di questo tipo che innesca il meccanismo per ottenere un “visto d’oro” per la Grecia, uno dei programmi di permesso di soggiorno più stabili in Europa. Dal 2013, il Paese ha approvato più di 30.000 domande, aprendo le porte della zona Schengen a investitori provenienti da oltre 90 Paesi. Non è solo un lasciapassare per l’UE, ma uno strumento di flessibilità strategica.

Condizioni di base del programma: chi può riceverlo e per quali investimenti

Il programma concede un permesso di soggiorno per un periodo di 5 anni rinnovabile. La soglia minima di ingresso per la partecipazione è a partire da 250.000 euro in immobili. Dal 2023 in alcune zone di Atene, Mykonos e Santorini – già a partire da 500.000 euro. Nonostante l’aumento dei prezzi in alcune aree, l’importo iniziale di 250.000 euro non è cambiato dal 2013 per la maggior parte delle regioni, rendendo il programma uno dei più convenienti tra quelli dell’UE.

Il “visto d’oro” della Grecia non è solo per l’investitore. Il permesso di soggiorno è esteso alla famiglia: coniugi, figli sotto i 21 anni e genitori di entrambe le parti. Non sono previsti pagamenti aggiuntivi né investimenti supplementari.

Elenco completo dei requisiti degli investitori e delle strutture

Per ottenere un permesso di soggiorno nell’ambito del programma Golden Visa è necessario soddisfare una serie di condizioni legali, finanziarie e tecniche, ognuna delle quali viene verificata dalle strutture autorizzate prima e dopo l’acquisto dell’immobile. Il programma non richiede conoscenze linguistiche obbligatorie, esami o residenza precedente, ma ha dei requisiti ben precisi:

• investimenti immobiliari a partire da 250.000 euro (soggetti a variazioni regionali);
• Avere un reddito legale che dimostri la capacità di effettuare l’investimento;
• Nessun precedente penale per il richiedente principale e i familiari adulti;
• Assicurazione sanitaria internazionale che copre il soggiorno in Grecia;
• l’immobile deve essere abitabile (anche se non si prevede di trasferirsi);
• La transazione di compravendita deve passare attraverso un notaio greco con la verifica obbligatoria della pulizia dell’immobile;
• i fondi per l’acquisto devono essere trasferiti dal conto personale del richiedente;
• il titolo deve essere iscritto nel registro delle ipoteche.

Il rispetto di tutte queste condizioni garantisce la legalità dello status ed esclude i rischi di cancellazione.

Il processo di iscrizione: dalla selezione all’ottenimento del permesso di soggiorno

Il programma di residenza tramite investimenti è rigorosamente conforme allo schema. La procedura è chiara: se tutti i requisiti sono soddisfatti, il permesso di soggiorno viene rilasciato nel più breve tempo possibile. La struttura a tappe elimina i ritardi burocratici e garantisce la legalità di ogni fase.

Fasi del processo:

1. Apertura di un conto bancario greco (possibile a distanza o tramite un delegato).
2. Selezione degli immobili (tenendo conto della soglia minima di investimento e delle peculiarità regionali). I prezzi nella periferia dell’Attica, ad esempio, partono da 2.200 euro al metro quadro.
3. Due diligence della proprietà e dell’acquisto. La registrazione passa attraverso un notaio, la verifica della pulizia dell’oggetto è obbligatoria.
4. Raccolta e presentazione dei documenti per il permesso di soggiorno. È necessario un pacchetto standard:
   • passaporto;
   • contratto di vendita;
   • Un estratto conto bancario che confermi il trasferimento dei fondi;
   • prova di pagamento della transazione;
   • assicurazione sanitaria;
   • foto;
   • prova di residenza (indirizzo in Grecia, anche se formale). Il pacchetto di documenti è semplice, ma richiede traduzioni, autenticazione notarile e apostille. I documenti possono essere presentati in Grecia o tramite il consolato.
5. Superamento della biometria. È obbligatorio presentarsi di persona almeno una volta al momento della presentazione dei documenti.
6. Ottenere un permesso di soggiorno. Il permesso di soggiorno temporaneo viene rilasciato entro 20 giorni dalla presentazione, mentre il documento principale viene solitamente rilasciato entro 2 mesi.

La trasparenza della procedura e i requisiti standardizzati semplificano la preparazione, soprattutto se accompagnati da un avvocato professionista.

Vantaggi del visto d’oro della Grecia

Ce ne sono parecchi:

1. Libertà di circolazione all’interno di Schengen. Il permesso di soggiorno consente di vivere, entrare, uscire e viaggiare nei Paesi Schengen senza restrizioni.
2. Non esiste un requisito di residenza obbligatorio. Il programma non obbliga l’investitore e la sua famiglia a risiedere effettivamente in Grecia. Ciò significa anche che non vi è alcuna residenza fiscale automatica (a meno che non si risieda per più di 183 giorni all’anno).
3. Inclusione della famiglia. Lo status si applica ai coniugi, ai figli di età inferiore ai 21 anni e ai genitori di entrambe le parti senza alcun investimento aggiuntivo.
4. Soglia di ingresso relativamente bassa. La soglia di 250.000 euro rende il programma uno dei più convenienti dell’UE (a seconda delle variazioni regionali).
5. L’opportunità di vivere, studiare e usufruire di servizi nell’UE. Il permesso di soggiorno consente di soggiornare legalmente nel Paese, affittare un alloggio, usufruire dell’assistenza sanitaria e aprire conti nelle banche dell’UE.
6. Potenziale di crescita degli investimenti. Introduzione al mercato immobiliare greco, in costante crescita.
7. Percorso di cittadinanza. Possibilità di richiedere la cittadinanza dopo 7 anni di residenza legale nel Paese.
8. Uno schema di rinnovo semplice. Il permesso di soggiorno viene rinnovato ogni 5 anni se l’investimento (proprietà) viene mantenuto.

Limitazioni e sfumature importanti

È indispensabile tenerne conto:

1. Mancanza di accesso al lavoro. Il permesso di soggiorno non dà diritto all’occupazione. È consentito gestire un’impresa o essere azionista di società greche o europee.
2. Aumento dei valori immobiliari nelle aree più popolari e richieste dagli investitori (ad esempio, il centro di Atene, Mykonos, Santorini), dove la soglia minima è più alta.
3. яL’opacità e le sfumature degli affitti nelle zone turistiche possono richiedere una gestione professionale.
4. L’obbligo di depositare i documenti presso un notaio aumenta il costo totale della transazione.
5. Per i cittadini di alcuni Paesi, compresi quelli della CSI, possono sorgere difficoltà nell’apertura di un conto bancario, che richiede l’intervento di specialisti.
6. I minori perdono lo status di permesso di soggiorno una volta compiuti i 21 anni, a meno che non si adottino ulteriori misure per mantenere il loro status.
7. Per richiedere la cittadinanza è necessario risiedere effettivamente in Grecia (più di 183 giorni all’anno) per 7 anni, oltre a possedere competenze linguistiche e di integrazione.

Gli immobili in Grecia come strumento di investimento

Il mercato immobiliare greco ha mostrato una crescita costante, soprattutto negli ultimi anni. Atene ha registrato una crescita significativa dei prezzi (+12% per il 2023). Nelle zone di villeggiatura, le proprietà possono generare redditi da locazione fino al 7-9% annuo se ben gestite. Gli immobili di 60-80 m² nelle aree adiacenti al centro di Atene (ad esempio Marousi o Pireo) rimangono i più richiesti dagli investitori in cerca di un “visto d’oro”.

Se l’immobile viene rivenduto dopo 5 anni, è possibile rientrare dell’investimento senza perdere il diritto al permesso di soggiorno. Tuttavia, la vendita anticipata dell’investimento immobiliare prima della scadenza dei 5 anni annulla lo status di permesso di soggiorno per l’intera famiglia.

Tasse e residenza fiscale in Grecia

La pianificazione finanziaria nell’ambito del permesso di soggiorno greco richiede la comprensione del sistema fiscale locale. È importante distinguere tra il possesso di un permesso di soggiorno e la residenza fiscale. La residenza fiscale si ha generalmente quando si risiede nel Paese per più di 183 giorni all’anno.

I non residenti sono tassati sui redditi da locazione degli immobili in Grecia secondo una scala progressiva:

• fino a 12.000 euro di reddito annuo – 15%;
• da 12.001 a 35.000 euro – 35%;
• oltre 35.000 euro – 45%.

La proprietà in Grecia è anche soggetta a una tassa annuale (ENFIA). L’aliquota dipende dal tipo di immobile, dal suo valore e dalla sua ubicazione, e si aggira in media tra i 3 e i 5 euro al m² su tutto il territorio nazionale, ma può essere più alta nelle zone centrali o prestigiose di Atene e sulle isole.

Periodo di validità del permesso di soggiorno e rinnovo

Il primo permesso di soggiorno ottenuto nell’ambito del programma Golden Visa greco è valido per 5 anni. Per poterlo prolungare per i 5 anni successivi, è necessario mantenere l’investimento, cioè essere proprietari dell’immobile acquistato.

Una sfumatura importante: i figli che hanno ottenuto il permesso di soggiorno insieme ai genitori perdono il loro status dopo aver compiuto 21 anni, se non si interviene per formalizzare una base di soggiorno separata per loro.

Il percorso verso la cittadinanza greca attraverso la naturalizzazione con un “visto d’oro”

Sebbene il Golden Visa non dia automaticamente diritto alla cittadinanza greca o dell’UE, esso apre questa possibilità. È possibile richiedere la naturalizzazione (cittadinanza) se si risiede nel Paese da almeno 7 anni.

Il successo dell’acquisizione della cittadinanza richiede non solo il soddisfacimento del requisito di residenza (soggiorno per più di 183 giorni all’anno), ma anche una dimostrazione di integrazione: pagamento delle tasse, conoscenza della lingua greca (confermata da un esame) e conoscenza generale della storia e della cultura greca. Il passaporto può essere ottenuto anche dai familiari dell’investitore, compresi i figli adulti, se anch’essi soddisfano questi requisiti (in primo luogo la residenza e la conoscenza della lingua).

Il “visto d’oro” della Grecia nel contesto dell’UE: confronto con altri programmi

Ottenere un permesso di soggiorno greco nell’ambito del programma di investimenti non è una fuga d’emergenza, ma una strategia pianificata per garantire mobilità e sicurezza. Il “visto d’oro” offre un’opzione equilibrata per coloro che cercano di mettere al sicuro i capitali, ottenere la libertà di movimento all’interno di Schengen e avere un “campo d’aviazione di riserva” nell’UE.

Il programma si confronta positivamente con alcuni dei suoi omologhi in altre parti d’Europa:

• la velocità di elaborazione e la flessibilità dei requisiti sono superiori ai programmi di Portogallo e Spagna (soprattutto prima dei recenti cambiamenti in questi Paesi);
• A differenza di Malta, la Grecia non richiede pagamenti a fondo perduto ai fondi pubblici;
• il programma greco non richiede un soggiorno permanente o a lungo termine nel Paese, a differenza dei programmi di Lettonia e Bulgaria (anche se la residenza è richiesta per la cittadinanza).

Lo Stato greco ha mantenuto costantemente il suo posto tra i primi tre Paesi dell’UE in termini di numero di “visti d’oro” rilasciati. Negli ultimi anni si è registrato un aumento costante, con oltre 2.800 domande nel 2022 e circa 4.000 nel 2023. Il flusso principale di investitori proviene da cittadini di Cina, Russia, Turchia, Egitto e Libano, ma cresce anche l’interesse dei richiedenti dell’Europa orientale.

Il “visto d’oro” della Grecia: l’essenziale

“Il Golden Visa greco è un potente strumento di flessibilità e sicurezza strategica. Con il giusto approccio, l’investimento immobiliare genera reddito, semplifica notevolmente la logistica internazionale e fornisce una base sicura nell’Unione Europea. Nonostante l’innalzamento della soglia di ingresso in alcune regioni, il programma rimane molto popolare grazie alla sua semplicità, trasparenza e prevedibilità. Questi sono i parametri chiave per chi sta costruendo un’architettura a lungo termine per la propria sicurezza finanziaria e personale.

Geografia, clima, economia, proprietà e infrastrutture sono le cinque ancore che mantengono costantemente Cipro nella lista delle migliori città per l’alta qualità della vita. L’architettura è un altro vantaggio, perché è una tavolozza di eredità romana, urbanistica britannica e relax mediterraneo. La domanda di immobili è in crescita: negli ultimi tre anni, le transazioni residenziali a Cipro sono aumentate del 26% e gli investimenti residenziali del 34%.

Nell’articolo vi parleremo delle città più attraenti del Paese dove è possibile vivere comodamente.

Limassol – motore finanziario e comfort tutto l’anno

Limassol è in testa alla classifica delle città più equilibrate. È sede di scuole europee, uffici di aziende internazionali e incubatori di imprese e costituisce il fulcro dell’attività commerciale della Repubblica.

Il quartiere centrale di Agios Nikolaos offre appartamenti di alto livello con accesso ai porti turistici. A Limassol Marina, un metro quadro costa a partire da 4.800 euro. I quartieri di Pantheia e Germasoya costituiscono un segmento medio più accessibile.

Il clima è stabilmente caldo: inverno – circa +15, estate – +30, umidità – non superiore al 65%. Le migliori città di Cipro per vivere si basano sempre sul clima come criterio di base, e sotto questo aspetto Limassol è il leader.

Paphos è una delle migliori città di Cipro in cui vivere

Paphos gioca secondo le regole della visuale e dell’estetica. Siti archeologici dell’UNESCO, ville sull’altopiano, sviluppi di pregio nella parte occidentale della città. La più alta densità di abitazioni di lusso al di fuori della capitale. I quartieri di Peyia e Tala offrono residenze private a partire da 400.000 euro.

La città è annoverata tra i centri culturali europei, sta investendo nel turismo e sta espandendo le infrastrutture portuali. Le spiagge sono certificate Bandiera Blu e ci sono 320 giorni di sole all’anno.

I prezzi degli immobili a Cipro sono in lento ma costante aumento: +4% negli ultimi 12 mesi. Paphos è una delle città migliori. Per chi apprezza l’equilibrio tra privacy e vita quotidiana.

Larnaca – un hub strategico e un’alternativa conveniente

Larnaca entra di diritto nella classifica delle “migliori città di Cipro in cui vivere” grazie agli investimenti infrastrutturali. L’aeroporto con traffico internazionale, la zona di Larnaka New Marina in rapido sviluppo, un progetto da 1,2 miliardi di euro.

Il mercato immobiliare è attivo: il costo delle abitazioni nella zona di Drosia – a partire da 2.000 euro al quadrato, nella zona turistica McKenzie – a partire da 3.200 euro. La zona è ideale per le famiglie, con una struttura cittadina compatta, scuole, parchi e vicinanza alle spiagge.

Larnaca offre uno stile di vita più tranquillo ma non meno appagante. Le recensioni degli utenti sottolineano la combinazione di servizi di qualità e prezzi moderati: caffè in centro – 2 €, pranzo – 10-12 €.

Nicosia – la capitale e un mosaico di culture

Nicosia è l’unica città in Europa con una capitale divisa. La parte meridionale appartiene alla Repubblica di Cipro. La parte settentrionale è controllata dalla non riconosciuta Cipro del Nord. Questa particolarità geopolitica rende Nicosia non solo un simbolo, ma anche un luogo di contrasti.

La capitale sta sviluppando attivamente il cluster IT. Esistono programmi di sostegno alle start-up. Gli affitti delle abitazioni sono più bassi rispetto a Limassol – a partire da 650 euro per un monolocale. Gli investitori scelgono la località per acquistare immobili commerciali: 12% di rendimento annuo per i nuovi progetti nell’area di Strovolos.

Tra le migliori città di Cipro in cui vivere c’è Nicosia, come centro per l’istruzione e le opportunità di carriera. Il clima è più continentale – fino a +38 in estate e circa +10 in inverno.

Ayia Napa – una località nello stile dell'”eterna estate”

Ayia Napa è un paradiso per il settore turistico e gli affitti. Il tasso medio di occupazione degli hotel è dell’88% in estate e del 60% in primavera. È una calamita per gli investimenti in affitti a breve termine. Gli appartamenti vicino alla spiaggia di Nissi si affittano a 100-150 euro al giorno.

Le autorità locali stanno sviluppando una località turistica per tutto l’anno: stanno costruendo parchi acquatici al coperto, centri sportivi, sviluppando infrastrutture gastronomiche. Fuori stagione, la località rimane accogliente: i caffè sono aperti, gli affitti scendono a 700 euro al mese per un appartamento con due camere da letto.

Ayia Napa è adatta a coloro che considerano le migliori città di Cipro per vivere dal punto di vista del profitto a breve termine e delle vacanze.

Cipro Nord: un’alternativa al di fuori dell’UE

Rimane un territorio con uno status speciale. Nonostante il mancato riconoscimento politico, il flusso di acquirenti è in costante aumento, soprattutto grazie ai prezzi bassi e alle condizioni flessibili per le transazioni. Un metro quadro qui costa a partire da 1.000 euro nelle zone di Famagosta e Kyrenia. Reddito da locazione – fino al 9% annuo. Gli investitori scelgono questa regione come punto di partenza per gli investimenti di portafoglio.

Vivere qui è diverso dal resto della Repubblica: meno burocrazia, tasse più basse, mercato più flessibile. La temperatura a gennaio scende raramente sotto i +12, mentre in estate si aggira intorno ai +33. Le migliori città di Cipro per vivere sono spesso considerate in un unico gruppo. Le abitazioni principali si trovano nella Repubblica, quelle per gli investimenti nella parte settentrionale dell’isola.

Le migliori città di Cipro in cui vivere: riassunto in fatti e cifre

Cipro è un’isola ricca di opportunità: ogni località offre uno stile di vita diverso. Dalle attività commerciali di alto livello alle vacanze appartate in riva al mare. Qui potete trovare il luogo perfetto per soddisfare i vostri obiettivi. Quando si sceglie una città, è importante considerare non solo il costo della vita, ma anche le infrastrutture, le prospettive di carriera, il livello dei servizi e l’atmosfera.

La scelta dipende dalle vostre priorità: affari – Limassol, cultura – Paphos, budget – Larnaca, carriera – Nicosia, affitto – Ayia Napa.

Vantaggi delle località:

1. Limassol: sede di aziende internazionali, scuole internazionali, abitazioni di pregio, infrastrutture commerciali.
2. Paphos: patrimonio UNESCO, ville di lusso, turismo sviluppato, silenzio e comfort.
3. Larnaca: aeroporto internazionale, prezzi democratici, vicinanza al mare, sviluppo attivo.
4. Nicosia: centro d’affari, alloggi a prezzi accessibili, forte settore IT, status di metropoli.
5. Ayia Napa: ideale per l’affitto, vita da resort, infrastrutture sviluppate per le vacanze.

Ognuna di queste città offre livelli di prezzo, ritmi di vita e prospettive di crescita diversi. La scelta giusta non solo vi aiuterà a migliorare la qualità della vita, ma anche a creare una base per lo sviluppo professionale e personale. La località rimane una delle destinazioni di trasferimento più equilibrate in Europa.

Conclusione

Cipro mantiene condizioni stabili per l’ottenimento di un permesso di soggiorno per investimento. La soglia minima è di 300.000 euro in proprietà. La domanda di alloggi rimane alta: la richiesta di abitazioni secondarie è aumentata del 12%, quella di nuove costruzioni del 18%. Le spiagge e il mare rimangono argomenti di discussione. Le migliori città di Cipro per vivere mantengono l’accesso alle zone costiere. La Repubblica garantisce sicurezza, stabilità economica e diritto europeo.